作者：余飛

01

南京房價，去年跌了20%

在救市托底政策狂轟濫炸之下，南京2024年的二手房成交量，較前一年，有了輕微回升，但新房成交，依舊在下降。

數據顯示，南京去年（截至12月27日）的新房成交量33982套，相比于2023年減少了1萬多套，降幅23.5%。

二手房方面，根據我愛我家南京研究院披露的數據顯示，去年全年二手住宅成交99409套，與前一年基本持平，略微增長。

來源：我愛我家南京研究院

而房價，則仍在下跌，無論是國家統計局的數據，還是機構的數據，都在佐證。

國家統計局方面：

2024年11月份南京新房同比下跌了7.6%，二手房價格同比下跌7.4%。

機構方面：

我愛我家南京研究院披露， 南京的二手房成交量見頂于2020年，房價見頂于2021年。 2023年在業主們瘋狂降價讓利的情況下，二手房成交量上漲了不少。

其二手房價格，2023年跌破了3萬元。2024年均價跌破了2.4萬元，至23661元/平方米，跌幅20%。

貝殼找房數據顯示：

過去兩年，南京下轄的各區，房價全線下跌，都進入了深度調整周期。

制圖：城市財經；數據：貝殼找房

其中核心區的建鄴與外圍區的棲霞、江寧、浦口、六合、溧水，去年年末均價相較于2022年5月份，跌幅都超過了三分之一，棲霞跌幅位居全市第一。

核心區鼓樓、玄武、秦淮跌幅都超過30%。

此外，從房價變化可以看到，哪怕去年開啟新一輪救市的四季度，南京房價依舊沒能止跌，六合區的房價在去年四季度跌破了萬元，玄武跌破了3萬元。

02

南京房價為何跌幅如斯

邏輯并不復雜，既有大環境的客觀因素，也有南京自身的主觀因素。比如：

第一，南京人口競爭力中規中矩。

相比于南京，杭州其實炒作程度更甚，成都、西安的炒作程度也不比南京弱，但在強二線城市中，南京市場的房價跌幅比它們都大，只比武漢好一些。

武漢是因為庫存太大，位居全國第二。

南京則有人口增量不夠顯著、產業中規中矩的原因。

在中心城市瘋狂增長的年代里，深圳、廣州都是每年都是五六十萬人口增量，成都、杭州、西安、武漢等城市都是三四十萬的人口增量。

而南京，過去十年，沒有哪一年的增量超過20萬。過去十年增量最好的年份是2014年，增加了19.21萬，大多數年份增量都只有幾萬人。

制圖：城市財經；數據：南京市統計局

所謂沒有對比，就沒有傷害。在全國人口增量創新低的2021年，南京常住人口增加了10.34萬人，增量位居內地第11位。

在2022年全國人口見頂減少85萬的背景下，南京增加了6.77萬人，增量位居第14位。

2023年南京人口增加了5.59萬，增量位居第16位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

沒有更壞，也沒有更好。

第二，經濟增速放緩。

房地產之于經濟的關系，是后者決定前者，而非前者決定后者。也即經濟興盛下的房地產才會繁榮，才有意義。經濟疲軟，房地產也不會不好受。

邏輯很簡單，只有經濟增長收入才能增長，大家才有能力買房。

如果純屬以來房地產來拉動經濟，則是虛假繁榮，一旦遭遇調整，就會被打回原形。

本號這幾年分析過的南寧、昆明、太原等城市就是例證。

南京2024年的經濟增速，表現并不亮眼。

南京一季度GDP實際增速只有3.8%，跑輸了全國平均增速。而且，這一增速與長沙一起，在26個萬億GDP城市中 并列倒數第四。

2024上半年，南京增速為4.4%，在26個萬億GDP城市中，依舊位列倒數第四。

2024前三季度，南京增速依舊是4.4%，依舊跑輸了全國大盤，增速依舊位列26個萬億GDP城市倒數第四位。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

03

南京，一座房價透支的城市

對于一個城市來說，所有問題的根源都是經濟問題，而所有經濟問題的本質都是產業問題。

南京，如果沒有深入了解，光憑印象或者網絡上的報道，感覺很牛。它是經濟第二強省江蘇的省會、六朝古都、民國都城，并且是目前唯二用“京”字命名的城市。

南京的確很牛掰。

這個地方，古代被稱為金陵、建康、應天，南京這個名稱起源于明朝。

朱元璋在南京開國，以開封府為北京，應天府為南京。十年后，“北京”開封府被撤銷，南京也改為京師。

朱棣在靖難之役后，將都城從南京遷往北京，開啟天子守國門模式，京師再次成為了南京，形成了一北一南兩京。

盡管告別了京師頭銜，但南京在南直隸頭銜加持下，經濟、人口絲毫不弱于北京。到明代中葉，南京城人口120萬，成為當時世界上最大的城市。終明一朝，南京一直是南方的政治、經濟、文化中心。

如今的南京，雖然再也無法與北京爭雄，但作為中國內地GDP十強城市，南京的綜合實力依舊可圈可點。尤其是教育實力。

南京坐擁52所高校，其中34所本科院校。擁有南京大學、東南大學兩所985兼211高校。另外還有南京航空航天大學、南京理工大學、河海大學、南京農業大學、中國藥科大學、南京師范大學等211大學。

在國家公布的第二批“雙一流”大學數量排名中，南京位居全國第三，僅次于京滬。

但南京也有明顯短板。

南方周末2024年的一篇文章《南京：直面城市無大廠論》，直指南京的短板。

文章指出：

有大廠，就有學歷與才華兼備的年輕人集聚。在北京、杭州、深圳，這樣的“大廠定律”一直在鮮活上演。然而，擁有五十多所高校、“雙一流”大學數量全國第二的南京，卻略顯尷尬。

文章從人才、營商環境、城市歷史、城市地位角度綜合分析了南京缺少互聯網大廠的原因。

并給出了一項建議，鼓勵被稱為體制之城、公務員之城、國企之城的南京，構造長期主義的營商環境。

體制之城、公務員之城、國企之城這些標簽加身，讓南京獲得了一個“長三角小東北”的稱號。

客觀來說，南京在全國可以吊打一大批城市，但在頭部強城中，卻略顯尷尬。我在之前寫南京的文章中，用了四個形容南京，“中規中矩”。

人口競爭力中規中矩，產業中規中矩。

人口中規中矩，上面已經介紹。

產業方面，南京的 工業 增加值排名在十名開外 。 2023年規模以上工業營收排名，南京同樣在10名開外。

根據江蘇省統計局公布的其下轄的13個城市市區工業實力來看，南京甚至比不過萬億GDP新秀常州。

比如規模以上企業數量，南京市區4294個，其中大中型企業385個。常州這兩個數據分別是5599個、466個。

蘇州的市區的工業實力，在各項數據上都位居第一，所以不要再說蘇州是因為下轄的縣級市強而強，其市區也是江蘇第一強。

來源：江蘇省統計局

南京的千億產業數量不錯，有6個千億產業。 6個千億產業總營收達到了10337.8億元。 高于成都、鄭州、杭州。

制圖：城市財經；數據：南京2023年統計年鑒

然而，雖然有6個千億產業，卻沒有特別能打的產業、特別冒尖的產業。沒有一個產業的產值突破3000億元。

從產業實力來說，南京的當家產業是計算機、通信和其他電子設備制造業，2022年該產業營業收入2318.6億元，位居南京第一。

然而，就是這個位居第一的當家產業，其他城市比起來，不值一提。

在這一產業上的霸主，是深圳。2022年深圳的計算機、通信和其他電子設備制造業產值25575.79億元，位居全國第一。其次是蘇州，2022年為12727.6億元。第三是東莞，也在萬億之上。這也是全國僅有的三個擁有萬億產業的城市。

產業第一強城深圳，擁有7個千億產業，千億產業數量雖然不是最多，但計算機、通信和其他電子設備制造業超過2.55萬億元。僅這一個產業，就超過了其他城市所有產業之和。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

蘇州擁有11個千億產業，其中1個為萬億產業。

制圖：城市財經；數據：蘇州市統計局

東莞5個千億產業，1個萬億產業。

制圖：城市財經；數據：東莞市統計局

此外南京另一個千億產業汽車制造業，相比于其他汽車大城，也是不值一提。同樣以2021年數據來看，南京位居第15位。第一位的上海，2021年的總產值為7553億元。

當然，南京的產業不夠強，只是相對產業強城而言，對其他大多數城市來說，南京的產業又不可謂不強，比如相較于鄭州、長沙、福州、濟南、青島等中心城市而言。

比上不足，比下有余。產業上的中規中矩，決定了經濟表現的中規中矩。這是南京無法支撐高房價的根本邏輯。

當然，經歷了上一輪猛漲，即便產業強悍如深圳，其本身的收入、經濟、產業也支撐不了其泡沫巨大的房價。

所以，本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在于，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的“德不配位”。

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