昨天晚上，相信萬科的投資者、業(yè)主，伴隨56歲的萬科總裁祝九勝，度過了“驚魂一夜”。

1月16日晚間，一則關(guān)于萬科總裁祝九勝“被公安機(jī)關(guān)帶走”的消息在市場中迅速發(fā)酵，引發(fā)了劇烈的波動。萬科的港股開盤暴跌8%，A股也緊隨其后下跌5%。

盡管祝九勝在幾個(gè)小時(shí)后更新了朋友圈，顯示出萬科在努力維持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定，但市場的反應(yīng)已然顯示出對這一事件的深度不安。

祝九勝，男，1969年出生。2002年畢業(yè)于中南財(cái)經(jīng)大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)專業(yè)，博士學(xué)位。祝九勝的職業(yè)生涯起步于1993年，當(dāng)時(shí)他獲得中南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位后，進(jìn)入中國建設(shè)銀行深圳市分行，歷任多個(gè)重要職務(wù)，包括福田支行副行長、分行信貸部總經(jīng)理等，并在2003年獲得中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士學(xué)位。

2012年，祝九勝加入萬科，2014年擔(dān)任深圳市萬科財(cái)務(wù)顧問有限公司董事長。2018年1月31日，他被聘為萬科總裁、首席執(zhí)行官。2022年1月23日，兼任長租公寓事業(yè)部首席合伙人。2023年6月30日，祝九勝當(dāng)選為萬科新一屆董事會董事。

根據(jù)萬科的職級排序，祝九勝的總裁職位在萬科中排第二。他前面的高管是郁亮，擔(dān)任董事會主席。

祝九勝是不是真被有關(guān)部門請去“喝茶”？如果是真，原因是什么？由于萬科和祝九勝至今對此沒有明確回復(fù)，因此，所有的猜想都只是猜測。

祝九勝有沒有事，當(dāng)然很重要，但萬科有沒有事，才是所有人最關(guān)心的問題。

圍繞萬科總裁祝九勝的種種傳言，可以歸結(jié)為七個(gè)字：“萬科如何活下去？”

萬科現(xiàn)在的日子不好過。

2024年，萬科面臨高負(fù)債率與低周轉(zhuǎn)率并存的局面，加上市場銷售低迷等因素的影響，導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，出現(xiàn)了一定程度上的流動性風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)萬科2024年第三季度報(bào)告顯示，截至9月底，萬科總負(fù)債為1.1萬億元人民幣，其中短期借款及一年內(nèi)到期長期借款合計(jì)約為3,000億元人民幣。在此期間，萬科實(shí)現(xiàn)了合同銷售額約4,400億元人民幣，同比下降超過20%，銷售面積減少近15%。凈利潤方面，前三季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤272億元人民幣，同比下滑約10%。

針對上述情況，萬科管理層采取了一系列自救措施，包括但不限于出售非核心資產(chǎn)、加快項(xiàng)目去化速度、爭取金融機(jī)構(gòu)支持等手段來改善資金狀況。

具體來說，出售部分商業(yè)地產(chǎn)和其他非核心業(yè)務(wù)，以快速回籠資金；通過推出促銷活動、降低首付比例等方式刺激市場需求，加速庫存消化；與多家銀行簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，確保獲得足夠的信貸額度，并探索發(fā)行債券融資的可能性；宣布未來兩年內(nèi)削減付息債務(wù)1000億元以上的目標(biāo)，并暫停分紅派息以保留更多現(xiàn)金儲備；得到了深圳國資及其他國企的幫助，共同制定了多項(xiàng)盤活存量資產(chǎn)的具體方案。

盡管如此，關(guān)于萬科的各種傳聞不斷，祝九勝的“虛驚一場”，更是讓相關(guān)傳聞火上添油。

萬科，又一次走到了時(shí)代的十字路口。

回顧萬科的歷史，我們可以發(fā)現(xiàn)，它并非第一次面臨如此嚴(yán)峻的局面。

2010年代初，隨著中國經(jīng)濟(jì)增長模式的變化以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策日益嚴(yán)格，萬科意識到必須從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)向多元化業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。

這個(gè)階段，萬科提出了“城市配套服務(wù)商”的新定位，嘗試涉足商業(yè)物業(yè)、物流地產(chǎn)、長租公寓等多個(gè)領(lǐng)域。盡管這些舉措為公司帶來了新的發(fā)展機(jī)遇，但也因?yàn)椴阶舆~得過快、資源分配不合理等原因，導(dǎo)致了一些新業(yè)務(wù)未能達(dá)到預(yù)期效果，從而給公司帶來了較大的財(cái)務(wù)壓力和發(fā)展瓶頸。

根據(jù)萬科年報(bào)顯示，2013年至2015年間，其凈利潤增長率分別為14.7%、8.7%和15.1%，低于之前幾年的增長速度。到了2016年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2,404.8億元人民幣，同比增長23%，但凈利潤僅增長7.9%至210.2億元人民幣。

截止2017年底，萬科總資產(chǎn)達(dá)到了1.7萬億元人民幣，但負(fù)債總額也高達(dá)1.2萬億元人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率上升至70.5%，較前一年增加了約2個(gè)百分點(diǎn)。

為了克服這些困難，萬科重新審視自身的戰(zhàn)略規(guī)劃，放緩擴(kuò)張速度，集中力量優(yōu)化現(xiàn)有業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，同時(shí)加強(qiáng)內(nèi)部管理效率。

例如，強(qiáng)化主營業(yè)務(wù)，繼續(xù)鞏固住宅開發(fā)的核心地位；精簡非核心業(yè)務(wù)，對一些短期內(nèi)難以盈利或與整體發(fā)展戰(zhàn)略不符的新業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整甚至退出；推動輕資產(chǎn)模式，更多地采用合作開發(fā)、委托管理等方式減輕資金占用壓力。

經(jīng)過幾年的努力，萬科成功完成了從單一住宅開發(fā)商向綜合性城市服務(wù)提供商的角色轉(zhuǎn)變，建立了涵蓋物業(yè)管理、物流地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的業(yè)務(wù)版圖。

緊接著是2015-2016年的股權(quán)之爭（寶萬之爭），這是萬科歷史上一次重要的治理結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定事件。

寶能系持續(xù)增持萬科股票，最終成為第一大股東，引發(fā)了一場激烈的控制權(quán)爭奪戰(zhàn)。這場被稱為“寶萬之爭”的事件不僅讓萬科陷入治理結(jié)構(gòu)不穩(wěn)定的狀態(tài)，還牽扯到了管理層更迭等一系列復(fù)雜問題，嚴(yán)重影響了公司的正常運(yùn)營。

經(jīng)過多輪博弈及監(jiān)管部門介入調(diào)解，最終形成了由深圳地鐵集團(tuán)接盤寶能股份的結(jié)果，使得萬科得以恢復(fù)相對穩(wěn)定的股東格局。此后，萬科進(jìn)一步強(qiáng)化了法人治理機(jī)制建設(shè)，明確了董事會與管理層之間的權(quán)責(zé)關(guān)系，確保公司在重大決策時(shí)能夠保持獨(dú)立性和透明度。

在萬科的歷次危機(jī)中，2010年代初的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)和2024年的債務(wù)危機(jī)最值得對比，同樣是面對外部形勢變化的應(yīng)對之舉。2010年代初的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)主要集中在公司內(nèi)部的戰(zhàn)略調(diào)整上，涉及新業(yè)務(wù)領(lǐng)域的探索與資源重新配置。雖然對公司短期業(yè)績產(chǎn)生了一定壓力，但并未直接影響到購房者的購房決策或日常運(yùn)營資金流。

而2024年的債務(wù)危機(jī)不僅涉及到公司自身的財(cái)務(wù)健康問題，還波及到了資本市場、投資者信心以及整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定性。

2010年代初的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)期間，盡管凈利潤增長率有所放緩，但整體而言，萬科仍然保持盈利狀態(tài)，并且資產(chǎn)負(fù)債率雖然有所上升，但仍在可控范圍內(nèi)。

而2024年的債務(wù)危機(jī)中，萬科面臨著巨大的償債壓力，尤其是在銷售業(yè)績下滑的情況下，現(xiàn)金流變得異常緊張。

還有一個(gè)差別，在于市場反應(yīng)。2010年代初的轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)期間，市場上對于萬科嘗試多元化經(jīng)營的看法褒貶不一，股價(jià)波動相對較小，沒有出現(xiàn)大規(guī)模拋售現(xiàn)象。

2024年的債務(wù)危機(jī)中，媒體曝光巨額負(fù)債的消息，股票價(jià)格應(yīng)聲下跌，引發(fā)了廣泛的關(guān)注和擔(dān)憂。

在未來的日子里，萬科還能否繼續(xù)自救，走出困境？

從萬科自身來看，強(qiáng)大的品牌影響力、深厚的行業(yè)積累以及靈活的市場應(yīng)變能力，是其順利度過歷次危機(jī)的看家本領(lǐng)。

從目前的情況來看，萬科已經(jīng)采取了一系列積極的措施來應(yīng)對債務(wù)危機(jī)，包括加快資產(chǎn)的銷售和回款速度，推進(jìn)大宗資產(chǎn)交易，爭取融資資源的支持等。

同時(shí)，萬科在債務(wù)結(jié)構(gòu)上也在持續(xù)優(yōu)化，境外負(fù)債占比降低至16.1%，加權(quán)平均債務(wù)期限延長至5.4年。這意味著萬科在債務(wù)管理上更加審慎，有效分散了風(fēng)險(xiǎn)，提高了財(cái)務(wù)穩(wěn)健性。

但相比2010年，2025年的市場大環(huán)境發(fā)生了重大變化，2018年至2020年間，中國百強(qiáng)房企市場份額由37.5%上升至47.2%。頭部企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)和技術(shù)優(yōu)勢下占據(jù)了更大的市場份額。那時(shí)候，萬科仍然打的是順風(fēng)牌。

如今，房地產(chǎn)大勢巨變。盡管2024年四季度，中國核心城市房地產(chǎn)成交量連續(xù)3個(gè)月回升，部分核心城市房價(jià)止跌甚至小幅反彈，但多數(shù)二線城市和三四線城市仍面臨房價(jià)下跌的壓力。截至2024年11月末，新建商品住宅待售面積為3.77億平方米，庫存去化周期為19.5個(gè)月。

2024年前三季度A股上市房企毛利率和凈利率降至歷史低位，超半數(shù)房企出現(xiàn)凈虧損。房企新增融資困難，拿地更加謹(jǐn)慎，主要集中在一二線核心城市。TOP100房企拿地金額同比下降31.5%，非銀融資總額較上年同期下降26%。

萬科也迎來巨虧。2024年前三季度，萬科營收為771.16億元，同比下降近三成；歸母凈利潤為虧損80.90億元，同比下降231.73%。

對于2025年中國房地產(chǎn)走勢，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，2025年新房銷售面積同比將回升至約-6%，全年商品房銷售金額同比下跌約8%。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比跌幅預(yù)計(jì)將小幅收窄至-8.5%，剔除土地購置費(fèi)后的投資同比跌幅為-7.0%。

相比最壞的時(shí)候，以上似乎是好消息。但對于萬科來說，這些“利好”足夠讓它轉(zhuǎn)運(yùn)么？

萬科的債務(wù)壓力依然較大，2025年將迎來償債高峰，Wind數(shù)據(jù)顯示，萬科一年以內(nèi)到期的境內(nèi)債務(wù)約326.45億元。公開市場方面，2025年萬科境內(nèi)外累計(jì)到期債券共9只，總規(guī)模高達(dá)215.9億元。

去年3月底，郁亮在萬科業(yè)績會上表示，萬科未來兩年將削減付息債務(wù)1000億元以上，以保障公司安全。

萬科正采取更為激進(jìn)的自救手段，來扛住2025年可能發(fā)生的新一波巨浪。

2011年，當(dāng)時(shí)的萬科總裁郁亮率先喊出，2012年整個(gè)行業(yè)將進(jìn)入冬天。他透露，目前萬科已經(jīng)進(jìn)入“冬天模式”，由此開啟了萬科的轉(zhuǎn)型之路。當(dāng)時(shí)，萬科業(yè)績邁過千億大關(guān)。

2018年，郁亮又喊出了“萬科要活下去”。郁亮指出房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到來，在社會迎來全方位轉(zhuǎn)折的背景下，所有行業(yè)無一幸免。

2021年，已經(jīng)成為董事會主席的郁亮說，“今年很大的特點(diǎn)在于好像突然就入冬了，一天就入冬了，好像美好的秋天就變得短暫。”

2025年新年伊始，已經(jīng)交棒給祝九勝的郁亮，面對圍繞萬科和祝的種種傳聞，他又會喊出什么樣的口號？已至隆冬，萬科的春天是近，還是遠(yuǎn)？還能像2010年一樣，從危機(jī)中走出一個(gè)新的萬科么？

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