2024年租賃市場競爭進入深水區，租賃市場大洗牌，全國大中城市租金均價創近年新低、新開公寓增速明顯放緩，且國央企品牌占據半壁江山，民企生存狀態進一步被擠壓。本因薄利著稱的長租公寓，民企投資幾乎處于停滯狀態，把精力都放在穩運營上，通常是一頓操作猛如虎，回頭一看零點五。正因公寓運營商絞盡腦汁，2024 年的租房領域呈現出前所未有的創新活力，這些創新不僅為租客帶來了更優質、多元的居住體驗，也推動著整個行業邁向新的發展階段。

居住新供給與新需求的交織

從供給端來看，2024年長租公寓的關鍵詞：產品力、服務力、差異化。同質化競爭下，2024年長租公寓產品打造更加注重高顏值與實用性結合、注重場景細分和主題個性化、注重人性關環和差異化，針對傳統公寓的痛點快速迭代產品，從追求“有溫度”的社區到讓租客有“歸屬感”的超級社區。存量競爭下，2024年服務力的加強也體現了長租公寓運營重點從“售前”向“售后”的重要體現，也是重點突破的領域，在租金壓力加大、新租客難找等情況下，拓寬品牌服務的邊界，提高已入住租客的黏性，持續的超越客戶預期，深化品牌差異化價值。

從需求端來看，租戶端的需求趨勢也發生深刻的改變，傳統租住偏好只關注于區位、交通、租金、交居住環境，現在客戶多元化的租住偏好還需關注產品品質、配套服務、公共空間設計、社區氛圍等各方面能力打造。根據同策研究院收集的128份一線城市租房消費調查問卷結果，房租收入比在30%-40%區間的占比54%；租住面積在51-75平米的區間占比58%；在租房花銷中，除房租外，租客花費較多的在增值服務及布置房間花費方面；在租住考量的因素重要性打分來看，除了地段和通勤等硬性條件外，周邊環境、居住品質、品牌服務等軟性條件越來越被租客重視。

數據來源：同策研究院

長租公寓十大創新盤點

在新的供給和需求互相影響的過程中，長租公寓誕生一批新的模式及里程碑事件，或是將其他領域成熟的商業模式做遷移，或是創造中國本土全新的居住商業模式，這些有創造經過市場驗證都取得了良好的效果和反響，給予從業者新的思考角度和可借鑒的優秀生存范本。

1. 續簽價保

合同簽約模式

泊寓今年暖冬提出“續租價?！背兄Z，面對續簽的老租戶，如發現同樓層同戶型新簽、續簽價格更低，可在續簽合同開始履行前向門店申請重新續簽，享受最新價格，保障老租戶在年末優惠活動較多時，以最低價格完成續租，獲得租戶的一致好評。

這是租賃行業首次提出“續租價?！钡睦砟睿愃朴谔詫毜摹?5天價保”，巧妙的解決了租客“越晚續租越便宜”和“新簽比續簽更優惠”的后顧之憂。對于運營商來說，年末傳統淡季，警惕年前大量的退租潮，以往注重推出優惠活動吸引新租戶，但對老租戶而言是種權益傷害，“續簽價?！钡暮贤灱s模式保障新用戶與老用戶的利益平衡，企業和租戶達成雙贏。

2. 直播租房

跨界營銷、自營渠道、銷售策略

6月，魔方公寓攜手抖音生活服務直播租房，推出899元連住30天的特價秒殺好房，上線6個小時收獲了高達256萬的成交額，并且訂單的86%均產生于自然流量，戰績驚人。

這場直播開啟了住房租賃行業直播帶貨的先河，打破中低頻、大額消費產品難以通過直播渠道熱銷的傳統認知，奠定未來長租公寓行業直播帶貨的底層邏輯模式，成為住房租賃行業跨界營銷、自營渠道拓展、銷售策略創新的里程碑事件，未來將激勵更多租賃企業嘗試直播營銷。

3. 度假式高端公寓

細分賽道

招商伊敦在上?！ずＩ鲜澜缧麻_了全國首家親子度假公寓——上海國際郵輪港壹棠服務公寓，以高端公寓場景填補區域內關于親子旅居產品的空白，與以雅詩閣為代表的商務需求為主的服務式公寓具有顯著差異。

此前服務式公寓偏向于商務類需求，而今年以來，新入局的服務式公寓在項目定位上均開始偏向休閑度假需求，直接瞄準酒店類核心客群。通常情況下酒店客戶主要有兩類客群，一是商務人士，二是休閑旅游，當酒店客群居住時間變長后同樣指向兩種不同的需求，度假式服務公寓就是要承接住休閑旅游這部分客群的流量。

4. 兒童友好公寓

公寓+黨建+兒童友好

萬科愛住·四季公寓攜手寶山楊行鎮共同打造“寶寶屋”主題社區托育場所?！皩殞毼荨苯ㄔO是上海市政府民心工程，萬科將“寶寶屋”嵌入到公寓的融合空間內，為嬰幼兒家庭提供多樣化的照護和育兒指導服務。租戶們紛紛表示很貼心，對兒童成長很友好。

這是黨建賦能長租公寓的創新嘗試，既是民心工程，又是租房人口結構改變，客群逐漸中年化的積極應對。從近3年租客年齡分布來看，全國重點40城租賃成交中35歲以上租客占比逐年提升，一直以來35歲以上的中年租客主要流入散租市場，主要由于公寓產品配置基本將家庭型客戶拒之門外，而公寓運營商開設兒童友好空間意味著對于家庭型租房需求的重新吸納，增加大戶型產品比例及家庭型公共空間配套及服務，是長租公寓未來發展的重要課題。

5. 公區私密空間

社交場景

6月，瓴寓3.0產品將租賃空間設計拆解為了“私密、半私密、公共”三類空間，首次在租賃社區內規劃出了私密社交場所，可以滿足家庭聚餐、小型派對、私享沙龍、影音桌游等不同對私密性要求較高的社交功能。并且公共空間的打造不同于以往租賃產品、公共空間集中式的建造，瓴寓將活動場景分區落位，三個功能區塊分別位于不同的樓棟，形成群體與個體間互不干擾、動靜分離的行動模式。

不同于以往開放式公區設置，私密社交看似僅往前一小步，但是這里包含著空間解構重組的思維逆向，基于對客戶深入、精準的研究，把產品端的著眼點放在租住者的行為習慣、心理需求以及社會關系上，才能有的一次顛覆嘗試。

6. 租委會

社區治理模式

10月，柚米社區選出了7名租戶組成首屆租戶委員會，也稱為“租委會”，啟動文明公約制定、專項問題協商等社區事務，“生活事找管家，鄰里事找租委”已成為租戶間口耳相傳的“幸福秘訣”。

“租委會”模式助力租賃社區快速構建新型鄰里關系，打開了全新的社區治理模式。對于大型品牌社區，租委會作為品牌與租戶之間的橋梁，更能從租戶角度出發有效管理和提出建議，降低品牌溝通成本，提升租戶滿意度。

7. 共享型公寓

極致小戶型

旭輝領寓的產品研發空間—“多米諾實驗室”，它是一種能夠解放平面功能和建筑形態的建造技術體系，像骨牌一樣標準化的人居單元，其中包括7㎡/11㎡/13㎡/17㎡/20㎡的極小戶型。

極小戶型主要來自于香港共享型公寓的形態，運用在長租公寓當中，能夠大大提升空間的集約性。雖然面積壓縮到極致，但功能齊全、空間明確、收納強大， 滿足追求極致性價比的租客們，以18-25歲之間的大學生和剛步入社會的工作人群為主，經濟能力有限但也非常重視住宅的品質感和配套的豐富性。

8. 超級品牌日

異業聯合營銷

11月，招商伊敦聯合8大品牌推出了“伊敦超級品牌日”聯名推廣活動，內容涵蓋“吃、住、行、購、樂、娛”六大基本生活場景。以往長租公寓的聯名活動主要是引入跨界合作品牌，服務觸角主要是“公寓內”，這場超級品牌日將服務場景延伸至“公寓外”，擴寬了長租公寓的服務“邊界”，實現了租住生活的全覆蓋，也體現出品牌自身強大的號召力。超級品牌日為行業提供了新的營銷思路。

9. 增益租

居住商業模式

自如"增益租"模式，打破了行業慣例，做出商業模式上重大調整。即由業主出資裝修，自如提供“保底租金”，雙方共享“增益”。"增益租"模式取得了良好的效果。雖然相比"省心租"，"增益租"的收房難度較大，但它獲得了越來越多業主的支持。

“增益租”模式讓自如這類中介型運營商，突破包租模式的局限性，從“包租”賺差價轉為提供專業的全新房屋資產管理服務，而這種模式也為未來資產管理提供一種新的思路。

10. 隨心住

靈活住模式

龍湖冠寓推出全國“隨心住”產品，可在全國24城100多家門店任意7天搭配使用。推出之后，產品收獲了諸多關注度，并獲得了良好的市場反饋。

“隨心性”以往主要應用于酒店、民宿行業，運用到長租公寓行業后，反而創造出更加靈活的產品模式，并且可以創造出更豐富多元的租住體驗。針對租客們平均簽約周期在縮短，長租公寓變短已經是繞不開的課題。

綜述

2024年長租公寓行業內發生很多新鮮事，凝聚著從業主深度的洞察和智慧，除了上面十項，還有收納空間、REITs、ESG綠色環保等很多方面的創新舉措。未來住房租賃市場持續保持健康發展態勢，租賃企業也邁入了高質量發展的新階段。

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