碧桂園，向市場投了一個“大炸彈”。

1月14日，碧桂園2023全年和2024中期財報發布了，不發則已，一發則是驚掉我們的下巴。

一個字：慘。

先來體會一下2021-2024的利潤過山車吧：

2021凈利潤268億元

2022凈虧損61億元

2023凈虧損1784億元

2024上半年凈虧損128億元（上半年營收只有1021億，不包括下半年）。

碧桂園還欠多少錢？

有息債務是2502億元，可使用現金只有區區67億元。

目前還有3059個項目在開發，20萬套房子未完工。

克爾瑞的數據，2024年碧桂園銷售額同比下降70%以上。

萬科，也不好過。

業績不樂觀：

前三季實現營業收入2198.95億，同比下降24.25%，歸屬上市公司股東的凈利潤為虧損179.43億，同比下降231.73%。

上半年集團實現銷售面積1339.8萬平方米，同比下降26.8%，銷售金額1812億元，同比下降35.4%。

萬科的償債壓力也較大：

據不完全統計，2025 年一季度，萬科境內至少有 4 筆債券到期，合計未償金額約 90 億元；二季度境外將有 2 筆債券到期，未償余額約人民幣 36 億元。

錢，不好還，目前房企普遍采用的是債務重組。

從規模上來看，第一肯定是恒大了，1400多億，而碧桂園目前的境外債是第二，164億美元，約合人民幣1200多億。

碧桂園只是一個縮影。

恒大代表了極端激進房企的終局。

而碧桂園則代表了更多普通民營房企的終局。

這是融創，世茂，雅居樂，佳兆業，富力，奧園，華夏幸福，藍光等等所有已爆雷房企的終局和命運。

目前，市場的TOP級房企，已經從“碧恒萬”（碧桂園、恒大、萬科）變成了“保中華”（保利、中海、華潤）。

拿標桿房企說，千億房企數量繼續下降，2024年只剩11家，比2023年又少了5家，僅為數量巔峰2021年的1/4，一夜之間回到2016年的水平。

相比于千億房企的降幅，2024年百億房企更是遭遇一輪暴跌，從2023年125家降到了86家，僅一年時間就有39家房企掉出百億隊列。

千億房企數量縮減，百強房企數量暴跌，這也意味著行業又一次歷經大洗牌。

這些，從2024年土拍市場，也能看到端倪。

最新數據統計，2024年央國企和地方城投拿地金額占比85.3%，11家民企拿地額占8.5%。

這意味著，未來5年內，你在市場上看到的新房，每10套里只有1套是民企的！

還留在土拍戰場，還在主動出擊的民營房企，都是誰呢？

第一個陣營：龍湖、濱江。

同樣是千億級的大型民企，濱江、龍湖24年都還在積極拿地，而且過去22年，23年，這2家，也是民營拿地課代表。

濱江219億拿地額中，僅杭州就占了214億，相當于把所有投資資源幾乎傾注在一個城市。

龍湖24年拿地相對均衡且分布在全國近10個一二線城市，比如北京、重慶、杭州、蘇州、成都等。

第二個陣營：四川邦泰、偉星房產、寧波江山萬里、湖南的運達地產。

聚焦深耕城市的“實力新銳”的中小型民企。

第三個陣營：貝殼、南通亞倫等

一些跨界民營房企的“新面孔”或是新成立的民營房企。

上一輪行情大漲，從2016年持續到2021年初，整整五年里，造就了太多樓市神話。

將近8千億的碧桂園、7千億的恒大、近6千億的融創，3家占據2萬億市場。

四年房地產，幾經沉浮，站在2025年來看這個結果，很多意外都變得合情合理。

大洗牌結束，國央企+極個別頭部民企，將擁有絕對市場份額、話語權和操盤權！

當下，格局基本已經確定了，國內房地產的未來，就看這幾位了。

國家隊：保利、華潤、中海，三足鼎立、占絕對地位,然后是建發、越秀、華發等地方性國企巨頭。

混合制：接下來會有更多混合所有制房企，也就是說雖然不算國央企，但國字背景滲透力在。

少數民營房企標桿：諸如龍湖、濱江、偉星等。

不能挽救民營房企嗎？

很難，幾乎沒可能。

房地產市場硬著陸，民營房企信用崩塌，導致銷售停滯，現金流枯竭。負債是剛性的，以前的利息也是很高的，利滾利，負債越來越大，而營收越來越小，資難以抵債，這是一個悲傷的事實。

城鎮化的高速發展，民營房企貢獻了一多半的力量，但現在，是他們退場的時候了。爆雷房企的剩余資產，將被銀行、信托、GOV等瓜分殆盡。而爆雷房企對這個社會的民間欠債（個人、企業、供應商等），大都將隨著時間灰飛煙滅。

進入2025年，市場趨勢也比較明顯，一個是債務重組，先解決“生死”問題，一個是市場復蘇，解決“活下去”的問題。

重慶原市長黃奇帆，在采訪時曾提到過一個數據：

中國獨立法人的房產公司有9萬家。而中國有9億城市人口，這意味著每1萬人就有一家房地產公司。

中國房企比全世界開發商加起來都多。以后不需要這么多，有1萬家就不得了了。

根據《國家統計年鑒》顯示，截至2021年房地產開發企業的數量為105434家，其中，內資房企101374家。

從10萬縮減到1萬，意味著大批玩家直接出局。

過去中國開發商講究從土地到住宅再到銷售、運營、物業一條龍，事無巨細都自己來做。

后來大家都意識到了，專業的事情必須交給專業的人來做。

未來能夠活下去的開發商，會有四個大方向：

1、堅持做投資商，做高回報率

2、回歸開發，做全周期項目管理

3、轉型運營商，精耕商業中心、長租公寓或者產業園

4、圍繞房子展開各種服務，收取服務費

2025年，對房企很關鍵，對整個房地產市場也很關鍵。

實際上，救市，從未停止。也許今年，就是筑底回升的節點。

具體什么時候，政策大概會朝哪個方向，各個城市的行情變化會怎么樣，我們會持續的跟蹤。

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