導(dǎo)語

一滴水可以折射太陽的光輝。作為人民法院司法功能的外化載體，一個小小的案件，常常蘊含著巨大的法律價值和潛在力量?；赝?024年，我們通過“宿法直播間”“有典說法”“宿法說案”等載體讓案例飛入千萬百姓家。新的一年已經(jīng)啟程，我們系統(tǒng)梳理了過去一年全市法院各審判領(lǐng)域的典型案件，陪伴讀者行穩(wěn)致遠(yuǎn)。今天公布的是全市法院審結(jié)的物業(yè)糾紛典型案例。

案例一：違規(guī)充電引發(fā)電動車自燃損害賠償案

基本案情

被告李某所有電動自行車在某小區(qū)地下室充電時自燃，引燃了被告王某堆放于通道內(nèi)的雜物。原告張某為躲避火災(zāi)，利用被單、被罩制成繩索，從四樓攀爬門窗逃生，攀爬至三樓時墜落受傷，入院治療，經(jīng)鑒定構(gòu)成九級傷殘。原告張某訴至法院，要求李某、王某等賠償醫(yī)療費、傷殘賠償金等140000元。

裁判結(jié)果

宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，被告李某將電動自行車停放在小區(qū)地下儲藏室充電，被告王某在住宅樓通道內(nèi)堆放雜物均不符合消防及住宅管理規(guī)定。李某的不當(dāng)充電是引發(fā)火情的主要原因，應(yīng)承擔(dān)80%的賠償責(zé)任。王某在樓道內(nèi)堆放雜物對火情蔓延起到助長作用，承擔(dān)20%的賠償責(zé)任。最終判決，李某賠償張某賠償114462元，王某賠償張某28615.5元。

典型意義

近年來，因電動車充電引發(fā)的火災(zāi)事故時有發(fā)生，給人民群眾生命財產(chǎn)安全造成了嚴(yán)重?fù)p害。本案通過到事發(fā)小區(qū)開展巡回審判，并邀請消防部門現(xiàn)場普及消防知識，提高社會民眾的消防安全意識，規(guī)范物業(yè)管理，引導(dǎo)居民到集中充電點為電動自行車充電，避免在樓道內(nèi)堆放雜物。本案對警示小區(qū)內(nèi)居民安全規(guī)范使用充電樁具有重要意義。

案例二：籃球場擾民業(yè)主拒付物業(yè)費案

基本案情

泗洪縣城某小區(qū)為滿足業(yè)主運動需求，特意規(guī)劃了一個籃球場。盡管對籃球場的開放時間做了要求，但個別業(yè)主并不遵守。物業(yè)人員隨后加強了管理，將籃球場進行上鎖管理，但依然有業(yè)主撬鎖進入，特別是早晚時段，這也給緊鄰籃球場這棟樓的業(yè)主帶來了困擾。業(yè)主李先生多次向物業(yè)公司反映未果，據(jù)此拒交物業(yè)費，雙方因而成訴。

裁判結(jié)果

泗洪縣人民法院從化解矛盾的角度出發(fā)，將法庭搬到了小區(qū)，并邀請物管辦和社區(qū)參與，組織雙方進行調(diào)解。因物業(yè)公司對籃球場存在管理不當(dāng)，導(dǎo)致業(yè)主生產(chǎn)生活受到長期影響，物業(yè)公司同意酌情減少部分物業(yè)費。同時，物業(yè)公司將對籃球場加強規(guī)范化管理，在特定時間安排人員巡邏，確保附近業(yè)主不受影響。就此調(diào)解方案，物業(yè)公司與業(yè)主當(dāng)場握手言和，業(yè)主繳納了拖欠的物業(yè)費。

典型意義

近年來，小區(qū)內(nèi)鄰居裝修、跳廣場舞、不當(dāng)使用籃球場等產(chǎn)生的噪聲污染，引發(fā)社會熱議。《中華人民共和國民法典》第二百八十六條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，相關(guān)行為應(yīng)當(dāng)符合節(jié)約資源、保護生態(tài)環(huán)境的要求。對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人執(zhí)行政府依法實施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依法予以配合。本案中，物業(yè)公司作為公共區(qū)域管理者，應(yīng)當(dāng)對籃球場等公共區(qū)域進行規(guī)范管理，避免因不合理使用而造成的擾民情況。本案承辦法官通過實地走訪小區(qū)籃球場情況，找出業(yè)主拒繳物業(yè)費緣由，促成雙方調(diào)解。該案對妥善化解物業(yè)矛盾糾紛具有參考意義。

案例三：業(yè)主在小區(qū)內(nèi)掉落窨井受傷案

基本案情

2020年7月29日，原告郁某某陳述其在某小區(qū)內(nèi)行走至窨井處時，井蓋突然翻轉(zhuǎn)導(dǎo)致原告受傷，后原告被送至洋河人民醫(yī)院治療，出院診斷為尿道損傷。后經(jīng)傷殘鑒定為十級傷殘。原告郁某某將小區(qū)開發(fā)公司、物業(yè)公司均訴至法院，要求賠償損失。

裁判結(jié)果

宿遷經(jīng)濟開發(fā)區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《中華人民共和國民法典》第一千二百五十八條第二款的規(guī)定，窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，物業(yè)公司對其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的公共設(shè)施負(fù)有管理、維護義務(wù)，但其未提交證據(jù)證明盡到管理責(zé)任，因此對原告因踩踏窨井墜落造成的損傷應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。案涉小區(qū)開發(fā)公司在小區(qū)建成后已交付相關(guān)單位，并由物業(yè)公司負(fù)責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理和日常維護工作，故開發(fā)公司不應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

典型意義

窨井雖小，卻是關(guān)乎人民群眾“腳底安全”的大事。《中華人民共和國民法典》第一千二百五十八條規(guī)定，窨井等地下設(shè)施造成他人損害，管理人不能證明盡到管理職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本案中，雖然窨井設(shè)置在小區(qū)綠化帶中，但不能免除《物業(yè)服務(wù)合同》賦予物業(yè)公司的維護檢修義務(wù)。因此，窨井的建設(shè)者、管理者、維護者要切實擔(dān)負(fù)起安全監(jiān)管職責(zé)，排除風(fēng)險隱患。與此同時，行人也應(yīng)增強風(fēng)險防范意識，在經(jīng)過特殊路段時注意觀察路況，避免潛在危險。

案例四：室內(nèi)隱蔽管道返水受損賠償案

基本案情

田某系某小區(qū)業(yè)主，某公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)期內(nèi)，涉案房屋污水管道發(fā)生返水并造成室內(nèi)地板、墻壁等受損。后某公司征得田某同意后，對室內(nèi)污水進行清理并對污水管道進行了疏通。雙方確認(rèn)污水管道返水原因系衛(wèi)生紙、面巾紙堵塞。相關(guān)損失，經(jīng)鑒定為22097元。田某主張應(yīng)由物業(yè)公司承擔(dān)責(zé)任，物業(yè)公司主張其已盡到相應(yīng)義務(wù)，不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。

裁判結(jié)果

宿遷中院經(jīng)審理認(rèn)為，位于室內(nèi)且具有一定隱蔽性的污水管道，雖然屬于共有設(shè)施部分，但物業(yè)公司對于該類污水管道的管養(yǎng)義務(wù)應(yīng)限定在業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)污水管道出現(xiàn)問題保修后，物業(yè)公司是否及時履行了相應(yīng)的維修義務(wù)。物業(yè)公司在征得業(yè)主同意后，及時清理了室內(nèi)污水并疏通了管道，應(yīng)視為已履行了物業(yè)合同約定的管養(yǎng)義務(wù)，不存在違約行為，對業(yè)主要求物業(yè)公司承擔(dān)賠償損失的訴訟請求，不應(yīng)支持。

典型意義

城市高層建筑中，管道的運行起著至關(guān)重要的作用。排水管道堵塞導(dǎo)致污水倒灌不僅關(guān)系到低樓層住戶的財產(chǎn)安全，也關(guān)系著鄰里和諧與基層社會治理。本案通過對室內(nèi)污水管道的性質(zhì)分析，明確位于室內(nèi)且具有一定隱蔽性的污水管道，雖然屬于共有設(shè)施部分，但該部分管道由于位于業(yè)主室內(nèi)且具有隱蔽性，物業(yè)服務(wù)人日常無法進入業(yè)主室內(nèi)進行疏通和維護，客觀上存在現(xiàn)實履行的困難性和履行成本過高的失當(dāng)性。因此，物業(yè)服務(wù)人對該類污水管道的管養(yǎng)義務(wù)應(yīng)限定在業(yè)主發(fā)現(xiàn)室內(nèi)污水管道出現(xiàn)問題報修后的維修義務(wù)，而不能擴大至物業(yè)公司有日常管養(yǎng)義務(wù)。本案為居民和物業(yè)公司共同解決排水管道堵塞源頭問題，提供參考。

案例五：妥善化解165戶業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

基本案情

泗陽某國際小區(qū)和泗陽某晶小區(qū)均為同一個物業(yè)公司，因小區(qū)房屋出現(xiàn)裂縫、窗戶滲水、監(jiān)控不能正常使用、樓道及公共區(qū)域衛(wèi)生無人打掃，物業(yè)公司提供物業(yè)服務(wù)不到位，導(dǎo)致兩個小區(qū)共165戶業(yè)主未繳納物業(yè)費。物業(yè)公司因此資金緊張，無法正常開展物業(yè)服務(wù)，遂起訴至法院。

裁判結(jié)果

泗陽縣人民法院受理案件后，調(diào)解員對兩個小區(qū)環(huán)境現(xiàn)場實地勘察，發(fā)現(xiàn)業(yè)主反饋的問題基本屬實，泗陽法院借助“三級”社會治理中心，聯(lián)合轄區(qū)物管辦、所在居委會進行現(xiàn)場調(diào)解，針對物業(yè)服務(wù)不到位的問題，讓物業(yè)現(xiàn)場表態(tài)承諾，業(yè)主得到修整答復(fù)后，也都愿意積極配合繳納物業(yè)費。同時，物業(yè)公司自愿作出讓步，就原服務(wù)不到位之處對部分物業(yè)費予以減免，業(yè)主也及時到物業(yè)處繳納了欠付的物業(yè)費，該起群體物業(yè)糾紛就此得到妥善解決。

典型意義

物業(yè)糾紛是批量民事糾紛的重要類型之一，此類案件雖然標(biāo)的不大但往往矛盾突出，且具有群發(fā)性、多發(fā)性的特點，個案處理不慎易引發(fā)群體性時間。法院作為推進社會治理能力和治理體系現(xiàn)代化過程中的參與者、實踐者、保障者，在積極融入黨委統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下的“社會治理中心”，以物業(yè)群體糾紛成功化解為例，以點帶面，不斷推進訴源治理，化解矛盾糾紛，通過深入?yún)⑴c訴前糾紛多元化解為群眾提供百分訴訟服務(wù)、有力司法保障，營造安定祥和社會氛圍。

案例六：物業(yè)公司對樓道消毒致業(yè)主受傷案

基本案情

司某為沭陽某小區(qū)7號樓業(yè)主，某管理公司為該小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理公司。2022年12月18日8時41分許，工作人員在該小區(qū)7號樓二單元一樓進行噴灑消毒液防疫作業(yè)。9時35分許，司某從該單元電梯走出至一樓安全出口（消防門）處，因地面濕滑突然摔倒在地，導(dǎo)致受傷。涉案事故發(fā)生在涉案小區(qū)7號樓二單元電梯與單元門之間的通道上，位于安全出口（消防門）內(nèi)側(cè)，地面地磚為大理石類材質(zhì)，較光滑。據(jù)現(xiàn)場監(jiān)控視頻，事故現(xiàn)場未發(fā)現(xiàn)設(shè)置安全警示標(biāo)志。后司某起訴至法院，要求某管理公司承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任，賠償損失。

裁判結(jié)果

宿遷中院經(jīng)審理認(rèn)為，在公共區(qū)域光滑路面噴灑消毒液使得該段路面濕滑，存在引發(fā)過往行人摔倒的風(fēng)險。某管理公司作為管理者，應(yīng)當(dāng)及時采取合理措施以保護業(yè)主的人身安全，但其未能及時對路面進行防滑處理或作出安全警示。結(jié)合司某摔倒位置、噴灑消毒液的事實以及案發(fā)時天氣較冷、地下室較為潮濕等因素進行分析，司某系滑倒受傷更符合高度蓋然性標(biāo)準(zhǔn)。某管理公司未盡安全保障義務(wù)與司某在該區(qū)域內(nèi)滑倒存在關(guān)聯(lián)性，應(yīng)對司某摔倒造成的損害后果承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。法院最終酌定某管理公司承擔(dān)20%賠償責(zé)任。

典型意義

物業(yè)服務(wù)人系業(yè)主共有區(qū)域的實際管理者，應(yīng)當(dāng)對業(yè)主共有區(qū)域負(fù)合理限度范圍內(nèi)的安全保障義務(wù)。若其違反安全保障義務(wù)導(dǎo)致他人權(quán)益受損的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任。任何公民都是自己生命權(quán)、健康權(quán)、身體權(quán)的第一責(zé)任人，在日常生活中應(yīng)當(dāng)做到趨利避害，對自身安危盡到最大程度的謹(jǐn)慎義務(wù)，不能將自身安危時刻寄托在他人提醒之下。

案例七：因外墻水管結(jié)冰堵塞導(dǎo)致財產(chǎn)損害賠償案

基本案情

史某系泗陽某小區(qū)業(yè)主，某物業(yè)服務(wù)公司為小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。2023年1月27日晚上19時許，史某家人回家后發(fā)現(xiàn)房屋陽臺、客廳、廚房到處都是積水，木地板、家具等均被浸泡受損。某物業(yè)服務(wù)公司工作人員至史某家中確定進水系因天氣寒冷外墻主管道結(jié)冰阻塞導(dǎo)致。經(jīng)鑒定，史某的房屋因被污水浸泡而造成的損失為19760元。雙方就損失賠償?shù)仁乱瞬⑽催_成一致意見，史某向人民法院提起本案訴訟。

裁判結(jié)果

宿遷中院經(jīng)審理認(rèn)為，因案發(fā)時天氣寒冷導(dǎo)致管道內(nèi)部結(jié)冰，屬于極端天氣造成的水管堵塞。某物業(yè)服務(wù)公司在知曉案涉房屋返水后已經(jīng)逐戶通知樓上業(yè)主不再洗衣排水，并于次日疏通堵塞管道，其采取的應(yīng)對措施較為及時適當(dāng)，基本履行了物業(yè)服務(wù)的義務(wù)。但該公共排水管道在前一年冬季已經(jīng)發(fā)生過內(nèi)部結(jié)冰導(dǎo)致堵塞的情形，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)將相關(guān)問題上報有關(guān)部門并且提醒該單元業(yè)主采取預(yù)防措施，物業(yè)公司在管理上仍然存在一定的疏漏，對水管結(jié)冰堵塞引發(fā)污水流進業(yè)主家中導(dǎo)致財產(chǎn)損失亦存在一定過錯，需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。法院最終確定某物業(yè)公司對史某的損失承擔(dān)20%的賠償責(zé)任，并承擔(dān)全部的評估鑒定費。

典型意義

《物業(yè)管理條例》及《江蘇省物業(yè)管理條例》等規(guī)范雖并未就物業(yè)公司對排水管道進行保溫防護作出細(xì)致規(guī)定，但并不能據(jù)此免除物業(yè)公司的保障義務(wù)，因天氣寒冷導(dǎo)致的結(jié)冰堵塞問題仍在物業(yè)公司的服務(wù)范圍內(nèi)，對于業(yè)主的損失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。本案旨在敦促物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提升服務(wù)質(zhì)量，以適應(yīng)各種條件環(huán)境，確保業(yè)主人身、財產(chǎn)安全，杜絕此類損害事件再次發(fā)生。

案例提供：民一庭

校編：耿亞中

審核：吳振環(huán)、李瑞武

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