我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

段老師，我看成都房價是不是已經觸底了，回穩了，今年房價好多人都說要開始上漲了，你覺得有必要先買一套在成都放著不？ps:我是外省的，可以用本地公積金買房，這次買房主要是偏保值投資，我退休了才來。

房段子解答

我常說不要為了買而買，不要為了賣而賣。如果缺乏實際的自住需求，那么買房很多時候就是荒誕的。

現在大家普遍還是對2025年的房價走勢比較樂觀的，看多的比看空的更為主流。

多空轉換主要是2024年跌太多了，加之各種政策輿論土拍的吹風，所以大家對今年房價還是比較樂觀的。

但我們也要清醒的認識到，這種樂觀并非建立在暴漲的基礎上，很可能是長期盤整，溫和上漲。

有多溫和呢？溫和得有可能跑輸定存利率，跑輸通貨膨脹。

也就是說，實在是沒有遇到合適的房源，持有現金也心不慌。所以在這種樓市大環境下，不要為了買而買，不要恐慌式買入，不要投資心態買入。

買房反而應該遵循實用原則。

買入的核心訴求是什么？
能否自住？
是否需要自住？
能否負擔首付月供？
能否接受消費屬性？
...

當然，這里并沒有指那種土拍價2萬+的豪宅們，也不是動輒金大攀的二手房，而是絕大多數中等馬。

還有一些確實客觀存在撿漏的買入機會，這種則應當機立斷，畢竟人生機遇沒有各種彩排，隨時都是現場直播。

會員提問

你好，我名下有三套小房子，兩套是雙楠，大石路的老房子，然后另外一套是08年的撫琴，都是電梯房，想問問現在24年中旬了賣房還來得及嗎？主要是置換，預算三四百，未來可能有學區需求，希望交通便利生活方便，偏向主城方向哈。看過武侯，天新，林家壩，公園區，龍泉好多樓盤，越看越亂。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來說你們的思路和需求還是很明確的，就是要賣掉劣質資產，然后優化為改善保值產品，這也是絕大多數成都人正在做的事情。

先說**這個樓盤，位于桐梓林，屬于電梯高層，但是房齡很大了，主打大戶型，是典型的老破大行列，未來整體的單價還會持續低位運行，房價起色不大，當前來說，繼續持有的話，一是看中租售比，二是老人自己不想買需要自己持有的心態，后者不多說，前者來分析，不知道是多大的戶型，要是138平的套三的話，那么租售比大概是3%左右，和普通住宅2%相比高了不少，但是和理財或者其他投資方式而言，又低了一些，所以這一套房處于模糊地帶，可賣可不賣，我個人覺得要是你們的租客租金穩定，那么可以繼續持有，反正現在也賣不起價。但要是你們后面買房的話，東看西看都沒有看到很滿意的預算內的房子，需要加預算看更好的產品的時候，那么就果斷賣掉吧，屬于資金周轉所需。

然后你們本人名下的三套小房子，分貝在內雙楠、大石路和撫琴，45-89平的電梯房，房齡15年以上，地段整體在當前樓市來看，并不是非常保值的主流核心區，這類剛需老化的電梯房，還有房價持續下行的風險（類比桐梓林的老破大，單價只有1萬出頭了），很多人都在抓緊時間逃離這種產品，擁抱更改善的核心資產，你們也要加速處理了。

這里穿插兩條，用以回答你是否現在置換劃算？置換分析：https://weibo.com/1551561845/O4GvqCRLi 賣房技巧：https://weibo.com/1551561845/Nx3KicPuh

接下來我們回到主題，那就是300-400萬的預算，怎么買能滿足交通商業和未來的學區需求。

先說下你看的幾個盤，武侯太平園附近的萬科古翠隱秀、國貿蓉上，產品是不錯的，環線也可以，但是樓盤板塊比較割裂，被三環和鐵路割裂，所以未來我并不太看好這種小眾板塊的綜合潛力，學區、地鐵和商業都很勉強，開發商走了后，又是一地雞毛，不會形成一個核心板塊，他們只是為了賣地賺錢而已：https://weibo.com/1551561845/OdN2e83q5

天府新區距離主城區稍遠，但是生態環境好，不過也只能說是生態好，部分的價格比較便宜。

建發璞云兩三百萬的剛改產品倒還不錯，但是周圍入住率低，商業地鐵都較遠，未來可能至少5-10年才會稍微成熟一些，你們買了就是煎熬，它適合周邊穩定工作生活的人，而不是你們未來區位充滿不確定性的人，你們要往主城三環方向多去考慮下。

龍湖天府晴川、海倫堡是一樣的概念，至于招商時代公園，只能買二手房了，最便宜的122平套三戶型，2T3戶，總價是不到400萬的，可以滿足教育的概念，地鐵商業未來可期，整體格局會比萬安更好一些，但是也受制于天新的發展預期，生活配套短期不會是非常方便，如果能耐得住寂寞長期等待的話，也可以考慮，不過前提是單價還要好好砍，我覺得可能2.5萬左右比較合適。https://cd.ke.com/ershoufang/106118679705.html

林家壩的萬科朗拾交子，是比較主流的三四百萬買法，學區和地鐵都未來可期，整體格局和招商時代差不多的，都是要再等5年才能成熟，商業還不確定（據說有開市客），周期拉長的話，也可以，還是比較確定的買法，但是也存在2個問題（距離公墓近，高速近，這點要看你們父母介意不？）

至于說麓湖西派臻境的確超預算了，東安湖1號，顏值可以，但是地段不行，放棄吧。

所以，最終來看，假設我有三四百的預算，怎么買？嚴格限定預算400內的話（保不準后面你們可能預算能加到400多，以后再說），我覺得還是要圍繞5+1來看。

西門基本不好買，國賓偏剛，蔡橋超預算，武侯看得上的武侯新城也400多，機投和太平園整體偏剛一些，適合卡點300左右的買法。

然后東南的錦江，只有林家壩的萬科朗拾交子和城投錦上映適合一些，不過萬科挨著公墓近，錦上映挨著三環近，都有自己的一些明顯缺點，如果不在意這點的話，再深入考慮買法。

再往南，高新我覺得新川是不錯的買法，當前400萬內的話，最適合你需求的是陸肖TOD麓鳴九天，目前四五六期都還有尾盤在售（如果沒去過的話，我這邊還可以申請額外優惠），學區有自建學校，引入名校資源（估計6月官宣），地鐵有6號線陸肖站，還有22號線的規劃到天府三街，也是非常核心的地鐵優勢，商業有在建的萬象天地，可以說綜合屬性是拉滿了的，不過有一說一，產品的格局，并不是很卷，就是一般的新房產品。

繼續北上看成華的話，三四百萬比較合適的，我覺得還是要**板塊，比如...略。

至于說二手房的話，你的預算其實很寬泛了，只不過產品格局沒有當前新房那么卷。前面提到的招商時代公園二手房，砍價下來也是典型的買法。

另外直接推核心區的核心買法的話，建議看看...略。

會員提問

你好，房老師我現在用不用把天府半島的套四152平的賣了？我如果再買準新二手房的400-500左右（可以稍微高一點）的話，推介哪里合適個人傾向高新和天新C。

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

咱們重新梳理情況來看的話，恒大天府半島套四的152戶型，整體還是受到行情以及本身的地段格局影響，現在好多單價跌破了2萬，足以說明下行周期它的真實價值并不高，未來大的反彈估計是看不到了，如果比較著急套現出來資金另外再買的話，我覺得當前割肉出售也想得通，但假設持有壓力不大，也沒有另行的資金壓力，我覺得也可以隨緣等待價格起起伏伏，整體來說，估計要再熬2-3年才能有所起色，到時候再順勢賣掉未嘗不可。

主要的精力，還是要到改善買法來，400-500萬的預算，考慮到你傾向于高新和天C，基本上沒有特別好的二手房值得你撿漏，四五百萬的二手房，一定的核心地段，而核心地段的二手房房東，又往往比較傲嬌，撿漏是偶然性的。

主要的買法，還是要回到改善新房上來。四五百萬甚至稍微高一點的話，本身又在大源工作，那么就只有三種買法。核心價值是遠達天宸名邸，有入門版本的2T3產品，總價大概是500多萬，優勢是融入了大源的整體地段和配套，不論通勤還是保值性都是很強的，缺點是品牌力和產品力表現一般（并非價格高了，單價設定其實是合理的）。類似的是交投或者大源人才公寓高投天悅錦萃https://weibo.com/1551561845/Oe48r87nT 但是交投估計很搶手，不好買到，人才公寓120-200平缺乏過渡的改善套四，也很尷尬，大源本地的話，就是遠達的147平，這種買法也算是四平八穩的。

第二種就是新川，到大源來橫向地鐵雖然不方便，但是自駕是沒問題的，而且未來可能有22號線貫通，長遠來說，也不錯，值得期待。當前比較典型的是保利新川天珺，143-169戶型，都很不錯，而且價格也不算高。我看之前143戶型才3.2-3.3的門檻，整體性價比還是很好的，而本身保利新川的戶型品質顏值會所這些都很高級，是新川一霸，如果要尋求兼顧性的性價比的話，那么保利新川我覺得還是很合適的安全買法。

至于南下天C 的話，我覺得可能比較好的就是閱天府了，產品是絕對非常非常卷的，因為最近順銷，所以優惠下來價格壓得也比較低，大概也是不到500萬可以拿下143戶型的狀態，天C就是看中生態看重未來5-10年的長期主義，同時考慮閱天府也是兼顧到了本身的地段品牌商業地鐵等概念，綜合下來天C合適的買法。

遠達偏向就近通勤自住，保利偏向性價比，閱天府偏向長期未來和生態價值。不知道你是哪一種心態的人?

如果我是你的話，出于安全的法則，個人會比較傾向于優先看遠達天宸名邸，產品有差異，但不是很大了，主要是地段和價值的安全性很高。