大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

近期，我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

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近年來，東京山手線核心區域的房價持續暴漲，港區、中央區等地的房產價格屢創新高，引發了投資者的廣泛關注。

然而，面對這一現象，我們需要理性思考：山手線核心區的房地產市場是巨大的機會，還是隱藏著潛在的泡沫風險？

山手線核心區房價暴漲的現狀

1. 二手公寓價格屢創新高

? 數據支持：根據福嶋總研的統計，2024年9月，山手線內側區域的二手公寓均價較2023年初上漲 30%，遠超東京都23區整體的 20%。

2024年山手線內側二手房漲幅排行榜（基準年2023）

? 熱點區域：港區和中央區的房價漲幅最為顯著，皇居南側周邊地區漲幅尤高。

? 紅色標記：價格上漲20%以上的區域

? 黃色標記：價格上漲10%以上但低于20%的區域

? 綠色標記：價格上漲5%以上但低于10%的區域

? 藍色標記：價格上漲低于5%的區域

2. 新建公寓供不應求

? 新建公寓竣工數量自2004年達到高峰后逐年下降，2023年供應量僅為2004年的 60%。

? 開發用地的稀缺使新建公寓的售價持續走高，山手線內側的供應緊張狀況更加嚴峻。

山手線內側新房棟數推移（1990-2023）

3. 銷售速度加快

? 山手線內側的二手公寓平均銷售周期縮短至 88天，顯示出市場需求的高度活躍性。

山手線內側及東京都23區二手房市場販賣周期（2023.1-2024.9）

? 同時，房產交易中“降價”的現象減少，二手房公寓在市場公開后降價次數僅僅接近1次，買家對高價成交接受度較高。

山手線內側及東京都23區二手房公開后降價次數（2023.1-2024.9）

價格暴漲的原因分析

1. 區域價值驅動

? 山手線內側覆蓋了東京最優質的商務和生活資源，包括丸之內、大手町等商務中心，以及港區、中央區的高端生活配套設施。

? 稀缺性：核心地段土地開發有限，使得存量房產的價值不斷攀升。

2. 高凈值人群涌入

? 隨著國際資本對東京房地產的關注度提升，山手線內側成為海外高凈值人群的投資熱點。

? 數據顯示，2024年上半年，中國買家占東京海外房地產交易額的 35%，主要集中在港區和中央區。

3. 通脹與貨幣寬松的推動

? 通脹預期下，房地產作為抗通脹資產吸引了大量投資者。

? 日本央行的低利率政策進一步降低了購房成本，激勵了投資需求。

市場是否存在泡沫？

1. 泡沫的潛在信號

? 過熱的漲幅：短時間內的房價漲幅遠超歷史平均水平（10%-15%），可能難以持續。

? 收益率下降：隨著房價上漲，租金回報率逐漸下降，目前核心區域的年租金回報率僅為 2%-3%，低于投資者的預期水平。但從風險流動性來看，還屬于合理空間范圍。

2. 需求的支撐因素

? 山手線內側的市場需求來源廣泛，包括本地高凈值家庭、外籍投資者以及商務精英。

? 土地稀缺性和區域價值的支撐，短期內難以出現大幅價格回調的風險。

3. 政策調控的可能性

? 日本政府對房地產市場的干預較為溫和，但若價格繼續快速上漲，不排除出臺針對性政策的可能性，這可能給投資者帶來額外風險。

投資者如何把握機遇？

1. 核心區的高端住宅仍是首選

? 推薦區域：港區（如六本木、白金臺）、中央區（如銀座、日本橋）。

? 投資邏輯：核心區域物業具有較高的抗風險能力和長期增值潛力，尤其適合高凈值人群的資產配置。

2. 關注次核心區的成長性

? 推薦區域：文京區外圍（如千駄木、根津）、品川區。

? 投資邏輯：這些區域相較核心區價格更低，但漲幅同樣顯著，適合中長期投資。

3. 短期布局租賃市場

? 推薦區域：新宿、池袋、淺草等租賃需求旺盛的區域。

? 投資邏輯：1K小戶型公寓的租金回報率穩定在 4%-6%，是獲取短期收益的理想選擇。

4. 警惕高杠桿風險

? 在價格高企的市場中，投資者應避免過度依賴貸款，以免利率波動帶來還款壓力。

從日銀總裁的多次發言以及日本的物價的高速上漲（可參考此篇文章東京瘋漲！房產機會or陷阱？）今年的基準利率的上漲已是板上釘釘了。

未來展望：機會與挑戰并存

1. 核心區域房價長期看漲

? 山手線內側區域的稀缺性和地段價值將持續吸引高凈值人群，價格有望穩步上漲。

2. 市場分化可能加劇

? 核心區域和外圍熱點區域的漲幅可能進一步拉大，而部分投資過熱區域可能面臨價格調整的壓力。

3. 政策與經濟環境的不確定性

? 日本國內外經濟環境的變化，以及潛在的政策干預，可能成為市場未來發展的不確定因素。

機會大于泡沫，但需謹慎應對

山手線核心區的房地產市場正處于快速增長期，其漲幅雖令人興奮，但泡沫風險也不容忽視。

對于投資者而言，機會與風險并存的市場需要理性判斷和精準決策：

? 核心區域是長期價值的堅實保障，適合高凈值投資者布局。

? 外圍區域則提供了更高的收益潛力，適合中小型投資者的進入。

? 投資者需密切關注市場動態和政策變化，調整投資策略以應對潛在的市場波動。

最近我創建了一個《翻老師日本投資進階》社群，專為關注財經、東京樓市及外匯的朋友打造。

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