2025年開年之后，市場上出現了拼多多式的購房模式，九塊九買精裝三房，購房者真的能得到這么大實惠嗎？

最近廣州中山市的樓市新聞引發了市場的關注，9塊9可以買到精裝三房，項目主推的戶型是 90-107平米，總價是69萬起，現在這個項目已經接近于現樓狀態，并且帶精裝修，首付僅要9塊9。

從事件本身來看，這就是零首付模式再現（9塊9跟零首付沒有本質的差異），而零首付的營銷策略，目前政策面上是不支持的。國家政策提出了明確要求，首套房的最低首付比例是15%，針對這類事件，各地相關部門也提出了要警惕零首付事件。

從營銷策略的本質來看，9塊9的首付本質是把貸款的額度做大，僅僅只是降低了購房的門檻，但是貸款的壓力是增加的。我們可以算一筆賬，以100萬的房屋總價來看，按照首付15%計算，本息合計139萬，總購房款是154萬。如果以9塊9或者零首付計算，本息合計達到了163萬，總購房款多支出了9萬塊錢，整體上并沒有降低購房者的購房負擔。

這兩年，在樓市里面的營銷方式不斷推陳創新，出現買房送黃金、送股票、送房子，甚至九塊九購房或者是零首付。主要由于當前樓市下行壓力大，房地產企業銷售壓力非常大，這都是市場逼出來的營銷手段。但從整體上來看，其實并沒有降低整個購房者的負擔，這種營銷自救方式頻出，核心原因就是開發商受制于還不能自主調整價格，從當前形勢上來看，最有效的直接的營銷方式就是降低房價，從本質上降低購房者的負擔。

兩個方面可以反映出這種趨勢。第一，2024年二手房的成交量破新高，原因是二手房以價換量，很多二手房的市場價格跌出了性價比，很多核心城市原來賣掉二手房去買新房的邏輯已經不成立，現在是賣掉二手房去買二手房，因為二手房性價比更高。

第二，目前出現大量房企退地的情況，政府又把企業閑置的土地回收過來，原因就是現在開發商很難再把閑置的土地再重新開發出來，因為項目所在的區域與購房者的預期發生了很大的變化，按照當時的規劃項目根本落不了地，只能重新做規劃跟調整。而作為已經在建或者已經在推出的項目，政府回購存在一定的難度，這類項目如果想要被購房者接受，最有效的方式就是把價格的調整權利給到開發商。

最近鎮江率先做出了政策的推進，發文明確取消2025年新房營銷價格的備案制度，也就是開發商可以按照市場情況來做價格上的調整，可以降價。我們相信這一政策會在其他城市做推廣，因為只有把價格調整的風險釋放之后，市場才能真正實現止跌回穩。

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