今天，深圳首條海底隧道——媽灣海底隧道正式通車！

這對于前海三灣，尤其是前海媽灣來說，是一項重大利好。

只要你來前海看過房，或者在這里工作生活過一段時間，你會潛移默化的接受一個價值排序：桂灣、前灣>媽灣

為什么媽灣被排在最后？

其實從規劃定位來看，前海三灣各具特色，沒有高地之分：

桂灣的發展目標和功能相當于福田金融中心，這里已經匯聚大量金融機構，已經展現較為成熟的現代化都市形態；

前灣的發展目標相當于南山的科技創新中心，這里不僅有前海石公園這樣的精神地標，還建設了深港青年夢工廠等創新平臺；

其中最具爭議性的是媽灣。

按照規劃，媽灣將承擔“前海標志性門戶區域”的重要使命。然而，現實與規劃之間存在明顯落差。

媽灣最大的槽點，是貨柜車往來頻繁帶來的噪音污染和粉塵問題。雖然這一問題在桂灣和前灣區域也存在，但由于媽灣緊鄰港口，受到的影響最為直接和嚴重。

首先是影響居住體驗，比如很多人居家辦公，頻繁的噪音會影響工作效率和專注度。

其次是貨柜車和泥頭車行駛過程中產生的揚塵，加上柴油機尾氣的排放，很影響空氣質量。住在這里，每天擦拭陽臺或窗臺時總能擦出一層細密的灰塵。

在心理層面，貨柜車的頻繁往來也給居民帶來一定的安全顧慮，面對絡繹不絕的貨柜車，居民在自駕、步行或騎行時都會感到不安全感。

這些問題最終會體現在房產價值上，只要貨柜車的問題得不到有效解決，購房者在選擇時就會有所顧慮，這種顧慮會直接反映在房產的升值潛力上。

不過現在，媽灣海底隧道通車了，整個前海三灣的貨柜車問題有望得到緩解，這對片區來說是一項利好，尤其在房產價值和生活宜居度上。

讓我們先了解這條隧道的基本情況：

媽灣海底隧道起點位于月亮灣大道，向北穿越前海灣，最終到達西鄉大道，全長約8.05公里。

整個工程分為地下和地面兩個部分：

• 地下段采用城市快速路標準，雙向六車道，設計時速達到80公里；
• 地面段則按照城市主干道標準建設，同樣是雙向六車道，設計時速為40公里。

值得一提的是，這條隧道包含兩條跨海盾構隧道，其最大開挖直徑達到15.5米，創造了國內海底盾構隧道直徑之最。

過去，來自蛇口港、赤灣港、媽灣港的貨柜車需要經過月亮灣大道，再分流至107國道、沿江高速或南坪快速路，這種路線不僅增加了地面交通壓力，還給沿線居民帶來噪音污染等困擾。

而現在，貨運車輛可以通過海底隧道直接“下海”，繞過媽灣區域，直接與下沉的沿江高速相連，實現了更高效的貨運疏散。

而這僅僅是媽灣片區交通改善的第一步。根據《深圳市南山區國土空間分區規劃（2021-2035年）》（草案），前海的交通格局還將迎來更大的突破。

規劃顯示，深珠通道在南山區預留了四個重要接口，包括一個高鐵接口、一個城際接口和兩個公路接口。

上圖左側藍色背景（珠江口）中有三條線。最上面的藍色折線，是南山區跟寶安區的分界線。

中間粉紅色的線，就是深珠通道的主線，很明顯，這條通道未來將依托大鏟島來建設，可以節省一個人工島。目前大鏟島上絕大部分地區是綠地和丘陵。

下面那個紅色的線，是從月亮灣大道延長出來的，應該是提前下沉，以隧道方式穿越媽灣港碼頭，大概率仍然是連接到深珠通道的水下部分。

也就是說，深珠通道的公路部分，在深圳應該有兩個接口：一個是通過前海核心的海灣，以水下立交的方式，連接深圳南坪高速；另外一個接口，則極有可能連接到月亮灣大道。

這意味著，當這個工程建成后，媽灣港區的貨柜車將形成兩個分流通道：

• 需要前往珠三角方向的貨柜車通過媽灣海底隧道接入沿江高速
• 需要前往東部的貨柜車則可以通過水下立交接入南坪高速

當這些工程相繼建成后，目前困擾媽灣片區的貨柜車流量將得到根本性改變。貨運車輛將可以通過這些新的地下通道網絡快速分流，徹底告別在月亮灣大道地面行駛的歷史。

從城市發展角度看，這些隧道的開通大大改善了媽灣片區的人居環境，尤其對月亮灣大道附近的，如瑧灣悅、中海陽光玫瑰園、恒立心海灣等住宅有一定的價值提升。

在筆者看來，前海正不斷地補“短板”，走向成熟，趨于完美。

從南山二外前海創新教育集團的掛牌成立、引入大灣區最大獨棟山姆會員店、拆除南山水質凈化廠進入公示階段，再到媽灣海底隧道正式通車，以及騰訊新總部“互聯網+”未來科技城內部建設情況的首次公開亮相……

一項又一項的改變，就是前海看得到的確定性。

文章的最后談談萬科，萬科這次能挺過去嗎？

這場風波始于1月16日，萬科總裁、首席執行官祝九勝被公安機關帶走，一度引發市場恐慌。但祝九勝于次日凌晨發布的萬科泊寓朋友圈，及時穩定了軍心。

隨后，1月20日晚，萬科A發布公告稱“21萬科02”將于1月22日支付利息，說明企業流動性壓力有緩解信號。

這一消息立即引發連鎖反應：當天下午，三只萬科債券因漲幅超過20%觸發臨停。

1月21日，市場反應更為熱烈。早盤萬科A股價一度漲停，帶動華夏幸福、特發服務等地產股集體上漲。

此前由萬科持有的深圳灣超總地塊，已由深鐵集團聯合大沙河建投以22.35億元接手。

近日深鐵更將該地塊命名為“深鐵超總基地北塔”，并計劃進行項目方案調整，顯示出對這一優質資產的長期發展信心。

據經濟觀察網報道，深圳相關工作專班已經全面介入萬科，公司或將面臨接管改組。對于這一消息，目前官方未予證實也未予否定。如果消息屬實，意味著一個更加系統性的救助方案正在醞釀之中。

萬科能否渡過難關？從目前的種種跡象看，答案應該是樂觀的。