大家好，我是蘇北哥！今天是1月20日，相信不少人已經準備踏上了歸家旅途，甚至一些人已經在回家的路上，在這里北哥預祝大家一路順風。

01.

2025年第一期LPR數據正式出爐！今年公積金利率降到過少？有底了

臨近春節，春運大幕正式拉開，一年一度全世界最大規模的人口遷徙潮，又來臨了。這可能是外國人永遠無法想象的場景，但是它卻每年都發生在中國大地上，感動著每一個中國人。

歸心似箭，千里歸家，闔家團圓……一幕幕最溫情的畫面總是在這寒冬臘月，震撼上演，濃濃的演繹著中國人的“家文化”和“家情懷”。

最近常常能刷到這樣的畫面，在外務工的人們，騎摩托車帶家人回家過年：1900公里，上海到甘肅，男子全程摩托車，只為與家人團聚過年；2350公里，浙江到貴州，全程摩托車，男子帶妻子回家過年；1100公里，廣東惠州到湖北，全程摩托車，歷時12小時安全到家……

古有千里走單騎；今有摩托車千里歸家，演繹出當今時代中國人的另一種溫情和浪漫，不過北哥看到這些畫面后，也曾閉目長思，2025年的樓市，能否給予這些常年在外務工的剛需客群一次歷史性的購房機遇，同時也了卻此類視頻觀看者，隔著屏幕的心酸？

一直在說2025年是降息大年，這一年應該是讓購房人大大節省購房成本的一年。今年早上2025年新年第一期LPR數據正式出爐。

今天早上9點整，央行公布最新一期LPR，2025年1月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%，該數據與2024年12月LPR數據保持不變，所以可以確定的是2025年1月20-2月20日之間的降息目前并沒有成行。

對于此次沒能降息的事實，市場層面稱早有預測，此等結果已經在預料之中，根據本月17日的YH公告，開展了1050億元的7天期逆回購操作，操作利率1.50%，和此前持平，7天逆回購操作利率不變，大概率表明了LPR數據也不會變。

然而2025年降息預期是極其明顯的，據統計近一個月以來有六次重磅會議提到降準降息。

2024年12月12日、16日，兩次重磅GC會議明確要適時降準降息；2025年1月3日，YH工作會議上，再次將“擇機降準降息”提上議事日程。2025年1月4日相關工作會議再次強調，實施適度寬松的貨幣政策，為經濟穩定增長創造適宜的貨幣金融環境；2025年1月14日，2024年金融統計數據發布。央行副行長透露，2024年取消了房貸利率政策下限，并推動繼續降低存量房貸利率。下階段將落實好適度寬松的政策，綜合利用利率、存款準備金率等多種工具，擇機調整優化政策力度和節奏。

此前，國內金融圈相關人士甚至將2025年整體降息幅度都提前公布了出來。

日前一則重磅預測文章出現在中國商報上，明確指出2025年YH貨幣ZC方向已經明確，降息降準已經箭在弦上，今年的最大降息幅度可能超越此前預測的50基點，累計將達到75個基點，全面超越2024年。

國信期貨研究咨詢部研究員夏豪杰表示，2025年LPR合計降幅將達到75BP，其中包含存量房貸利率預計降幅25BP，如果這樣算下來，2025年全國存量房貸利率將降低至LPR-55BP，1月1日重新定價日之后，國內多地如蘇州、南京，存量房貸利率已經降至2.65-2.7%，如果2025年再調降25BP，存量房貸利率將有望降至2.4-2.45%的歷史低點。

那為什么如此眾多、且如此強烈的降息信號頻頻發出，但1月20日LPR還是沒降呢？這個問題不得不引人深思。

這就不得不分析一下LPR以往的變動軌跡。2023年LPR總體變動次數只有一次，具體發生在當年6月份，5年期LPR從4.3%降至4.2%，調降幅度在10%。

2024年LPR調整次數達到三次，首次在當年2月份，5年期LPR從4.2%降至3.95%；第二次調整發生在當年7月份，5年期LPR從3.95%降至3.85%；第三次調整發生在當年10月份，5年期LPR從3.85%降至3.6%，全年5年期LPR調降幅度達到歷史性的60BP。

很明顯，年頭2月份、年中6-7月份，下半年的9-10月份通常是LPR數據調整的重要節點，而在農歷年以前，LPR數據大幅調降的歷時案例幾乎沒有，全年首輪LPR調降常常發生在農歷年后。細想起來這樣做法不無道理， 年前和年后一段時間，通常是春運最繁忙的時段，人們關注的重點常常兩地奔赴，回家過年，即使降息，也無法達到理想預期；而過年后的2月底降息就不一樣了，轉眼就是“金三銀四”，屆時社會關注的重點就是買房，旺季來臨，降息自然效果更好。所以北哥判斷今年的首輪降息大概率將發生在2月底。

與此同時，之前市場一直討論得沸沸揚揚的公積金貸款利率2025年調降幅度，最近也有城市給出了最新標準。

去年12月底，多方媒體披露，2025年公積金利率的進一步調降已經是板上釘釘，今年商貸強勁的降息信號已經讓公積金5年期2.85%的執行利率失去了低成本優勢，此前已經有上海金融與發展實驗室特聘高級研究員任濤預測，2025年的公積金利率調降幅度可能達到史無前例的80BP，算下來今年的公積金利率有望降至2.05%（5年期首套房利率）。

是不是真的會降至2.05%呢？還是會更低？去年12月底成都給出了最新答案，去年12月11日成都規定買房可直接通過“行省分貸款，執行西藏公積金利率”！今日除了成都、重慶，陜西西安和咸陽也宣布可以執行西藏公積金利率！

要知道西藏公積金5年期首套貸款利率只有1.68%，5年期二套房貸款利率只有2.038%，這個數字甚至比此前上海金融圈預測的數字還要低37個BP，西藏公積金貸款利率會否成為2025年全新執行標準利率呢？歡迎評論區留言，與北哥一起探討。

02.

南京北站發現漢代古墓！古墓對樓盤的影響到底有多大？

臨近春節，原本平靜的南京樓市，被一條重磅消息所打破：南京四大重點工程之一的南京北站竟然發現了漢代古墓，一時之間該消息被傳得街知巷聞。

根據南京GF發布的消息稱，這座古墓實屬漢代建造，但建造年代不詳，目前墓主人身份更是不能確認，南博考古隊已經介入北站古墓的勘探、挖掘工作。

不愧是六朝古都，十朝都會，文物、寶藏、古墓等歷史遺跡如數家珍，論經濟南京可能不能算是第一，甚至被魔都上海遠遠甩在身后，但是論歷史，論朝代更迭，論人文薈萃，南京絕對是全國的佼佼者。

據說上周四（1月16日），北站發現古墓的消息一經發出，南博考古隊就迅速進入現場，考古工人經過數天的艱苦發掘，已經采集到了古墓中土層的眾多樣本，古墓的大致結構已經基本清晰。

北站古墓中目前也挖掘出了部分文物古跡。

疑似古墓中的部分石雕和殘壁斷垣

北站古墓被發掘之后，眾多網友好奇：為什么江北也會發現古墓，金陵的歷史不是大都集中在江南嗎？后經專家披露，其實江北的建城史遠遠悠久于江南，2000多年前，六合建成侯地，如今的南京江南一帶還是一片荒地。

不得不說，北站漢代古墓的發現，又讓我們漲知識了，關于南京的歷史，真可謂是源遠流長、博大精深。

然而歷史與現實交織，漢代古墓的發現與如今如火如荼建設中的南京北站，發生了歷史性的碰撞，一邊考古、一邊建設的情況可能無法避免。

南京北站高空俯視效果圖

去年9月，南京北站正式開工，這個牽引南京人目光數年之久的，投資上百億的世紀工程，終于正式拉開帷幕。

這座被譽為全國第五大高鐵樞紐中心的曠世工程，其規模將近70萬方的南京北站，建成后的規模將超過杭州東站、廣州東站、重慶西站、南京南站等多個全國性高鐵樞紐，直接比肩上海虹橋站。

根據預測，南京北站建成后，最高聚集人數可達到13500人，遠期年旅客發送量預計達3650萬人次。

南京北站一旦建成，江淮鐵路網將進一步被激活，北沿江高速鐵路、寧淮城際鐵路、寧宣城際鐵路、寧滁蚌城際鐵路、寧啟鐵路五條線路將在此匯聚。

南京北站站場采用橋式車場，總規模3場16臺30線。其中，高鐵場引入北沿江高鐵5臺9線；城際場引入寧淮、寧蚌城際鐵路，設6臺12線;普速場引入京滬鐵路、寧啟鐵路，設5臺9線。

與此同時，南京北站還是未來地鐵線路的聚集地，將有5條地鐵在此匯聚，分別是地鐵3號線、4號線、15號線、18號線、寧滁城際S4號線將被引入，真正實現10分鐘可達江北新區中心區、20分鐘可達南京新街口和安徽滁州地區、40分鐘可達南京祿口國際機場。

與此同時，南京北站內部還有“雙光谷、井字形”換乘空間結構；站房“雙首層”等眾多先進設計，令人嘆為觀止！

南京北站的雙光谷設計

南京北站的開工建設，不僅是進一步激活江淮鐵路網和南京市內地鐵工程的重要樞紐，同時也等于是按下了南京北站新城的啟動鍵，打開了繼江北核心區之后，南京江北開發的又一重點發展區域。

南京北站樞紐經濟區將按照江北門戶樞紐的規劃定位打造，規劃構建“一核、一帶、兩廊、四軸、四節點、八片區”的空間布局結構，其中“八片區”分別為：樞紐核心區、樞紐創智社區（2片）、宜居社區（2片）、特殊用地區、生態防護區（2片）。未來實現“站—產— 城”融合的重要區域

此前流出的數據，北站未來宜居新城規模將達到14.4平方公里，未來將導入10.3萬人口，未來將覆蓋南京客運北站周邊區域，包括北站樞紐經濟區與北站軌道交通基地。

如今漢代古墓被發現，北站工程卻并未停止，根據官方公示，現場約110臺樁機在三個標段共同作業截至目前已完成4551根工程樁。

密密麻麻的“鋼鐵巨人”揮舞著“手臂”，機器的轟鳴混響回蕩在各個場地；中鐵建工技術負責人介紹：北站屬于超級工程，體量較大；現場共需要打下15983根工程灌注樁；百余臺機器開啟24小時同步作業模式，才能確保施工按計劃推進。

然而根據計劃，南京北站站房及相關配套工程建設工期為38個月，受此次發現古墓影響，工期或將延遲6個月。

然而，南京近年來多次發現古墓，古墓對于周邊樓盤的影響到底有多大？這似乎才是購房人最關心的問題，很多人戲稱，古墓一旦被發現，原本妥妥的豪宅、改善型住宅，秒變“墓景房”！房子賣不動了，房價也跟著一瀉千里？真的是這樣嗎？我們今天就來簡單分析分析。

最明顯的案例就是南部新城的張昭家族墓群。

張昭家族墓航拍

去年11月初，震驚一時的三國東吳名臣張昭家族墓群被發現，就在南部新城油庫公園，墓葬內兩方龜紐金?。ā拜o吳將軍章”“婁侯之印”），確定了墓主為東吳重臣張昭。

如今張昭墓被發現已經過去了兩個多月，這座墓葬群對周邊樓盤產生了什么影響嗎？可以說非但沒有影響，周邊樓盤去化速度變得更快，甚至還在漲價銷售。

張昭墓具體位置

可以說張昭墓與大校場中信泰富九廬、保利招商文璟和頌距離最近，僅一街之隔，理論上來說影響應該最大。而事實情況又是如何呢？

中信泰富九廬從去年10月初首開以來，去化量始終一路飄紅，推出的5棟小高層樓棟，已經有小高層已經有3棟相繼售罄；1棟洋房樓棟目前也僅剩一套房源在售。

中信泰富九廬網房銷控

以上是去年11月張昭墓發現之后，中信泰富九廬推出的3棟小高層，共198套房源，目前僅剩48套在售，綜合去化率仍高達75.7%，可見銷量絲毫不減。

此外因為九廬的銷量太好，該項目還成為2025年南京第一批漲價的樓盤，小高層折后價格已經升至4.9-5.2萬/㎡，洋房折后在5.7-6.2萬/㎡。

還有保利招商文璟和頌，雖然2024年南京銷冠盤眾多，但是文璟和頌仍然穩坐全市成交金額TOP3的寶座，全年成交26.72億元。

全盤538套的文璟和頌，目前僅剩10套在售，正在收官清盤。

可見大校場張昭墓的發現并沒有讓周邊樓盤銷量下滑，相反這些樓盤的銷量還在增長。

究其原因，南部新城大校場本身定位就很高，南京城市發展的第三極，同時2025年以后大校場規劃將進入集中兌現期。南京博物院新館今年落定；5號線北段將于今年3月開通運營；10號線二期、6號線也告最快于今年年底通車；中芬合作交流中心建成使用；中國第二歷史檔案館新館今年開館；銀城國際醫療健康城復工建設；全市首家華潤萬象城將于2026年開業……

冰立方實景

第二歷史檔案館

張昭墓的發現，不僅不會降低大校場樓盤的銷量，反而會增加其文化附加值和含金量。

但對于規劃定位不是那么高的板塊、區域，如果發現了古墓，則很有可能影響周邊樓盤的建設進度，甚至直接取消樓盤開發建設，這種案例在南京也是屢見不鮮。

去年12月，繼三國張昭墓被發現后，又一東吳名臣墓葬丁奉墓也被發現，遺址就位于城北鼓樓幕府創新區。

丁奉家族墓位于現在的南京幕府創新區核心地段，根據此前南京規劃與自然局披露，發現丁奉墓的地方位于城北幕府五佰村，原本這一片區已經拆遷完畢，后期準備以二類住宅用地性質土地出讓，但發現丁奉墓后，如今修改成了文物保護用地。據此幕府創新區又少了一處新樓盤開發。

除此之外，南京近些年來，常有因工地上發現古墓，而導致樓盤工程停工的情況。

如江寧三山板塊別墅項目復地朗香，就曾因工地上挖出明朝沐氏古墓群，項目因此停工10年；

2021年1月，匯通路中南地塊挖到古墓，疑似宋武帝劉裕的墓，因此當年中南項目只能整體停工。

可見，左右樓盤銷量和開發進度的從來不是古墓，而是項目所在的板塊規劃定位和規劃的兌現力度。

今天文章的內容就是這些，如果對以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡介：

蘇北哥，男，11年金融工作經歷，8000元白手起家，連續6次跨行業創業均獲成功，實現草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點研究資產配置，有28年房產實操經驗，深耕南京市場。

是行業內真正的房產實戰派！感興趣的就三件事，房產，創業以及投資，歡迎愛好相同的朋友和我交流。