一手原本“低密高端”的好牌，被打成了“高端困局”。如今爛尾多年的萬竹云峰迎來了新主——遠洋建管，但這位央企代建“老手”，真的能讓這個項目從頭再來、起死回生嗎？萬竹云峰從東李“神盤”變成“神坑”的背后，是樓市亂象，還是時代縮影？

▲萬竹云峰爛尾多年，至今仍是大坑

1、

遠洋建管的代建模式：會是爛尾救星嗎？

繼去年遠洋建管在青島拿下七色堇項目，更名遠洋繁花里，用低價模式迅速熱銷之后，今年遠洋建管在青島又下一城。近日，遠洋建管又拿下了李滄的萬竹云峰。

據遠洋發布的海報，“遠洋建管&青島交運集團雙匠攜手，聯袂合作青島萬竹云峰項目”，說是合作，其實就是代建。 據了解，遠洋建管此番與交運集團合作： 商品房代建人工費1.5%，商品房代建管理費3.0%，人才公寓代建費200元/㎡。

2、

萬竹云峰的前世今生：神盤如何變爛盤？

萬竹云峰的故事是一場典型的“好地爛開局”悲劇。

▲萬竹云峰售樓處，人去樓空

“豪宅夢”的幻滅

2020年，這塊容積率僅1.01的優質地塊以高價成交，被包裝成“低密豪宅”，規劃190㎡、210㎡甚至240㎡的大平層，單套售價直指700萬+。然而，地處李滄的萬竹云峰顯然高估了市場的豪宅消化能力。選李滄購房者預算一般不超過300萬，誰會拿著幾百萬去買李滄的豪宅？ 最終，這個定位的失誤導致項目長期無法入市。

▲萬竹云峰原規劃鳥瞰圖

周邊競爭激烈

萬竹云峰項目所在地的東李板塊，據卓易數據的統計，狹義庫存10個月左右，而未動工的土地還有森林公園的萬科地塊（據傳將有住宅）、海創地塊、去年億聯拿下的地塊，以及一直計劃出讓的鄭莊和龍川路地塊，未來將陸續轉化為可供應的房源。相比之下，萬竹云峰不僅地勢偏僻，周邊配套不全，還面臨戶型過大、價格虛高的尷尬。可以說，萬竹云峰這塊地既生不逢時，又選錯了賽道。

“一地雞毛”的開發史

萬竹云峰項目原規劃，被北側的鴻泰蘭亭和東籬桃源小區業主投訴擋光，改來改去，既消耗了開發商的耐心，也錯過了市場窗口。隨后，大股東青島交運集團不斷轉讓股份，從2022年的掛牌降價到2024年的低價求售，最終以“合作開發”之名交給了遠洋建管。 這塊地，原本是“天賦異稟”，卻因為定位失誤、開發拖延成了市場棄兒。

▲萬竹云 峰地塊現狀

3、

遠洋接手：萬竹云峰真的有救嗎？

代建能否重塑吸引力？

遠洋繁花里，是遠洋建管曾成功挽救了青島另一個“遺珠”項目，但情況與萬竹云峰并不完全相同。繁花里是“現房重生”，而萬竹云峰僅僅完成地基平整，成本與周期遠高于預期。此外，面對價格高、戶型大、位置偏以及地塊本身的種種硬傷，遠洋是否會調整規劃至關重要。

▲萬竹云峰地塊，工地大門緊鎖

代建新打法：降價能解決問題嗎？

遠洋建管主打“薄利多銷”，有可能通過降價與微創新吸引市場。但一味降價可能引發周邊項目的競爭對手集體“內卷，萬竹云峰能否獨善其身仍存疑。

地塊先天問題無法忽視

項目所處地塊為到坡地，周邊交通并不便利，且前后樓盤因“擋光”問題矛盾重重。如果這些問題無法妥善解決，即使遠洋建管能讓樓盤開盤，也未必能真正贏得市場。

▲萬竹云峰地塊現狀

政策與市場環境的變量

當前樓市低迷，代建企業普遍以“保交樓”為核心，資金回籠成為第一要務。萬竹云峰的未來更多取決于市場能否短期回暖，以及遠洋能否以更靈活的銷售策略迎合需求。

4、

遠洋的下一步，萬竹云峰的下一個春天？

代建模式，聽起來很專業，但拆開來看，遠洋建管的角色其實就是個高級“代運營”。從產品設計到銷售交付，遠洋建管接手后，負責把房子賣完，拿提成，賣完就撤，質量問題得購房者找開發商理論。這樣一種模式，表面是貼央企牌子賣房子，實際上是典型的輕資產打法。

對于購房者來說，遠洋的代建模式的主要弊端是質量與售后難保。以遠洋建管的繁花里項目為例，遠洋只管銷售與代建流程，房子的維修、糾紛統統歸原開發商負責，遠洋撤出后，購房者的售后可能成為難題。

代建模式對代建方遠洋而言，主要的風險是品牌可信度受損。品牌代建，意味著全部軟兜底，如果出了事情，政府會來找你、購房者會來找你，就算項目公司法理上切割得干干凈凈也沒用，畢竟無論購房者甚至其他乙方，都會表示他們愿意購買房子或者提供服務，都是看在了代建方的商業信用上。

貼了央企的金字招牌，但實際并非親力親為，購房者容易被品牌光環誤導。如果房屋后期出現問題，遠洋品牌的信任度也將大打折扣。 總的來說，遠洋建管模式的核心是“輕裝上陣、低風險套利”，而購房者卻可能成為“高風險接盤俠”。

▲萬竹云峰售樓處內景

萬竹云峰在青島樓市奇幻漂流，可以說是央企代建+國企爛尾的經典案例，遠洋建管能否讓它起死回生？或許答案只能等待時間來揭曉。但毫無疑問，這場大戲，值得所有關心青島樓市的吃瓜群眾持續圍觀。