近日，紹興市區2024年第四季度存量住宅用地項目信息公布。

局面仍然嚴峻，但也有一些好消息。

先說好消息。

雖然未動工土地面積增長較多（相較年初增加約36萬方，增加43%），但四季度存量住宅用地總面積（未動工+已動工未竣工土地）有明顯下降（較年初減少約30.6萬方、較三季度減少約26.57萬方）。

說明紹興樓市的去化速度，要快于土地增儲速度，整體的去化周期正在下降。

同時，四季度未銷售房屋的土地面積，即在售房屋存量，也大降至335萬方，這是2024年首次降至350萬方以下。

這都說明，四季度紹興樓市去化速度有較大提升，去庫存周期不斷縮短，樓市正朝著回暖的狀態前進。

趨勢向好，但目前形勢仍然嚴峻。

分板塊看，目前越城區存量最多的仍是鏡湖板塊，存量建面約192萬方，其次是城區（含皋埠），存量建面約129萬方，最少是袍江，存量建面約54.5萬方。

不過庫存最少的袍江，因為2024年銷售成績不佳，去化周期反而最高，高達近141個月。

庫存最多的鏡湖，2024年去化建面是袍江的7倍，去化周期只有70個月，是越城區最短的。

柯橋2024年成交套數2700套，按套均100方折算，大概去化約27萬方，去化周期在96個月左右。

各區域內部分具體板塊看：

鏡湖庫存量最大的板塊，是黃酒小鎮板塊，存量高達約74.7萬方。

板塊內還有3宗宅地未開發，占板塊整體存量的46.7%。其中2宗還是當時被融創拿下，后續不知道是會退地重拍，還是其他資金介入。但不管如何，應該沒那么快會入市。

前兩年競爭激烈的高鐵站前板塊，如今存量僅約16.6萬方，已成為鏡湖存量最小板塊。庫存主要集中在君蘭錦繡和桂樾風華項目，2個項目的存量占到板塊的90%。

鏡湖核心區，很多存量來自因各種原因封盤的樓盤。唯一一宗新地塊，大部分還是回購房。所以真實庫存量也就約6.5萬方，其實已經不多。

至于2024年鏡湖賣得很好的鳳林西路板塊，幾個熱門樓盤的庫存迅速減少。目前主要存量集中在美和園（美好之城）上。

對紹興城區來說，皋埠和則水牌，將是重點庫存地區。

而且不僅是現有存量較大，根據越城區的推地計劃，這2個區域還有多宗地塊計劃推出，將成為2025年越城區樓市的重要“戰場”。（詳情可見：）

2025年，城南也將是一個熱鬧的板塊。不僅有已經在售的越馨園、建瀾府、名爵府江山，像保利剛拍下的原和樾府地塊、寶業拿下的風和苑以南地塊，也都將陸續入市。

尤其是原和樾府地塊，存量高達約16.6萬方，將成為城南體量最大的項目。

需要說明的是，城南存量中有23%是安置房地塊，所以真實存量沒有看起來那么大。

此外值得一提的是，迪蕩終于又有新房項目，雖然地塊不大、容積率只有1.1。對于想在迪蕩改善居住的家庭來說，終于有新房選擇了。

袍江的新地塊要么體量小，要么是安置房用地，對袍江新房庫存影響不大。

主要庫存還是集中在錦上府、觀瀾云庭等樓盤，2個樓盤建面達25萬方，占到袍江總存量的47%。

目前袍江樓市面臨的困境是，自身沒有什么城中村拆遷，新的拆遷政策下，越城區的拆遷戶又不能輸入袍江。

而且也沒有什么樓市新政，利好袍江購房者。

想要賣得動房子，只能打價格戰。但價格戰打久了，有意向的購房者反而會觀望，看看還會不會再降價，陷入一種不良循環。

袍江2024年較差的成交情況（全年去化建面4.6萬方），就是最好的證明。

2025年袍江能否迎來破局，看來還需要官方更多的支持。

柯橋庫存量最多的2個板塊，分別是柯北和柯西。

柯北存量高達約80萬方，主要集中在天圣大越城，占板塊總存量的61%。同時2024年又出讓了多宗地塊。2025年柯北將成為柯橋樓市的“主戰場”。

另一邊的柯西存量高達約60萬方，庫存量主要集中在中交鑒水路TOD地塊中，占板塊總存量的81%，預計2025年也會正式開盤入市。

柯南板塊，雖然庫存量只有約13萬方，但絕大多數是別墅類低密房源，競爭也非常激烈。

還有福全、蘭亭、馬鞍、平水等區域，雖然庫存量不高，但相對當地的銷售情況看，去庫存壓力還是比較大的。

這些區域的項目，總價較低、受青年安家政策的影響較大。

今年柯橋青年安家政策再度發布，對他們來說是利好。但補貼款不能作為首付了，這個利好是打了折扣的。這次青年安家新政的實際效果如何，讓我們拭目以待。

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