這是雪貝財經(jīng)第366篇原創(chuàng)文章

作者：劉利平

在2024年四季度，萬科距離發(fā)生公開債違約曾僅有一步之遙，準(zhǔn)確地說，是幾個小時。而幾乎輕而易舉地就能制造中國房地長行業(yè)這一驚險歷史事件的是某三線城市的一家區(qū)級地方法院。

事情是這樣子的：在萬科一筆公開債兌付的截止日，當(dāng)萬科的財務(wù)部門將資金轉(zhuǎn)賬至指定賬戶時，他們發(fā)現(xiàn)公司這一賬戶里的資金竟然已經(jīng)被全部凍結(jié)。緊急查詢之后，萬科才發(fā)現(xiàn)有一家與其存在訴訟案件的公司向法院申請了財產(chǎn)保全。而相關(guān)訴訟案件中涉及的資金規(guī)模僅為一千萬元左右，但其申請凍結(jié)的金額超過了7億元。

當(dāng)時，留給萬科的時間只有幾個小時，如果按照當(dāng)事法院的解凍程序，萬科這筆公開債必將在第二天無法及時兌付，觸發(fā)歷史性的違約。毫無疑問，這對已處于泥潭中的中國房地產(chǎn)行業(yè)將是一次節(jié)點(diǎn)性的重大打擊。

在此緊急情況下，萬科只能求助于相關(guān)部門以及銀行機(jī)構(gòu)，而后者最終從最高法出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》中找到不得超額凍結(jié)的相關(guān)條款，才得以依法緊急解凍這部分資金，避免了違約事件的發(fā)生。

我之所以列舉此例，是它一再證明了，這世界顯然并不是如同我們所認(rèn)知的那樣精密運(yùn)轉(zhuǎn)，而是處處充滿著混亂與敷衍。就像即便我們認(rèn)為中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)惡化到如此境地，信心確實已經(jīng)比黃金還要珍貴時，那么一切都應(yīng)該是經(jīng)過周密籌劃，一切重大事件的發(fā)生都是經(jīng)過了推演，并為不同結(jié)果準(zhǔn)備了不同預(yù)案。

萬科是中國房地產(chǎn)行業(yè)一桿旗，很長時間內(nèi)，它是中國最大的地產(chǎn)開發(fā)商，也可能是世界最大的地產(chǎn)公司。

那么何為一桿旗？就是在中國關(guān)于這個行業(yè)的大多數(shù)考量與評價維度，都是以其為標(biāo)桿。2024年是萬科成立的第40年，如果說在順周期里，這家企業(yè)代表的是公司治理、戰(zhàn)略、經(jīng)營穩(wěn)健性、業(yè)務(wù)開創(chuàng)性、企業(yè)品牌與公司文化等維度的高水準(zhǔn)；那么在逆周期里，它代表的就是信心與風(fēng)向。

萬科更大的意義是，其發(fā)軔于中國房地產(chǎn)行業(yè)完全市場化，興盛繁榮皆源于市場，如果以1998年為始，也不過短短20幾年。而在這20幾年的大多數(shù)時候，萬科所代表的是中國民營房企的空間和所能演進(jìn)的方向。就像娃哈哈集團(tuán)一樣，從股權(quán)結(jié)構(gòu)上看，萬科從來都不是一家純粹的民營企業(yè)，但從管理團(tuán)隊、企業(yè)運(yùn)營機(jī)制等方面，它從來都是一家民營企業(yè)。

相信市場與投資者都不能將萬科歸類到國有企業(yè)。試問，有哪一家國營房企會被長期詬病拿地能力不行呢？萬科的第一塊地是通過招拍掛出讓獲得的，在協(xié)議出讓依然占主導(dǎo)地位的時代，萬科的地價成本比協(xié)議獲得土地的企業(yè)要高得多，哪一家國企會如此呢？

所以，萬科如若退場，代表的將是中國房地產(chǎn)行業(yè)某種時代的結(jié)束。

何為退場？不是以它會否發(fā)生公開債違約為標(biāo)志，而是以它會否繼續(xù)以一家以民營房企機(jī)制運(yùn)營，會否以混合所有制企業(yè)性質(zhì)繼續(xù)存在，至少是以這個家企業(yè)的管理者任命是否還是由董事會決定，抑或是由上級主管部門或相關(guān)部門來宣布。

而當(dāng)這種力量退場，也意味著充分競爭的市場與機(jī)制、基于市場進(jìn)行資源配置在這個行業(yè)會否繼續(xù)存在。房地產(chǎn)行業(yè)在過去數(shù)十年占據(jù)了中國整個社會最大比例的各類資源，稱其支撐了國運(yùn)繁榮也并不為過。

本文無意高談闊論，但萬科的命題似乎已經(jīng)到了很快要見分曉的時候。不必等到萬科會否發(fā)生公開債違約。很大程度上，賬目已經(jīng)擺上臺面，算起來并不復(fù)雜。源頭活水來源于市場銷售與資產(chǎn)出售，這兩者在一季度能否帶來規(guī)模性的資金至關(guān)重要。如若規(guī)模龐大的預(yù)售資金的使用機(jī)制可像過去一樣調(diào)動，或可解燃眉之急，但寄托于地方政府有“大局意識”恐怕并不現(xiàn)實。

是任由萬科發(fā)生公開債違約，還是出手相救，由更高層面部門來協(xié)調(diào)資源幫助萬科渡過難關(guān)？某種程度上代表著監(jiān)管層的意志，這很重要。但是，更具觀察意義的事情是另外兩大維度，而這兩件事在16日分別出現(xiàn)在兩大新聞中。

第一，即公司核心管理團(tuán)隊的穩(wěn)定，或者說董事長及總裁會否穩(wěn)定。萬科已成立40年，掌舵這家企業(yè)的管理團(tuán)隊可以分為王石時代與郁亮?xí)r代。王石時代經(jīng)歷的整體是順周期，而郁亮接任董事長一職的2017年，實際上也是整個中國房地產(chǎn)行業(yè)的分水嶺。

祝九勝是郁亮上任后任命的第一任總裁，在當(dāng)時出乎外界意料，而祝雖為萬科總裁，實際主要負(fù)責(zé)的是萬科投融資、資金調(diào)配等方面的事宜。在過去數(shù)年，其對萬科的重要性如何倚重都不為過。

所以，當(dāng)媒體16日晚間報道其“被公安機(jī)關(guān)帶走”時，如若屬實，對于市場、投資者以及萬科的穩(wěn)定運(yùn)營會帶來多大的不確定因素，如何夸大都不為過。

那么權(quán)衡利弊之下實際上代表的是有關(guān)方面做出了一道選擇題。當(dāng)然，“被帶走”的描述過于籠統(tǒng)，“被帶走”并不代表著即被公安機(jī)關(guān)采取強(qiáng)制措施。而祝九勝在幾個小時后就更新了朋友圈，很大程度上證明自己已經(jīng)可與外界正常溝通、正常履職。

這一風(fēng)波的個中曲折及結(jié)果很大程度上代表著監(jiān)管層對管理層依然報以信心。

萬科過去多年在戰(zhàn)略上犯的錯誤，郁亮已在股東大會上數(shù)次公開做過總結(jié)與反思，這并不是什么秘密。但實際上對其業(yè)績和資金面影響最大的是“兩集中”政策出臺后，2020、2021那兩年萬科拿了一些高價地。苦于當(dāng)年包袱的何止萬科一家？

如果對中國房地產(chǎn)行業(yè)以成敗論英雄，顯然對所有的從業(yè)者是不公平的。如果將公開債違約定義為失敗，民營房企不會有幸存者。

第二、16日，媒體也報道了另一則新聞，即“萬科公司或?qū)⒚媾R接管改組”。從我了解的情況看，這一描述并不屬實，至少是夸大其詞。屬地政府為當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)企業(yè)或是可能出險的企業(yè)成立專班已是常規(guī)舉措，這與恒大集團(tuán)債務(wù)危機(jī)以及海航集團(tuán)重組而成立的政府接管組是完全不同概念。

而深圳政府為萬科成立專班當(dāng)前階段的工作任務(wù)是在萬科籌集資金、處置資產(chǎn)、危機(jī)處理等方面發(fā)揮溝通和協(xié)調(diào)資源的作用，更多的角色是“服務(wù)”，而非“接管”或“改組”。

況且，萬科目前階段既未發(fā)生公開債違約，也未發(fā)生住宅項目爛尾問題。作為一家在深交所及港交所兩地上市的正產(chǎn)運(yùn)營公司，“接管”與“改組”顯然無法可依。

當(dāng)然，萬科的2025年不會平靜，也難以輕松應(yīng)對。此時，“不在冬天砍倒一棵樹”和“不被大風(fēng)刮倒”對于這家企業(yè)都很重要。