明明快過年了，很多房東卻笑不出來。

因?yàn)橛钟幸淮笈饪停驗(yàn)榛丶疫^年、換城市、換工作等等原因，要退租！

因?yàn)橐坏┩俗猓孔雍芸赡芫偷每罩脗€(gè)把月。

不過，少收一兩個(gè)月租金還是小事，更可怕的事情還在后面……

01

六成租客考慮換租

平均租金持續(xù)下跌

每一年春節(jié)前，都是租賃市場的動(dòng)蕩期。

辛苦一年的打工人，這個(gè)時(shí)候往往歸心似箭，特別是外地的務(wù)工人員，可能回家一歇就是一兩個(gè)月。

這兩個(gè)月租金，白給是不可能的。

退一萬說，就算房東手里拿著一個(gè)月的押金，可以以“臨時(shí)退租屬于違約行為”來減扣，那對(duì)租客來說，也還是提前退租、少給1-2個(gè)月租金更劃算。

還有剛出社會(huì)的年輕人，工作不穩(wěn)定，定居城市也不確定，未來諸多變數(shù)導(dǎo)致租房也有更多變動(dòng)。

退租或者轉(zhuǎn)租，成為大概率的事情。

譬如這兩個(gè)月，各大平臺(tái)上就充斥著各種租客轉(zhuǎn)租、房東直租的內(nèi)容。

比較慘的是，發(fā)的人多，回的人少，僅有幾條評(píng)論還都嫌貴。

這正是房東們的又一煩心事：租不起價(jià)。

近幾年來，經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，就業(yè)市場不景氣，收入預(yù)期下跌，普通人的生活難免多少受到一些影響。

據(jù)中指研究院調(diào)查結(jié)果顯示，60%的受訪租客表示，在本次租約到期后計(jì)劃換租。

口袋里錢少了，居住降級(jí)成為趨勢。

與之對(duì)應(yīng)的，是租賃市場和租金水平普遍下行。

去年12月，全國50城住宅平均租金為35.4元/平方米/月，環(huán)比下跌0.55%；全年50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.25%，跌幅較2023年擴(kuò)大2.95個(gè)百分點(diǎn)。

整體運(yùn)行情況來看，僅春節(jié)后“返城季”和年中“畢業(yè)季”，租金有一點(diǎn)點(diǎn)的微漲，其余月份全部下跌！

看回廣州市場，走勢大致相同。

從價(jià)格上來看，2024年租金已經(jīng)回落到2021-2022年水平，一年中主要在春節(jié)后和畢業(yè)季有上漲。

自四季度開始，租金急劇下降。

所以從年底到春節(jié)前，房東們是真的愁啊。

02

出租平均空置兩個(gè)月

議價(jià)空間7%以上！

租客退租，看似是房東少收一個(gè)月的錢。

實(shí)際上，這已經(jīng)是非常理想的情況了！

根據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)，11月監(jiān)測點(diǎn)房源平均議價(jià)空間環(huán)比擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)，至7.68%。

具體降價(jià)幅度，可以看看這些熱門樓盤相隔一年的租金變化感受下。

與此同時(shí)，成交周期在50天及以上的房源成交量環(huán)比增長19.44%，全市平均去化天數(shù)擴(kuò)大至61天。

廣州房東找新租客簽新合同，得平均空置2個(gè)月！

漲租？就更難了！

降租才是主流，房東大概率要被新租客砍一刀。

加上還得收拾上一任租客的“殘局”，滿足下一任租客提出的新需求，這前期收拾和維修的費(fèi)用，以及后期添購和翻新的支出，全是房東在扛。

扣除這其中的時(shí)間和金錢成本，換租當(dāng)年，房東一年能收9個(gè)月租金，就算很不錯(cuò)了。

所以，如果你是房東，目前這個(gè)租客能夠準(zhǔn)時(shí)交租，素質(zhì)還算可以，并且有長租的打算。

我的建議就是：且租且珍惜吧，別輕易提漲價(jià)。

你當(dāng)初打的算盤，可能是每個(gè)月多收幾百塊。

但人家租客想的可是直接換房，租更便宜的房子，一年直接剩下大幾千元！要是對(duì)方一句“不租了”，換租客這筆帳，對(duì)房東來說是怎么算怎么不劃算。

總結(jié)下來，這房東的日子，也沒有以前滋潤了。

盡管是比無房一族要好很多，但通過出租獲取的收益正在降低，而且可能越來越低。

短期來看，租賃市場改變低迷現(xiàn)狀，扭轉(zhuǎn)租金下滑、滯漲形勢談何容易。商品房銷售市場花多長時(shí)間“止跌回穩(wěn)”，租賃市場所需時(shí)間，只會(huì)更久。

長遠(yuǎn)來看，隨著政府大力發(fā)展保障性住房，市場上可能會(huì)涌現(xiàn)新一批的保租房，跟房東們爭奪租客。

回想去年8月，央行在《2024年第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》中提到：

“未來隨著經(jīng)濟(jì)逐步恢復(fù)，長期看租金仍有望穩(wěn)步上漲，租賃住房總的收益率在靜態(tài)租售比基礎(chǔ)上有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率”。

當(dāng)時(shí)，我在文章中（《3%！央行首談“租金回報(bào)”，結(jié)論史無前例！》）提到一個(gè)觀點(diǎn)：

未來所謂的租金回報(bào)率提升，很有可能是得益于房價(jià)下跌，貸款買房的成本下降。

只要這倆跌得比租金降幅多，那回報(bào)率就會(huì)上升。

總結(jié)一下，各位不用羨慕房東這個(gè)身份，也沒必要為了圓夢(mèng)包租婆/包租公，而去投資買房。

因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)狀況是，想靠收租穩(wěn)兩餐飯，沒問題。

想借收租徹底躺平，普通人就不用想了，還不如在新一年里努力工作來得實(shí)際。

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