南京，2025年01月17日——2024年第四季度，南京辦公樓市場去化速度相較于上一季度有所加快，供應節奏策略性放緩減輕市場競爭壓力，整體市場空置率有所下降，租金仍持續承壓。專業服務業、金融業以及第三方辦公運營類企業主導租賃市場需求。優質零售物業市場迎來一個購物中心開業，品牌方拓店節奏放緩，全市空置率有所上升，業主方以價換量態勢持續，租金繼續下調。

仲量聯行南京、杭州分公司總經理兼南京、杭州、武漢商業地產部總監尤培榮表示：“年底，隨著全國統一大市場條例的指引和南京新政策的發布，南京商業地產市場發展迎來新機遇。南京一直致力于推動數字經濟與實體經濟的深度融合，產業數字化轉型將進一步提升市場競爭力，吸引更多優質企業和投資，這將為商業地產市場注入新活力。同時，加強產業融合也至關重要，引入金融科技、文化創意等產業，打造多元商業生態圈將提高樓宇綜合競爭力，利好辦公樓需求回升?！?/p>

優質辦公樓

市場活躍度維持平穩，專業服務類企業帶動甲級辦公樓市場增量需求提升。2024年第四季度，整體辦公樓市場凈吸納量約為-0.55萬平方米。甲級辦公樓凈吸納量約為1.1萬平方米。專業服務類企業成交量領跑市場，占甲級辦公樓租賃總成交量的38%，商務服務類企業貢獻主要成交面積，部分律師事務所落址南京設立新辦公室。金融類企業租賃成交表現穩定，占比約24%，保險代理以及證券類公司表現活躍。得益于當前租金窗口期，部分聯合辦公品牌落址南京，錄得較大成交面積，占比約18%。從搬遷面積來看，1000平方米以上成交占比有所增多，約占甲級辦公樓成交的48%。

2024年第四季度南京辦公樓市場無新增供應，整體市場空置率有所下降。第四季度南京辦公樓市場未錄得新增供應入市，部分項目策略性推遲入市時間，總體量維持在519萬平方米，其中甲級辦公樓市場總體量約為256萬平方米，整體空置率約24.2%。甲級辦公樓平均空置率環比下降0.6個百分點至29.4%，同比下降1.4個百分點；乙級辦公樓空置率環比上升0.6個百分點至19.1%，同比上升1.0個百分點。

南京甲乙級辦公樓租金跌幅進一步擴大。企業的降本增效策略進一步壓縮業主的議價空間，年底，業主采用更為激進的租賃策略，旨在迅速鎖定租戶并縮短決策周期，市場租金跌勢加劇。截至2024年12月底，南京甲級辦公樓市場租金環比下降2.2個百分點，凈有效租金錄得3.3元每平方米每天；乙級辦公樓市場的凈有效租金錄得2.6元每平方米每天，環比下降2.5個百分點。

全市優質辦公樓未來板塊供應預期

優質辦公樓市場展望：2025年，南京辦公樓市場新增供應將達到峰值，預計將有7個新增供應、約52萬平方米的交付入市，其中位于河西板塊的德基世界貿易中心、鼓樓板塊的華貿中心等項目有望在上半年入市。供需壓力將加劇市場競爭，預計市場空置率將有所回調，2025年全市辦公樓租金預計下調3.9個百分點。仲量聯行南京商業地產部總監陳明哲表示， “2024年南京辦公樓市場經歷了顯著變化，租賃需求正逐步從過去的新增需求轉向存量優化升級，但我們仍看見南京辦公樓市場展現出諸多積極因素。頭部企業的遷移與資源的高效整合，以及經營性業態入駐辦公樓等新趨勢，都促進了產業生態的進一步集聚與提升。在此背景下，促進商業地產與金融、科技、文化等產業的深度融合，打造多元化、創新型的商業生態圈，優化存量物業的運營管理和深入挖掘存量資產價值，將是激活市場、提升資產回報率的重要途徑?！?/p>

優質零售物業

餐飲品牌持續領跑南京零售市場，二次元重新激發商圈活力。今年1-11月，全市實現社會消費品零售總額同比增長3.6%，消費潛力有效釋放。從業態分類來看，第四季度餐飲類在所有業態中新開店數量最多，占比約38.6%，依舊為消費市場復蘇的主要推動力，其中正餐類品牌加速迭代，新開店數量占餐飲類超五成。蛋糕甜品類賽道持續發力，本季度錄得多家首店開業。時尚類業態占所有業態新開店數量約13.4%，多家美妝個護類品牌首店持續布局南京市場，如Aesop南京首店、BONNIE&CLYDE江蘇首店等四季度均選址在新街口的德基廣場開業。本季度觀察到服飾類品牌對于門店選址以及成本把控等標準愈加嚴苛，拓店節奏放緩。潮玩類如二次元、寵物相關類業態有所增長，為市場帶來新的增長點，本季度記錄到超過30家門店開業，如Brave Store中國首店落址夫子廟商圈的水游城。

年底南京優質零售市場錄得一家購物中心開業。12月底，雨花商圈迎來了雨花萬象天地的入市，體量約為12萬平方米，進一步優化了雨花商圈的商業格局。季末，南京商業總體量增加至681萬平方米，部分項目由于日益激烈的招商競爭以及品牌方承租能力減弱等原因，面臨較大去化壓力。整體空置率上升0.4個百分點至4.8%，同比上升1. 2個百分點。購物中心平均空置率為4.7%，較上季度上升0.4個百分點。

南京零售物業市場租金持續下行。全市優質零售物業市場凈有效租金錄得15.0元每平方米每天，環比下降0.8個百分點。受新增商業項目影響，核心商圈零售市場凈有效租金錄得19.8元每平方米每天，環比下降0.6個百分點；次級商圈零售市場跌勢更為明顯，錄得凈有效租金約為10.1元每平方米每天，環比下降1.1個百分點。

南京優質零售物業市場未來供應時間預測

優質零售物業市場展望：2025年，南京優質零售物業市場預計將迎來六個項目交付，共計約58萬平方米，供應總量處于高位，屆時南京優質零售物業市場將突破700萬平方米。新項目多集中于核心商圈，其中金陵中環、親橙萬象匯等標桿項目將于2025年相繼開業，將進一步重塑和提升相關商圈格局。我們預計存量商業承壓，招商環節的競爭將愈發激烈，而品牌商戶的議價空間將進一步加大，預計南京優質零售市場租金水平在未來兩年內將持續調整。

板塊供應預測