萬科資料圖。

萬科“渡劫”：去年迎上市以來首虧，今年面臨還債高峰

王琳

1984年成立的萬科，在去年剛過了40周年生日，萬科董事會(huì)主席郁亮當(dāng)時(shí)發(fā)文稱：萬科不是一個(gè)沒經(jīng)歷過低谷的公司，我們不是一支沒經(jīng)歷過挫折的團(tuán)隊(duì)，只要我們對(duì)事業(yè)的信念還在，只要我們創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)的能力還在，只要我們健康的體魄還在，我們就可以相信春天會(huì)來的。

不知道彼時(shí)的郁亮有沒有預(yù)見到，不久之后的萬科會(huì)有這么多難關(guān)要過。如果說過去“活下去”只是郁亮口中的一句警示、萬科會(huì)場(chǎng)上掛起的一條橫幅，但如今，萬科真的走到了生死攸關(guān)的十字路口，要真正去思考如何“活下去”。

“驚天大雷”，股債齊跌

剛邁入2025年，萬科就爆出“驚天大雷”。

1月16日晚，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)報(bào)道稱，1月15日，萬科執(zhí)行董事、總裁、首席執(zhí)行官祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走。該消息一出，瞬間引發(fā)地產(chǎn)圈及國(guó)內(nèi)媒體的極大關(guān)注。

不過，根據(jù)網(wǎng)絡(luò)截圖顯示，1月17日凌晨，祝九勝更新了其個(gè)人微信朋友圈，轉(zhuǎn)發(fā)了一則宣傳萬科旗下泊寓短租業(yè)務(wù)的鏈接。似乎是在對(duì)“被帶走”傳言的隔空回應(yīng)。

在1月17日A股交易時(shí)段，萬科A股價(jià)盤中一度大跌逾6%，午后跌幅收窄，到收盤時(shí)下跌3.63%，總市值跌破800億。

債券市場(chǎng)方面，萬科在此之前已經(jīng)出現(xiàn)接連大跌，且多只境外債價(jià)格跌至上市以來最低。

萬科旗下2029年到期、票面利率3.5%的美元債每1美元面值下跌1.5美分至29美分；旗下2027年到期、票面利率3.975%的美元債每1美元面值下跌1.8美分至29.9美分；旗下2025年5月到期的美元債每1美元面值下跌9美分至61美分。均跌至紀(jì)錄新低。

公開信息顯示，祝九勝出生于1969年，現(xiàn)任萬科董事、投資與決策委員會(huì)委員、總裁、首席執(zhí)行官。2012年之前，祝九勝在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行工作，歷任福田支行副行長(zhǎng)(主持工作)、分行信貸部總經(jīng)理、公司部總經(jīng)理、分行副行長(zhǎng)等職務(wù)。

2012年，祝九勝加入萬科，長(zhǎng)期執(zhí)掌資金管理部門，在萬科的資金調(diào)度以及事業(yè)合伙人持股平臺(tái)“盈安合伙”中起著舉足輕重的作用。2018年2月，祝九勝接替郁亮出任萬科首席執(zhí)行官、總裁。2022年，祝九勝開始直管長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)，即兼任長(zhǎng)租公寓BU(事業(yè)單元)首席合伙人。

就在傳出祝九勝被公安機(jī)關(guān)帶走當(dāng)日，經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)也有報(bào)道稱，深圳相關(guān)工作專班已經(jīng)全面介入萬科，萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組。不過，截至目前，萬科方面始終沒有對(duì)此作出任何官方回應(yīng)。

除此之外，2024年的煙臺(tái)合作方舉報(bào)事件，也讓萬科一度處于輿論漩渦中。

煙臺(tái)市百潤(rùn)置業(yè)曾在微信公眾號(hào)“煙臺(tái)萬林企業(yè)管理咨詢有限公司”發(fā)布名為《關(guān)于郁亮操控萬科謀取私利有關(guān)情況的反映》的文章，稱萬科高管人員利用萬科偷稅漏稅、挪用資金、發(fā)放高利貸、洗錢。

萬科管理層對(duì)此回應(yīng)稱，實(shí)名舉報(bào)的公司主要是實(shí)控人為李軍的煙臺(tái)日櫻集團(tuán)下屬公司。煙臺(tái)萬科與合作方李軍（簡(jiǎn)稱“煙臺(tái)合作方”）合作開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目近10年，合作7個(gè)項(xiàng)目。2021年開始，受市場(chǎng)整體環(huán)境影響，煙臺(tái)多項(xiàng)目銷售不及預(yù)期，利潤(rùn)無法達(dá)到初始可研指標(biāo)。為保證項(xiàng)目建設(shè)交付和正常運(yùn)營(yíng)所需資金，項(xiàng)目公司資金無法按煙臺(tái)合作方意愿繼續(xù)分配。

萬科還表示，煙臺(tái)舉報(bào)方就萬科挪用資金問題于2023年向煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)報(bào)案并被受理。煙臺(tái)公安機(jī)關(guān)經(jīng)過3個(gè)月調(diào)查取證后，于2023年11月作出決定不予立案。

2024年出現(xiàn)公司上市以來首虧

接連傳出的負(fù)面消息，或讓外界對(duì)萬科本就羸弱的信心更加“搖搖欲墜”。

2024年一季度，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入615.94億元(人民幣，下同)，同比減少10.05%；歸屬于上市公司股東的凈虧損3.62億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧，這也是萬科自1991年上市以來首次出現(xiàn)業(yè)績(jī)虧損。

根據(jù)2024年半年報(bào)，萬科實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1427.79億元，同比下降28.93%，凈虧損98.52億元，同比下降199.82%。

到了2024年第三季度，萬科虧損幅度繼續(xù)擴(kuò)大，前三季度公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)收2198.95億元，同比下降24.25%，凈虧損179.43億元，同比下降231.73%。

對(duì)于虧損，萬科在半年報(bào)和三季報(bào)中均表示，主要原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模和毛利率下滑、計(jì)提減值、部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資出現(xiàn)虧損以及部分資產(chǎn)交易和股權(quán)處置的交易價(jià)格低于賬面值等。

報(bào)告期內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤(rùn)主要對(duì)應(yīng)2022年、2023年銷售的項(xiàng)目及2024年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫(kù)存，這些項(xiàng)目大部分為2022年前獲取的土地，地價(jià)獲取成本較高，后續(xù)銷售階段市場(chǎng)持續(xù)下行，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

在房?jī)r(jià)未能企穩(wěn)回升時(shí)，萬科仍需時(shí)間消化曾經(jīng)的高價(jià)地，預(yù)計(jì)虧損的情況大概率還會(huì)延續(xù)。

2024年上半年，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積939.5萬平方米，合同銷售金額1273.3億元，同比分別下降27.6%和37.6%。前三季度，萬科實(shí)現(xiàn)合同銷售面積1330.8萬平方米，合同銷售金額1812.0億元，同比分別下降26.8%和35.4%。

銷售回款方面，2024年上半年銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金合計(jì)1038.46億元，這個(gè)數(shù)據(jù)在2021-2023年同期分別為2362.91億元、1615.8億元和1609.6億元。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額也轉(zhuǎn)負(fù)，到第三季度末繼續(xù)為負(fù)值。

截至2024年上半年末，萬科存貨金額為6204億元，較2023年底下降11.6%。其中，擬開發(fā)產(chǎn)品為913.2億元，占比14.7%；在建開發(fā)產(chǎn)品4213.7億元，占67.9%；已完工開發(fā)產(chǎn)品(現(xiàn)房)1047.0億元，占比16.9%。

與2023年6月末和2023年末對(duì)比，擬開發(fā)產(chǎn)品的占比變化不大，在建開發(fā)產(chǎn)品占比下降，已完工部分即現(xiàn)房占比在繼續(xù)提升。與2024年6月末的16.9%相比，2023年末、2023年6月末、2022年末以及2021年末分別為15.4%、11.9%、10.8%和8.2%，兩年半的時(shí)間翻了一倍，能直接看出銷售的壓力。

盡管房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)不盡如人意，但萬科的其他業(yè)務(wù)不乏亮點(diǎn)。

2024年前三季度，萬科累計(jì)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2198.9億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1732.3億元，開發(fā)業(yè)務(wù)的稅前毛利率為8.3%，扣除稅金及附加后的毛利率為2.7%，在其他業(yè)務(wù)拉動(dòng)下，集團(tuán)整體稅前毛利率為9.5%，稅后毛利率為4.9%。

比如，租賃住宅業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)2024年前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入26.3億元，同比增長(zhǎng) 3.7%；商業(yè)開發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入66.7億元(含非并表收入)，同比增長(zhǎng)1.5%；物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)(含非并表項(xiàng)目)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入29.6億元。

最具亮點(diǎn)的萬物云2024年上半年實(shí)現(xiàn)收入175.6億元，同比增長(zhǎng)9.61%，毛利率13.65%，同比下降1.41個(gè)百分點(diǎn)。

不過，從絕對(duì)值來看，其他業(yè)務(wù)的業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比仍然較小，雖然不乏亮點(diǎn)，對(duì)于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)很重要，但對(duì)于解決短期債務(wù)壓力貢獻(xiàn)有限。

2025年迎債務(wù)高峰

如果說2024年對(duì)萬科來說是多事之秋，那么2025年才是真正考驗(yàn)萬科的時(shí)候。

2025年，萬科將面臨到期和回售債務(wù)的高峰。據(jù)億翰智庫(kù)統(tǒng)計(jì)，2025年萬科累計(jì)到期的公司債與中期票據(jù)總額215.9億元，占存續(xù)債券余額的比例接近50%。其中，到期的中期票據(jù)共有8筆，均為2022年發(fā)行，合計(jì)總金額207億元。

此前中國(guó)新聞周刊報(bào)道，2025年一季度，萬科就將迎來償債小高峰，有98.9億元的境內(nèi)公開債需兌付，而境外債兌付高峰為2025年5月，當(dāng)月需兌付4.55億美元。

截至2024年9月底，萬科的貨幣資金總量是797.5億元，比2023年末的998.1億元減少200.6億元。9月底，萬科有息負(fù)債3276.1億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為1166.2億元，占比35.6%，一年以上有息負(fù)債占比為64.4%，即使貨幣資金全部用來償還短債，覆蓋率也僅有68%。

與2023年末相比，萬科有息負(fù)債合計(jì)3200.5億元，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債624.2億元，占比為19.5%，一年以上有息負(fù)債2576.3億元，占比為80.5%，不到兩年時(shí)間，萬科短債占比已經(jīng)由19.5%提高35.6%，短債壓力驟升。

為了應(yīng)對(duì)資金壓力，萬科在2024年1-9月實(shí)現(xiàn)大宗交易簽約金額232.6億元(含印力的資產(chǎn)交易及REIT發(fā)行)，涵蓋辦公、商業(yè)、酒店、公寓等41個(gè)項(xiàng)目，遍布全國(guó)17個(gè)城市。

面對(duì)即將到來的債務(wù)壓力，萬科的家底還足夠厚嗎？

截至2024年上半年末，萬科存貨金額為6204億元，較2023年底下降11.6%，較2022年度更是下降超3成。

此外，根據(jù)萬科2023年報(bào)披露的2023年末的項(xiàng)目?jī)?chǔ)備情況，西南區(qū)域以798.9萬平方米居首，南方區(qū)域和北京區(qū)域分別以639.2萬平方米和509.8萬平方米次之，上海區(qū)域以120.5萬平方米居末位。

但根據(jù)2024 年上半年銷售金額占比來看，土儲(chǔ)占比最高的西南區(qū)域，銷售金額占比并不高，僅占8%；而銷售金額最高的上海區(qū)域，占比高達(dá)35.2%，但土儲(chǔ)占比最低。

可以看出，土儲(chǔ)與銷售之間存在一定的錯(cuò)配，核心區(qū)域的土儲(chǔ)并沒有得到有效補(bǔ)充，而一些低能級(jí)城市仍有不少庫(kù)存有待消化。

萬科曾以其穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)和前瞻性戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)樹一幟，然而，面對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境和內(nèi)部挑戰(zhàn)，萬科必須重新審視自己的戰(zhàn)略定位和發(fā)展路徑，如何在債務(wù)高峰到來之際，保持資金鏈的穩(wěn)定，如何在銷售壓力持續(xù)增大的情況下，優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)，提升銷售效率，將是萬科未來能否順利度過難關(guān)的關(guān)鍵。

萬科的故事，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影，也是中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期企業(yè)面臨挑戰(zhàn)與機(jī)遇的真實(shí)寫照。在大戰(zhàn)“野蠻人”之后，萬科能否再次成功應(yīng)對(duì)當(dāng)前的困境，不僅關(guān)乎其自身的命運(yùn)，也將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。■