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問答413期

問答不間斷，房哥周五見，中午12點，直播間開門，仁村書包房如何保住原價？西安四代住宅封露臺算違建嗎？中午聊聊。

問：高新CID仁村的書包房，能保住原價嗎？

答：首先說結論，在當下市場下行的階段賣房，由于房多人少，外加當年買的價格不低，算上利息，稅費，中介費，增值稅等成本，跌破發行價的概率是很大的。

以31小、11初為圓心，學區房的范圍包括碧桂園云墅、中天未來印、中海學仕里、中建悅廬、招商云墨、越秀鐵建樽樾等，學區房的數量至少6000套以上，目前能交易的是中海和碧桂園。

（碧桂園云墅成交信息）

12月底，碧桂園首套成交，單價28694元/㎡，140㎡三室，總價約404萬，房子不滿二，業主包5.3%的增值稅，約21萬，此外還有契稅1.5%，個稅1%，中介費1.5%，實際到手單價突破30000+。

當年新房約398萬的房價，外加三年貸款利息，大修基金，一半中介費，貸款解押費用等，404萬現在賣是算不過來賬的。

中海還沒有成交，首套二手房掛牌單價30422元/㎡，總價350萬，建面115㎡戶型，按照當下行情，總價300萬內才有吸引力。

二手房背刺的故事不止高新三期，新房太卷，外加供應多，學區房也壓力很大，相比溢價，更重要的是流通性，仁村的書包，純上學目的，買小不買大。

問：住浐灞想買高新，CID和軟東看花眼，請高人指點？

答：高人談不上，但確實看花了眼，目前高新的范圍內，新房主要分為高新三期和軟件新城兩個陣營。

前者以仁村31小、11初為中心，憑借地鐵，公園，學校，住宅更早的兌現，熱度最高，新房僅有越秀鐵建樽樾143㎡以上的大面積。

非仁村板塊，有招商天青云麓、龍湖青云闕、西派天悅、中海未來之境新房，產品不錯，熱度有限。

區域內二手房也是首選，碧桂園云墅和中海學仕里的書包房，以及西太路東，中海寰宇天下、紫薇華發中央首府、新希望錦麟天璽、招商臻境的二手房，價格都可談。

后者軟件新城范圍內，軟西產業園區為主，在售中海云水觀園，軟東住宅區為主，在售綠城海棠三章、四章熙海棠，算是熱門小區，剩余熱度有限，價格偏高，軟東綠城一家獨大。

最后才是非高新的區域，雁塔的中海錦業元晟、德通昆侖序，灃東的保利云谷和著，產品都很卷，但確實不是高新，價格15000+起。

問：怎么看西安有小區四代住宅交房，業主封露臺？

答：遲早的事情，因為如果不封，實際使用中會有各種問題，比如冬冷夏熱，樓上樓下隱私，以及圍欄安全，灰塵大氣候差等。

但強行或偷偷封，確實可以認定為違建，業主在買房時，物業合同里也寫的很明確，不得封閉。

文件層面，在去年西咸新區規劃建設品質標準（2024）中就提到，“空中花園”由業主管理使用，不計入產權面積，且嚴禁封閉，由建設單位將用途及相關義務納入房屋銷售合同，取得業主不私自改變用途的承諾，嚴禁業主私自改變用途。

規定雖是如此，但人民群眾的智慧是強大的，從網絡流傳的實景圖看，有的業主是半封閉做了雨棚頂，有的是全封閉，窗戶也裝了，外立面凹凸不平，形式不統一，確實不算美觀，雖然美丑不是所有人在意，但封閉確實是違建。

2025年，還有更多的四代住宅小區交房，露臺封閉的案例還會很多，且很難統一意見，如何在違建認定與安全實用中取得平衡，考驗西安人的智慧。

問：為啥一直不講航天，期待航天分析？

答：這三年市場的熱點區域，并不包含航天，主要是南高新，北港務，除此外，才是曲江，經開，航天，徐家灣等小眾區域。

航天作為城南少有的低密度，純改善區域，緊鄰曲江，又環境優美，一直以來，地價，房價都高，且供應的新房有限，大面積為主。

去年的保利星河天匯，此前的招商云山間、龍湖云河頌賣的都不錯，但門檻比較高，和剛需家庭無關。

（西安航天基地）

在西安眾多區域誰保值的討論里，航天是很有實力的，得益于供不應求的現狀，以及成熟產業，低迷環境的優勢，在西安暫無可替代的存在，尤其是少陵塬頭排，攬月閣附近，已經打上了豪宅標簽。

但反觀小面積，剛需高層的市場卻表現平淡，富力城、大華錦繡前城、龍湖曲江畔、山水嶺秀、康橋悅榕園等，需求，房價，熱度都很一般。

問：西安流通性最好的房子，是110-140㎡嗎？

答：從過去幾年的二手房成交數據看，是這樣的，攤平后，成交均價不到12000+，面積100㎡左右，說明在二手房的市場里，150萬以內總價，100㎡左右面積，剛需小三室仍是主流，這是收入結構決定的。

（西安二手房12月網簽情況）

而在新房，前幾年追求改善，清一色143㎡以上，清一色大戶型，高看了西安多數人的購買能力，現在到了二手房階段，400萬總價的成交很困難。

因此在2025年，又看到小面積重新回歸的趨勢，疊加大露臺贈送，比如港務區秦漢大道北，高新軟件新城，140㎡以下又是主流，大面積的難流通，也影響新房的銷售速度。

這個城市人很多，購買能力五花八門，有1000萬買房不眨眼睛的，也有500萬選不到苦惱的，更有150萬，月供超過5000塊買不起的，普普通通的底層大眾。

此外，還有稅費新規，取消普通住宅和非普通住宅界定后，140㎡以上契稅更高，也促使開發商推小面積戶型。

問：萬科金域東郡二手房什么價格，值得入手嗎？

答：貝殼上掛牌房源272套，均價17042元/㎡，比較低的均價只有15000+，小面積價格低但有成交，大面積價格硬，但沒關注。

作為萬科早期在東二環的超大社區，占地263畝，總戶數6800戶，分三期開發，有高層，小高，超高層，商業。

趕在房價上漲前的2019年，早已賣完，對業主而言，吃到了房價紅利，如今市場下行，跌到15000+也正常。

（小區二手房掛牌價，來源：貝殼）

和萬科一樣，旁邊還有超大社區華遠海藍城，均價相當，萬科優勢在于業主更好，距離地鐵更近，房齡更新，對于周邊自住，可以和華遠二選一。

向北浐灞一路沿線，還有次新房，旭輝國宸府、中海悅墅、保利心語花園、天朗蔚藍東庭等，浐灞一小學區，和浐灞三小的萬科一樣，也是備選熱門。

問：西安有交通，教育，醫療配套的房子，還在微漲？

答：整體市場還在往下走，所謂加速筑底，然后止跌回穩，二手房掛牌明顯增加，房子更不好賣，降價是最簡單的辦法，新房沒有直接降價，但變相折扣，增加贈送面積，本質還是降價走量。

目前價格堅挺的新房，主要還是學區相關，算是剛需，港務區鐵一中陸港附近，高新31小、11初附近，二手房，典型的高新第四學校、三初、四初附近，經開一小、一校附近，曲江鐵一曲江附近。

相比學校，地鐵，公園，醫院這些只能算錦上添花，和房價沒有直接的關系，當然，老房子，戶型老，沒電梯，房齡長，物業差的降價是必然的。

問：西安主城區雁塔開始供地，更沒必要買西咸？

答：城市發展永遠是這樣，走兩步，退一步，走的就是房價上行時期，開發過新區，拉大城市邊界，疏散中心區人口，退的就是下行時期，回歸主城，所見所得，做老舊小區改造，城中村改造，城市翻新，很明顯，現在處在收縮階段。

本次雁塔的供地近千畝，商業和住宅半對開，說明雁塔人員稠密，商業的需求還是旺盛的，要不也養不起這么多的商業用地。

（雁塔住宅用地供應清單）

從分布看，有四個地方，分別是西三環外的雁塔未來產業城，西部大道，西安文教園周邊，丈八北路沿線。

最熱門的還是地處曲江西安文教園，此前邦泰、金茂、星河灣摘地，很熱鬧，其次是西部大道，開發商扎堆，配套也齊全，丈八北路屬于老城區，城改為主，最后是開發最慢的工業園。

在配套齊全，人口稠密的主城區，商業，交通，教育，生活配套所見所得的現狀下，價格也不高，且都是大開發商的情況下，買外圍確實沒有必要，西咸想要突圍，要么價格低，要么產品更好，要么密度更低，或者學校更好。

不是競爭關系，而是互補關系，西咸需要時間，尤其是人口，產業的沉淀，這是幾代人不斷建設的過程。

【樓盤點評】

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【裝修報告】

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作者：Kikyo

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