政策篇

回顧2024年政策走向，從松綁限制性到出臺刺激性政策，政策措施基本應出盡出，市場也在四季度取得了階段性的止跌。展望2025年，房地產政策環(huán)境持續(xù)寬松毋庸置疑，“房地產市場止跌回穩(wěn)”將是政策發(fā)力和檢驗政策效果的重點。未來發(fā)力在已出臺政策的落地實施，比如繼續(xù)下調房貸利率、存量房貸繼續(xù)下降（本次仍未與新增齊平）、全面取消限制性購房措施(京滬深海南等)，收購房企存量閑置土地、收購存量商品住房作保障性住房，推進“白名單”融資協(xié)調機制做好保交付穩(wěn)預期，多措并舉逐步改善市場供求關系失衡導致的房價下行預期，最終實現房地產市場止跌回穩(wěn)。

行業(yè)篇

得益于中央部委“嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質量”等穩(wěn)市場舉措的適時推進，以及地方主管部門的積極落實，2024年行業(yè)銷售走出了近乎完美的“筑底曲線”。在行業(yè)全年去庫存主基調之下，新開工、竣工面積持續(xù)下降。與行業(yè)銷售、施工規(guī)模的下降同步，2024年房地產開發(fā)投資規(guī)模同步下降。

若穩(wěn)市場政策能夠持續(xù)發(fā)力，成交規(guī)模持續(xù)趨穩(wěn)，預計2025年下半年核心城市房價有望全面止跌趨穩(wěn)。屆時行業(yè)長期庫存壓力雖然仍在高位，但從需求面來看，市場將完成階段性的短期調整，購房者信心也將迎來實質性的恢復。

土地投資篇

在穩(wěn)市場、去庫存為行業(yè)發(fā)展第一要務的時代背景下，2024年土地成交規(guī)模延續(xù)下滑，截至2024年12月20日，全國300城土地成交建筑面積同比下滑17%。預計全年成交建面下降至11億平方米左右，已與商品房成交規(guī)模相近。

展望來年，得益于貨幣政策重提“適度寬松”，以及行業(yè)去庫存、穩(wěn)信心步伐的持續(xù)推進，2025年有望迎來更多高品質、高單價地塊成交，土地交易規(guī)模方面，也有望在和商品房交易規(guī)模相匹配的低位企穩(wěn)。至于企業(yè)投資方面，雖然當前銷售端有所轉暖，但面對存貨周轉率大幅上升的挑戰(zhàn)，現階段大部分市場化企業(yè)的主要任務仍是調降自身庫存，2025年企業(yè)投資還將處于筑底期。

城市篇

2024年樓市總需求持穩(wěn)，延續(xù)筑底行情。月度呈現出前穩(wěn)中低后高走勢，四季度一二手房成交均出現不同程度放量，新房成交占比有小幅回升跡象。分能級來看，一線整體韌性較強，9·26新政促市場熱度顯著回升，四季度新房供求環(huán)比齊增，深圳領漲；二三線復蘇程度不及一線，城市間分化加劇。

預判2025年，我們認為，2025年全國商品住宅供應總量仍將穩(wěn)中有降，整體降幅較2024或將有所放緩，新房成交規(guī)模或將延續(xù)持穩(wěn)或穩(wěn)中微降態(tài)勢，從全年走勢來看，上半年止跌基本可以完成，而下半年或將延續(xù)弱復蘇走勢。諸如杭州、上海、成都、西安、天津、深圳等十城預期率先回穩(wěn)，其他城市回暖仍有待傳導。

產品篇

2024年，盡管多個維度的支持性政策積極發(fā)力，但房地產市場的筑底行情仍在持續(xù)，房企之間的競爭更趨激烈，住宅產品進一步回歸居住屬性，“卷產品、競品質”成為市場競爭的核心。

未來，改善產品持續(xù)迭代將成常態(tài)，房企也將致力于適配更細分的改善需求。產品內卷也將對交付環(huán)節(jié)產品影響，交付增配越來越多，此外，第四代住宅也是交付端所關注的重要議題。

業(yè)績篇

整體來看，2024前三季度政策效應尚未顯現，購房者信心和預期都處于低位。而9月底以來連續(xù)的新政利好顯著刺激了房地產市場，四季度銷售有所回升。12月9日中央政治局會議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市股市”，12月11日-12日召開的中央經濟工作會議再次強調2025年重點任務之一就是“持續(xù)用力推動房地產市場止跌回穩(wěn)”，為2025年房地產市場定調。在此情況下，企業(yè)仍應積極營銷、提升優(yōu)惠力度、加強產品力打造，為后續(xù)市場的復蘇做好準備。

融資篇

2024年房地產融資政策進一步寬松，中央首次定調房地產“止跌回穩(wěn)”，同時加大白名單項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地，成為政策主要支持方向。2024年中國公募REITs也正式邁入常態(tài)化發(fā)展新階段，朝著規(guī)范化和成熟化的方向不斷發(fā)展。從融資結構來看，2024年融資占比最高的仍是境內債權融資，占比達到91%，相比2023年全年繼續(xù)提升。

由于近年來不少房企選擇將債務展期或置換，在此背景下2025年房企的債務壓力同樣較大。嚴控增量、優(yōu)化存量仍然會是2025年的一個工作重點。