文/樂居財經 林振興

京城地產圈，有一個慣例。

每當有新項目公示規劃方案時，就會冒出一堆“挑刺者”。

這些反對聲音，一方面來自區域內的老項目，它們擔心被“背刺”；另一方面，來自周圍老業主，他們擔心新盤如果使用黑科技，會影響區域二手房保值。

在海淀，功德寺和樾玉鳴就不是很幸運。

它在近期收到公眾反饋意見共25條，主要集中在建筑退線間距、消防設計、配套設施、高壓線、街坊路、小區出入口及停車設置、坡屋頂及窗井、公眾參與等幾個方面。

這個北京王炸豪宅，因為樓間距太密，讓海淀群眾挑出了不少問題。

因為街坊路吞噬了容積率，和樾玉鳴開發商只能將房子見縫插針。

根據規劃方案，項目擬建13棟6-10層洋房。最低一棟為小區西南角的13#樓，地上6層，總高17.55米；東南角的10#為8層；5#和6#為9層，其余均為10層。

如此排布，也使得項目樓間距稍顯密集，西側樓棟前后的最短距離僅29米左右。樓間距過近，也讓外界對于和樾玉鳴是否存在消防隱患格外關注。

海淀群眾對于消防問題很是在乎。此前，永豐北嘉華天珺被北京市規劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

現在，功德寺和樾玉鳴也被海淀群眾反饋，樓間存在角對角不滿足消防間距的問題，“5#與4#的消防間距應滿足13米，5#靠東端戶的南向臥室客廳窗戶與4#西端戶北側臥室窗戶總間距不滿足13米，此處設計違反了消防強條。”

他們認為，應保證5#的南側、東側和4#的北側、西側，在13米范圍內不允許同時出現窗戶，某方向應全部為防火墻。8#與9#、10#與11#同理。

根據項目規劃方案，4#與5#之間的直線距離為9.01米，8#與9#為9.57米，10#與11#的直線間距最近，僅7.87米。

開發商經核查，根據《建筑防火通用規范》(GB55037-2022)及《建筑設計防火規范》GB50016-2014（2018版），高層民用建筑之間防火間距應為13m。當相鄰兩座高度相同的一、二級耐火等級建筑中相鄰任一側外墻為防火墻，屋頂的耐火極限不低于 1．00h時，其防火間距不限；本項目11#樓東西兩側山墻設置為防火墻，與10#樓12#樓間距不限，所以符合規范相關規定。

根據上述規范，相鄰兩座建筑中較低一座建筑的耐火等級不低于二級，相鄰較低一面外墻為防火墻且屋頂無天窗，屋頂的耐火極限不低于1．00h時，其防火間距不應小于3.5m，對于高層建筑，不應小于4m。本項目5#樓和9#樓西山墻設置為防火墻且屋頂的耐火極限不低于 1．00h，本項目5#樓與4#樓間距大于4m，9#樓與8#樓間距大于4m，符合規范相關規定。

雖然樓與樓之間太密，但為了符合海淀高端客群對于“好房子”的預期，和樾玉鳴設置了下沉庭院。

但眼尖的海淀群眾發現，和樾玉鳴下沉庭院一部逃生樓梯未設置到地面，不滿足消防疏散規范要求。反觀隔壁，和樾望雲的下沉庭院，在西北角設置了一個消防樓梯。

開發商卻回復，本項目下沉庭院通過室外臺階疏散至地面，但為何圖紙卻遺漏了，是疏忽了嗎？

此外，海淀群眾根據《建筑防火通用規范》(GB55037-2022)，認為開閉站的東側停車位不滿足防火間距要求，應該設置開閉站日常使用的停放車輛，并且車輛與開閉站的間距要滿足6米的防火要求。

這點上，和樾玉鳴確實存在不合規。開發商回復，將進一步優化規劃方案，取消開閉站的東側停車位，并優化調整至地下車庫，且滿足規范及相關使用要求。

不止消防，樓間距也事關業主的隱私問題。

海淀群眾認為，衛生間距為18米，但和樾玉鳴多處樓之間不滿足衛生視距控制要求。圖上用磨砂玻璃和上旋窗表示，不滿足規范。后期業主可以隨便改成透明玻璃。要求嚴格按照不開窗處理所有的設置磨砂玻璃和上旋窗的墻體。

開發商坦言，在部分衛生間與居室窗戶不滿足18m的樓棟，衛生間窗戶選擇非貼膜磨砂玻璃懸窗，杜絕對視問題，在后期物業管理中也會加強管理，禁止私自更換為透明玻璃外窗的行為。

此外，還有海淀群眾認為，建筑物與道路邊緣距離太近、退讓過小。1#、2#距離圍墻2米，市政道路上的行人對小區內業主有較大的隱私干擾。同時圍墻基礎和住宅北側雨水井道、燃氣等進出線會存在碰撞，方案不合理。

因為樓棟太密集，也使得和樾玉鳴在地上玩不出啥花樣。

不少海淀群眾開始吐槽項目的配套設施，他們認為小區估算400多戶，室外活動場地就200平，配置嚴重不夠用；另外，還希望增加生活配套，如菜站，藥店，便利店等商業配套，以及在道路用地以外單獨設置出租汽車站。

針對功德寺項目，外界最關心的還是高壓線問題。

海淀群眾反饋，小區西側綠地里有高壓線，公示方案中西側那一排樓離得太近了，退線不夠。即使以后高壓線入地，退線也應該滿足相關安全距離，否則會有輻射影響身體健康，要求西側一排樓退紅線5米以上。

開發商則回復，根據《城市工程管線綜合規劃規范》規定：“架空高壓線塔基礎邊與建（構）筑物之間的最小水平間距5.0m”，現狀架空高壓線塔基礎邊距西側用地紅線約15m，滿足其規范要求；

同時，根據規定：”直埋電力管線與建（構）筑物之間的最小水平凈距0.6m”，本項目高壓線埋地后與建（構）筑物之間的水平凈離大于0.6m，滿足其規范要求。

此前，《多規合一”協同平臺供地審核意見函》顯示，項目建設用地范圍外西側、北側有現狀高壓架空線，由海淀區政府組織同步實施高壓架空線入地工作。

但目前關于高壓架空線入地是否已進行立項，建設周期是多久，何時開工，何時竣工，仍是未知數。北京規自委海淀分局也強調，后續將會同區城管委、供電部門協調推進項目實施。

未來入地工程如果不能如期開展，和樾玉鳴的預售情況無疑會被干擾。

近日，網上流傳的一份會議紀要顯示，功德寺高壓線入地工程所需資金約2.5億元，納入項目主管單位海淀區城市管理委2025、2026年部門預算，以補助形式撥付至市電力公司。要求確保2026年底前（不得晚于功德寺項目交房時間），完成高壓架空線入地工程。

該文件是真是假，外界難以辨別。

而在上年11月中旬，有網友在人民網留言詢問高壓線入地進度時，有關部門明確回復稱“目前無入地計劃”。