前兩天，冼村十幾年的釘子戶終于拆了。

一邊轟轟烈烈搞舊改，一邊土拍瘋狂砸下253個(gè)億。

保利大哥財(cái)大氣粗，廣州霸主的形象也越發(fā)深入人心。

但珠江最貴的海岸線都給保利占了，面粉廠、絹麻廠、琶洲三兄弟，現(xiàn)在又來了個(gè)珠城保利天御。

廣東保利操盤面臨分裂，面粉廠聽說還要給總部插手。

內(nèi)卷時(shí)代，保利一二手能扛得住不“自相殘殺”嗎？

兩年跌幅超30％

保利心語粉碎了珠城炒樓夢(mèng)

保利天御，脫胎于冼村舊改，珠江新城中區(qū)C位，談這個(gè)豪宅新盤前，察叔認(rèn)為有必要先分析下保利心語。

這兩個(gè)盤有什么關(guān)聯(lián)？

一南一北，中間就隔了一條街，同享配套，一個(gè)媽生的兄弟關(guān)系。

保利心語2006年開盤，均價(jià)1萬+，主打70㎡、80㎡的兩房和110㎡三房小戶型，在珠城明顯定位剛需。

但樓市暴漲后，保利心語剛需盤賣出了豪宅盤的價(jià)格，成為炒家眼中的香餑餑。

一套73㎡的小兩房，低樓層、西朝向，2021年成交上千萬，單價(jià)14萬/㎡。

（圖源貝殼）

2022年，保利天御吹風(fēng)入市。

當(dāng)年業(yè)內(nèi)人士稱，如果保利天御年底入市，首波開盤定價(jià)應(yīng)該不會(huì)超過20萬/平。

畢竟地段、產(chǎn)品、稀有性都擺在這了，如果開盤價(jià)18萬/㎡，完全可以閉眼入。

這個(gè)價(jià)格，明顯就是參考了保利心語，以及當(dāng)時(shí)的珠城市場(chǎng)。

22年底，保利心語價(jià)格回落了些，但均價(jià)依然是14萬/㎡，個(gè)別帶花園的戶型，還能站上17萬的高價(jià)。

（圖源貝殼）

所以戶型更純粹，計(jì)劃主打240、260、300㎡大平層的保利天御，賣18-20萬/㎡，完全沒毛病。

但兩年過去，保利心語尷尬地跌到了9萬+/㎡，跌幅超30%。

巨震之下，炒家紛紛出逃，珠城房?jī)r(jià)經(jīng)歷大幅度回調(diào)，房?jī)r(jià)整體平均跌超3萬/㎡。（數(shù)據(jù)來源：貝殼）

保利天御還能維持18萬/㎡的吹風(fēng)價(jià)嗎？明顯不可能。

傳匯悅臺(tái)業(yè)戶將團(tuán)購(gòu)面粉廠

保利產(chǎn)品力撐得住？

假設(shè)保利天御重新定價(jià)，賣15萬/㎡，這下更尷尬的問題發(fā)生了。

因?yàn)?5萬的定位，主打戶型200㎡+。

起步總價(jià)就和保利面粉廠撞車了。

到時(shí)同樣手持3000萬的買家，是買南向一線江景，130%新規(guī)使用率，但被城中村包圍的面粉廠，

還是珠城絕版，界面配套成熟，但舊規(guī)產(chǎn)品的保利天御?

說實(shí)話，廣州這個(gè)級(jí)別的買家不多。

雖然面粉廠的意向客戶已經(jīng)排長(zhǎng)龍了，據(jù)說排到廣州大道。

察叔還收到風(fēng)聲，說匯悅臺(tái)業(yè)主也打算來團(tuán)購(gòu)，非常看好面粉廠。

但一線江景地標(biāo)既是美名，也是魔咒。

匯悅臺(tái)、鵬瑞一號(hào)，都是CBD城市封面的超壕配置，無愧于一線江景地標(biāo)的美譽(yù)。

客戶期待值如此之高，保利面粉廠能和匯悅臺(tái)、鵬瑞這樣的產(chǎn)品力正向PK嗎？

琶洲一線江景有過保利天悅的傳奇，那是因?yàn)槿胧?萬，漲價(jià)10萬+的價(jià)值。

要論真正的“產(chǎn)品力”，同樣天字系招牌，近期交付的招商保利·海珠天珺，自去年5月以來，一直在維權(quán)當(dāng)中。

據(jù)業(yè)主爆料，項(xiàng)目存在的問題，包括但不限于外立面鋁扣板減配、公共區(qū)域會(huì)所品質(zhì)下降、企圖侵占業(yè)主共有的園林空間，將電梯廳錯(cuò)誤計(jì)入套內(nèi)面積。

以及李瑋珉設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的撤離，導(dǎo)致公區(qū)、室內(nèi)裝修大打折扣，業(yè)主也是有很大不滿。

據(jù)說正是因?yàn)樘飕B維權(quán)，所以保利不放心將面粉廠交給廣東公司，決心由總部操刀直管，力求打造全國(guó)保利系最高的招標(biāo)。

但現(xiàn)在設(shè)計(jì)方案還沒公布，具體由哪位大師操刀也是未知數(shù)，保利說之前的版本都是謠傳，暫且不提。

總部插手，這樣一來，保利內(nèi)部在廣州的操盤就面臨割裂。房企總部和分公司之間的內(nèi)卷，懂的都懂。

拿下廣州一哥的名號(hào)只是前奏，CBD一線江景地塊，是燙手山芋，還是香餑餑？

2025，留給保利自我證明的時(shí)間不多了。