2024年重慶“內孵外引”，在城市產業招引與陸海新通道建設方面不斷取得新突破，產業鏈提質擴容，汽車產業動能煥新，電子信息產業齊頭并進，新材料產業茁壯成長。甲級辦公樓市場：面臨供應攀升和需求收縮的雙重壓力，租金加速下行；辦公樓改酒店的案例屢見不鮮。優質零售地產市場：新增供應放緩，存量市場開啟新一輪調改周期；大面積娛樂和體驗業態需求亮眼，疊加以價換量策略，空置率有所改善。物流地產市場：高標倉全年凈新增租賃面積達53.5萬平方米，達歷史第二高位，智能網絡新能源汽車制造與食品飲料構成年內最大需求主體。

仲量聯行華西區研究部負責人朱建輝表示：“2024年，重慶持續壯大‘33618’現代制造業集群體系，在汽車、半導體及先進材料等重點領域推進超過260個重點項目，工業投資穩步加速，為城市產業鏈的優化升級注入全新動能。同時，重慶積極推進內陸開放高地建設，聚焦鐵路、軌道交通、機場及港口航運等重大項目，加快陸海新通道建設步伐，為中西部城市聯通國內外市場、暢通供需循環發揮引領作用，吸引更多投資者和優質企業落地重慶，為下游房地產物業市場提供堅實支撐。”

甲級辦公樓市場

供應量創近7年新高，空置壓力加速辦公租金下行

2024年甲級辦公樓新增供應量達到自2017年以來的最高水平，全年共計錄得6個項目交付，總面積達34.1萬平方米，帶動全市甲級辦公樓存量升至393.9萬平方米。其中，位于城北照母山的太陽座、中央公園的渝富創新中心T1兩棟高品質大樓年內相繼交付，分別作為騰訊集團、渝富集團子公司自用大樓，合計貢獻約6.3萬平方米凈吸納量。然而，租賃市場全年增量需求仍然疲軟，疊加退租頻發，需求面積增減基本抵消，凈吸納量的貢獻率接近于正負零。在供應量攀升與需求端表現低迷的雙重影響下，重慶甲級辦公樓平均空置率上升3.2個百分點，收至30.0%。面臨去化壓力，降價策略迅速成為業主方的普遍選擇，一時間價格戰硝煙彌漫，市場平均賬面租金加速下行，同比跌幅擴大至6.4%，年末收至72.7元/平方米/月。

科技互聯網、專業服務和金融業占比位居前三，小面積客戶仍是市場主流

從行業結構看，科技互聯網（21.0%），專業服務（20.4%）和金融業（19.2%）仍然是全年租賃需求增量的前三大行業。具體來看，電商等互聯網平臺、在線教育和IT軟件業主導科技互聯網需求，分別占比30.1%，27.2%和 21.5%；專業服務業中，教育、留學、旅游等消費服務業擴張性需求突出，而商務服務業則以律所的搬遷整合性需求為主，消費服務業與律所的占比分別為54.3%和22.6%；金融業成交增量則主要由小額貸款、融資租賃等非傳統金融和保險業推動，分別占比45.4%和24.6%。整體而言，在企業降本增效策略下，整體辦公預算愈發收緊，300平方米及以下的小面積需求客戶仍為主流，數量占比64.4%，而1,000平方米以上面積需求的客戶占比下降0.6個百分點，數量占比僅有4.9%。

城市旅游熱潮推動酒店投資升溫，年末錄得數宗辦公樓改酒店案例

重慶獨特的山水格局和極具特色的消費場景造就了其作為網紅城市不可復制的流量密碼，帶動近年來旅游熱潮。據重慶文旅委數據，僅2024年7月至8月之間，重慶便接待國內外游客8,319萬人次，帶動游客消費899億元，增幅分別為15.3%和13.5%。城市旅游消費熱潮帶動酒店投資火熱，主要商務區年內新增洲至奢選、英迪格等國際酒店集團旗下酒店品牌首進重慶。其中，部分酒店選擇優質寫字樓作為改造標的。據仲量聯行統計，自2018年以來，重慶優質辦公樓改造酒店的總面積已超過19萬平方米。

未來展望

展望2025年，預計重慶甲級辦公樓全年供應總量將回落至8萬平方米，同比下降76.5%。市場將迎來利于空置面積去化的窗口期，租金降幅有望收窄。此外，隨著重慶經濟提速換擋、轉型向新，本地智能制造與商貿流通有望實現新一輪突破，驅動辦公樓市場需求轉跌為漲。

優質零售地產市場

消費數據超出全國平均水平，零售地產結構性承壓

從宏觀數據來看，1-11月重慶市全市社會消費品零售總額達1.44萬億元，同比增長3.8%，高出全國平均水平0.3個百分點。但增速較上年仍有所回落，居民消費信心仍待提振。反應在零售地產端可以看到，商場銷售承壓，市場仍延續“以價換量”的招商策略。仲量聯行數據顯示，重慶優質購物中心首層平均租金下跌至345.3元/平方米/月，同比下降5.4%。

新增供應放緩，空置有所改善

2024年重慶市場僅錄得四個優質項目開業，分別為凱德廣場九章、遠東城、華宇廣場A館（原沙坪壩印象匯）及云領天街，總計帶來34.5萬平方米的新增供應，年供應量錄得近5年新低。至年末，重慶優質零售地產總存量增至909.4萬平方米，突破900萬大關，居全國第五。隨著供應放緩，存量市場空置去化速率加快，疊加降價策略，服務、娛樂等大面積業態持續入住，2024年重慶優質零售地產市場平均空置率同比回落1.8個百分點，修復至13.5%。

調改加速，零售商業項目承壓煥新

重慶存量商業正加快調改節奏，部分項目的運營發生變動。例如，二季度沙坪壩王府井百貨閉店退市；九龍坡區江廈-星光匯廣場被龍湖接管，更名為星匯天街，成為九龍坡區第三座龍湖天街；新光天地運營方變動，臺灣新光三越集團正式退出，運營將由重慶中渝物業發展全權接管；上海百聯集團年末退出南坪百聯購物中心，項目由業主接手過渡。同時，不少地標和頭部項目在品牌調整和商場改造上都取得階段性成果，例如大都會廣場內部持續改造并引入多家米其林餐廳，其“蝶變”計劃穩步推進。北城天街開啟20年以來力度最大、涉及最廣的全面升級。渝北區的SM廣場，將追加投資約2億元進行整體的升級改造。解放碑地王廣場（原王府井百貨）將瞄準二次元主題購物中心重新打造。在消費承壓的背景下，存量商業競爭加劇，商場在壓力中調改煥新，以重塑競爭力。

消費偏好轉向，商業動能煥新

· 二次元品牌加速擴張：當下消費者更愿意為情感價值買單，二次元業態在渝擴張迅猛，已形成觀音橋方圓LIVE和時代天街E館兩大聚集高地，品牌豐富度不斷提升，并引發周邊競品跟風。例如解放碑復悅薈、大都會廣場、觀音橋遠東城、南坪萬達廣場等商場也在加速打造二次元專區。

· 服務和娛樂業態需求強勁：消費者更多元的社交娛樂體驗需求不斷提升，疊加商場“以價換量”的招商策略，服務和娛樂品牌在購物中心加速擴張。2024年錄得多家KTV、健身房、寵物店、臺球館、美容美發、VR娛樂等品類門店開業圍擋，幫助購物中心去化空置。但總體而言，增量需求普遍從高租金業態轉向低租金業態，削弱空置率修復帶來的市場價值。

· 高化香薰品牌持續擴容：悅己消費助長高化香薰品類擴張，成為優質商場調改方向之一。萬象城中區積極引入高化品牌，超20家國際高化品牌簽約或入駐。此外，星光68廣場地下高化專區亮相，光環購物中心、新光天地等優質商場持續引入國際美妝大牌。在頭部項目帶領下，重慶高化產品矩陣繼續升級擴容。

· 戶外運動品牌加速擴張：消費者積極擁抱健康生活方式，助推戶外運動品牌擴店需求。購物中心正積極引入各類運動品牌，例如南坪萬達廣場專門打造運動專區，引入國內外多個運動品牌。同時，細分運動領域的需求正不斷擴大，例如瑞典專業戶外品牌攀山鼠(Kl?ttermusen)開出重慶首店，薩洛蒙(Salomon)、HOKA ONE ONE、威爾勝(Wilson)等品牌也在持續擴張。國內品牌加推復線，例如安踏冠軍系列、李寧1990等年內在渝開出多家門店。

未來展望：存量競爭加劇，運營能力迎考驗

2025年，重慶將迎來光環花園城、龍興天街、江岸天街等項目，多為頭部開發商打造。但在消費承壓的背景下，重慶零售地產市場仍面臨“招商難”的市場挑戰。居民儲蓄意愿不斷增強，當期消費動力受抑，運營商通過降低租金等手段支持品牌，但市場競爭依然激烈，未來還將出現更多項目調改乃至關停，踩準最新消費趨勢與業態擴張主力是招商的關鍵。通過空間改造、優化服務等舉措，滿足消費者日益多元的消費需求，有助于提升項目競爭力。隨著國家一系列刺激政策落地，消費信心有望逐步回暖，但強大的招商和運營能力仍是項目穿越周期的核心驅動力。

物流地產市場

2024年，復星國藥空港物流園一期、順豐豐泰空港物流園兩個項目投入使用，市場共計新增12.2萬平方米的高標倉面積。全年凈吸納量同比顯著回升80.0%至53.5萬平方米，為歷史同期第二高凈吸納量。汽車制造與食品飲料行業構成年內最大需求主體。遠超新增供應的需求量推動全市整體空置率同比大幅下降8.9個百分點至14.1%，刷新近8年最低空置率記錄。

剛需消費品支撐需求，以量販零食為首的食品飲料行業持續擴租

2024年，重慶食品飲料的商品零售額始終保持高位增長。年內兼具平價與豐富品類雙重屬性的量販零食和折扣超市業務增長加速，涌現了較多大面積倉儲需求。據統計，2024年前三季度全國量販零食新開門店6,406家，關閉門店1477家，開閉店比高達4.34，且下半年量販零食品牌拓店速度加快，而重慶則是零食品牌拓店的主戰場，前三季度重慶共錄得266家量販零食門店開業，位居全國首位。食品飲料行業也因此成為重慶全年最大倉儲需求行業。

新能源汽車零部件取代燃油車，躋身高標倉主力需求

2024年，重慶兩大汽車制造商長安和賽力斯憑借多個熱銷新能源子品牌帶領重慶新能源汽車產量攀升至81.3萬輛，重慶高標倉中的汽車零部件貨品亦不斷向新能源汽車產品更新迭代。在兩江龍興子市場，長安深藍、阿維塔、賽力斯問界等品牌的上游零部件供應商的倉儲需求持續攀升，逐漸填補傳統燃油車零部件隨產量下滑而萎縮的倉儲面積。2024年，重慶新能源汽車零部件供應商以及整車廠VMI（供應商庫存管理）企業已取代燃油車供應商躋身高標倉主力需求行業行列。

空港子市場倉庫去化面積居各子市場首位

空港子市場全年去化面積達27.8萬平方米。受益于極高的區域通達度、大量可租賃面積和較低的租金水平，空港子市場年內成功吸引大量以量販折扣超市、家電零售為代表的大面積倉庫需求客戶。由于距離魚嘴站（果園港專用線）、魚嘴站（南貨場）等鐵海聯運口岸設施較近，空港子市場也成功吸納一批跨境貿易企業入駐。2024年，區域平均空置率從26.8%的高位急速下降至15.5%。然而，“低租金與性價比”仍是2024年重慶高標倉市場的主旋律，市場平均凈有效租金同比下跌12.9%，年末收至15.0元/平方米/月。

展望未來，陸海物流通道擴寬，跨境貨品倉儲需求有望攀升

2025年，重慶高標倉新增供料將顯著收縮，供應端壓力緩解，租金降幅有望收窄。同期，伴隨陸海物流通道進一步擴寬，跨境貨品在重慶的存儲需求將進一步攀升。2024年，陸海新通道鐵海聯運班列保持強勁增長態勢，累計運輸超24.9萬標箱，同比增長39%。在重慶全部出口貨品中，機電產品（包含摩托車零配件、汽車零配件、發電機組、機械配件等通用機械產品）出口同比增長6.1%，占出口總值的90%；手機、汽車出口增速也高出全國同類商品整體水平。仲量聯行華西區產業與物流服務部負責人尤鵬偉表示：“未來陸海新通道六大站點協同發展，其中空港子市場區位集合了中歐班列、長江水道、江北國際機場等公鐵水空聯運物流資源，將持續吸附更多國際貨代、跨境物流、供應鏈服務企業的儲存需求。”