“現(xiàn)在深圳的房價跌回哪一年了？”

　　社交平臺上，這個帖子下的留言非常洶涌。

“普遍17、18年吧，慘一點的就2015年?！?/blockquote>

“我2019年買的，已經(jīng)跌回2015年8月?！?/blockquote>

“2018年的水平，那年買的，現(xiàn)在二手價格一樣?！?/blockquote>

“本來是回到2019年初，現(xiàn)在變成2019年中了?！?/blockquote>

　　從評論來看，跌是普遍的，只是跌幅存在差異。

　　而個人的體感，真實，卻不夠全面。

　　深圳房價整體跌成什么樣？

　　血虧賣房的業(yè)主、正在看房的買房人，2025年，要賣嗎？要買嗎？

　　我們試圖通過數(shù)據(jù)和業(yè)內(nèi)觀點，為大家找到答案。

　　

　　新房均價5.4萬/㎡，回到2017年

　　二手房均價回到2019年

　　樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳新房住宅成交均價5.4萬/㎡，是自2019年以來的新低，回到2017-2018年的水平。

　　

　　

　　縱觀近10年深圳新房均價，自2015年從3字頭跨越到5字頭后，均價基本在5.3-6.4萬/㎡區(qū)間內(nèi)小幅震蕩，較為平穩(wěn)。

　　相比之下，二手房價格波動要劇烈得多。

　　樂有家門店簽約數(shù)據(jù)顯示，深圳二手住宅成交均價在2016年站上5字頭后，一路攀升，最高峰是在2021年的8萬/㎡，如今回落到6.3萬/㎡，大致回到2019年中的水平，同比跌幅3%，相比2023年跌了12%，跌幅明顯收窄。

　　

　　細化來看，目前深圳大部分片區(qū)都出現(xiàn)“降級”。

　　對比樂有家發(fā)布的2022年4月和2024年12月的二手房住宅梯隊圖，單價15萬+的片區(qū)原有9個，如今只剩安托山（原屬于香蜜湖片區(qū)）、深圳灣（原屬于后海片區(qū)）。

　?。ㄗⅲ合啾?022年4月，2024年12月房價梯隊圖對片區(qū)進行再細化）

　　80%片區(qū)價格在3-4萬/㎡和5-7萬/㎡區(qū)間，“2字頭”的片區(qū)有11個。

　　

　　

　　價格持續(xù)滑落，再疊加政策刺激，去年成交量蹭蹭蹭上漲。

　　2024年，深圳一手住宅成交48416套，同比增長30%，是近3年的最高點；

　　二手房成交錄得量為66880套，同比上漲57%，為近4年的最高值。

　　

　　2024年的買房人

　　“突然夠得著在深圳買房了”

　　上述數(shù)據(jù)都只是一個簡單的結(jié)果，每一筆交易背后的思量和掙扎只有買賣雙方才能真正體會到。

　　佳明在2024年決定上車，而買房這件事情，原本并不在他的年度規(guī)劃里。

　　“從來不敢想在深圳買房，房價跌了，首付和利率也降了，好像突然夠得著了，買得起也供得起了?！?/p>

　　有的“夠得著”，是能踮腳買深圳，有的則是，能夠得著的片區(qū)在升級。

　　“前年能買寶安時沒買，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)夠得著紅山了?！币晃毁I房人在社群里分享。

　　他們的“夠得著”，有信貸政策更寬松的因素，可能還有業(yè)主妥協(xié)的因素。

　　來自深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2024年深圳二手房議價率創(chuàng)下近5年新高，達到7.1%，除光明外，其他區(qū)域的議價率在擴大，南山、福田、龍華、鹽田、大鵬議價率更是高于全市均值。

　　

　　▲圖源：深圳貝殼研究院

　　“到底誰在砸盤啊！2020年全民打新還加了喝茶費買到的網(wǎng)紅盤，最近一套成交已經(jīng)跌了100萬，再加上利息，200萬沒了！”A姐崩潰說，現(xiàn)在每一天都在糾結(jié)，是繼續(xù)持有還是止損賣掉。

　　而買在最高位、賣在最低位，這樣的例子在去年比比皆是，割肉賣房的痛，只有業(yè)主自己懂。

　　“我們有一個客戶就是買在最高位，跌了可能有40%多50%，去年9月底成功賣掉，簽完合同新政就來了，房價有一小波微漲?！睒酚屑覡I銷總裁賀玲分享了一個案例。

　　他說，客戶痛苦得一度想違約，但仔細算了一筆賬，漲的價還不一定能覆蓋違約成本，最后才作罷。

　　“對于業(yè)主來說，如果只有一套房用來自住，建議他們長期持有，暫時不要去考慮漲跌；如果是炒房客，最好及時止損，畢竟月供各方面壓力很大，住宅的租金回報率也還起不來，綜合下來可能會超出他們的承受能力?！?/p>

　　

　　預(yù)期：看跌者在減少

　　業(yè)內(nèi)：以價換量→量穩(wěn)價穩(wěn)

　　樓市的表現(xiàn)，取決于市場信心。

　　事實上，買房人的信心在2024年已出現(xiàn)回升。

　　“2024年樂有家從帶看到成交的平均看房套數(shù)是11套，10月更是創(chuàng)下歷史新高，8套。”賀玲透露。

　　可供參考的是，2023年是13.2套，2022年是11.3套，2021年是8.9套。

　　數(shù)據(jù)的變化，說明買房人的決策期相比2023年已有縮短。

　　進入2025年，深圳樓市會怎么走？

　　樂有家研究中心分別在2024年中和2025年初針對深圳本地買房人進行調(diào)研，從結(jié)果來看，看跌者相比2024年中有明顯減少：

　　認為“成交量下跌20%以內(nèi)”的，從13%→4%；

　　“成交量下跌10%-20%”的，占比從10%→4%；

　　“成交量下跌10%以上”的，占比從17%→11%。

　　占比最大的是“保持穩(wěn)定”，從2024年中的22%上升至2025年初的31%。

　　

　　賀玲認為，2025年“量增價穩(wěn)”是大趨勢。

　　“交易量可能很難再出現(xiàn)10000套/月這樣的行情，但6000套是可能和必要的。”

　　至于價格，他的判斷是“整體穩(wěn)住，局部下調(diào)”，前半場依然是以價換量，后半場進行“量穩(wěn)價穩(wěn)”的階段。

　　“價格基本是底部了，如果有買房的打算，今年會是好時機。”

　　2025年，你會考慮買房嗎？

　　歡迎留言。