最近，我看了福州許多大戶型的房子，面積在180平米以上的結構，得出了一個結論，并不是面積越大，房子的價格越高，與一手房有很大的差別。

福州現在市面上在售的新樓盤，如出一轍，面積越大，其單價越高。譬如屏西天悅從135至240平米，用精裝價格做參考，141平米的均價在4.2萬左右，而240平米的戶型，單價卻要5萬左右。

包括建發灝云，國貿天琴湖，江南尚景等，幾乎全部都是一樣的狀態，單價最低的是小戶型，單價最高的是大戶型。

然而，二手房方面卻不是這樣，越大面積的房子，單價就越低，就如今天成交的這套房子，單價比同小區內其他面積段的房子更低。

我們處在一個置換的時代里，剛需看到房價下行，不愿意買房，現在買房的群體當中，多數是置換群體，繼而，大戶型的房子也更受人們的關注。

成交小區：泰禾紅樹林；

成交時間：2024年12月；

成交數據：產權210.38平米，4房2廳，低樓層，東南北朝向，精裝修，309萬，成交單價14688元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子掛牌173天，期間帶看客戶十余次，初始掛牌價格375萬，買家砍價66萬后達成交易，議價幅度達到18%，可見現在的房子，掛牌價格多少已經不重要了，重要的是買家心理能夠承受的價格。

2、泰禾紅樹林位于金山片區，靠近三環快速路，沿著閩江畔，浦上大橋的東南側，從地理位置上看，地段偏遠，周邊沒有大型的配套，也沒有商業落座在附近，是一個純住宅區。現在是這樣，以后也會是現在看到的樣子，邊角區域在發展上都會收到地域的限制。

3、2024年，紅樹林成交的房源量較多，價格上也是參差不齊，從1.4-2.3萬之間不等，看到單價超過1.8萬以上的是別墅，單價在1.5萬左右的是平層，平層的價格沒有很大優勢，年初成交還能在1.8萬左右，現在剩下1.5萬不到的價格。同比整個金山片區的均價，紅樹林的價格下跌幅度更大一些。

4、紅樹林分為好幾個區，總共有88棟樓，物業費1.2-2.3元之間，由泰禾地產開發，在售房源108套，業主掛牌均價21486元/平米。紅樹林D、E、F區的售房量比較少，主要集中在AB區，面積分布主要集中在170平米以上的大戶型，100平米以內的房源較少。

購房建議：

福州金山片區，現在的房子也是越來越多，原來主要集中在金山大道和浦上大道兩側，之后是奧體片區的發展，現在三環邊上的高宅也開始大力度發展，近期還有建總流花溪畔的項目開盤，且是一個大盤，對周邊二手房的價格，注定帶來巨大的影響。

紅樹林高層單元房的價格不高不是現在，從一開始，它的單價就已經地域周邊小區的價位，馬路對面的公園道的價格在18000-2300之間，與之同一排的華潤橡樹灣的單價，也要比紅樹林高出2000元/平米，價格低的原因，不僅僅是在地段上，還有泰禾打造的產品，也不如同等項目。

有人認為，金山是福州的另一個城市名片，全新的一個城市界面，雙地鐵通勤，醫療，交通，商業，都匯聚在金山片區。

曾經，福州人認為是鄉下的地方，現在已經發生的大變樣，也是不少老福州人置換的首選之地。

當然，紅樹林在三環邊上，不可抗性因素太多，才導致這兩年的價格持續走低，現在準備買房的群體，不用過于心急，我們預判紅樹林的價格還有一定的空間。

這個空間來自于：建總流花溪畔項目入市，高宅地塊項目入市，以及紅樹林自身的地塊限制，都無法支撐有價格上漲的空間。

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