開發商與物業服務公司簽訂前期物業服務合同，業主稱其未請物業來，是開發商擅自請來的，業主未與其簽訂合同，是否能免除其物業費？

基本案情

李某2018年與某房地產有限公司簽訂《商品房買賣合同》，購買了位于甲小區的房屋并于2019年辦理了收房手續。某房地產有限公司聘請甲物業服務有限公司作為小區前期物業管理單位，后甲物業服務有限公司撤走，因此時尚未成立業主委員會，故某房地產有限公司經選聘后又與乙物業服務有限公司簽訂了《前期物業服務合同》。因李某拖欠物業服務費，乙物業服務有限公司將其訴至法院，要求其支付拖欠的物業服務費。李某以某房地產有限公司無權在未經小區業主同意的情況下，直接與乙物業服務公司簽訂前期物業服務合同，業主并未與乙物業服務公司簽訂合同，未與其建立物業服務合同關系，業主不是物業服務合同當事人為由拒交物業服務費。

法院審理

根據《中華人民共和國民法典》第九百三十九條“建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力”的規定，作為建設單位的某房地產有限公司與乙物業服務有限公司訂立的《前期物業服務合同》合法有效，李某作為小區業主之一，該合同對其具有法律約束力。物業服務人和小區業主均應按照合同約定履行各自義務，業主以自己未與物業簽訂合同，不是合同當事人為主張進行抗辯的，法院不予采納。故法官依法判決被告李某應于判決送達十五日內支付物業公司其所欠物業費。

法官說法

依法成立的合同受法律保護，雙方當事人應按照合同約定履行自己的義務。作為建設單位的某房地產有限公司與乙物業服務有限公司訂立的《前期物業服務合同》合法有效，具有法律約束力，應當受法律保護。業主接受了物業服務人提供的物業管理服務，就應當按照合同約定支付相應的物業服務費。當然，法律也對業主如何維護自身合法權益做出了相應規定。業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。因此業主應當按約定繳納物業費，如果對物業存在不滿情況可以依照法定程序共同決定解聘物業服務人，而不能以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

相關法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第九百三十九條 建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

第九百四十四條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

灌陽法院

圖文：劉語真

審核：鄧元江