2024年，西安聚力推進(jìn)科技創(chuàng)新、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系完善、改革開放等“八個新突破”重點工作，在新能源汽車、半導(dǎo)體、光伏等高科技產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)健增長，估值240億元的芯片龍頭企業(yè)申報上市，比亞迪西安工業(yè)園新能源汽車產(chǎn)量首次超過100萬輛。2024年內(nèi)，多個大型商業(yè)綜合體項目的開業(yè)，推動了“首店經(jīng)濟(jì)”和消費的增長。回顧2024年，甲級辦公樓市場：需求落后年初預(yù)期，市場成交活躍度下降，新增供應(yīng)激增，租金下跌。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：消費新舊動能轉(zhuǎn)換，情緒價值消費崛起，商品零售消費低迷，正餐退潮引關(guān)注。整體租賃需求疲軟，運營商承壓降租以提升入駐率，全市空置率同比回落。物流地產(chǎn)市場：新能源汽車供應(yīng)鏈不斷完善，西北地區(qū)線上消費加速，帶動西安倉儲需求持續(xù)活躍。

2024年，西安基礎(chǔ)設(shè)施和配套資源建設(shè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。西安咸陽國際機場T5航站樓正式落成，面積超過現(xiàn)有三個航站樓面積之和，地鐵8號線開通使得西安正式邁入“地鐵環(huán)線時代”，位于浐灞國際港的城市文化地標(biāo)——長安云和長安書院也即將投入使用。仲量聯(lián)行華西區(qū)董事總經(jīng)理佟恩表示：“西安在新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中扮演重要角色，產(chǎn)業(yè)鏈中上游的完善推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級，為辦公市場可持續(xù)發(fā)展注入新動能。商業(yè)地產(chǎn)迎來地標(biāo)綜合體開業(yè)，吸引更多國際、潮流品牌進(jìn)駐西安，推動城市商業(yè)邁上新臺階。產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)基本面持續(xù)改善，西安市場不斷吸引更多投資者關(guān)注。2025年，我們期待西安的城市競爭力在多個維度實現(xiàn)質(zhì)的飛躍，成為企業(yè)西進(jìn)中國、投資西部的窗口與門戶。”

甲級辦公樓市場

供應(yīng)端爆發(fā)致空置率進(jìn)一步攀升，需求端持續(xù)疲軟，租金加速下行

2024年全年，西安辦公樓市場需求遠(yuǎn)低于預(yù)期，退租高企，新租成交數(shù)據(jù)較為低迷，全年凈吸納量僅錄得2.4萬平方米，不足2023年同期的兩成，處于歷史低位。上半年，得益于個別超萬平米的大面積成交，空置率在上半年累計下降2.5個百分點。進(jìn)入下半年，增量需求明顯下滑，企業(yè)觀望情緒擴(kuò)大，年末南飛鴻·樂薈中心IGCA（B座）和國瑞·西安國際金融中心兩個項目入市，近24萬平方米的新增供應(yīng)推升空置率于年末收至33.4%，同比上升6.2個百分點。需求端持續(xù)疲軟，乙級辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借價格優(yōu)勢，分流部分旨在“降本增效”的甲級辦公樓客戶。與此同時，聯(lián)合辦公及二房東低價競爭加劇了業(yè)主對市場悲觀的預(yù)期，全年甲級辦公樓平均租金報88.2元/平方米/月，同比下降5.8%，近五年來首次跌破90元/平方米/月。

從成交面積段看，小面積需求依然主導(dǎo)市場，中大面積需求收縮顯著。年內(nèi)，400平方米以上的租賃需求同比縮減7.9個百分點（按企業(yè)數(shù)量統(tǒng)計），1,000平方米以上的增量需求占比不足5%。從行業(yè)結(jié)構(gòu)看，金融業(yè)（18.7%）、專業(yè)服務(wù)（14.4%）及科技互聯(lián)網(wǎng)（14.1%）三大傳統(tǒng)領(lǐng)域依然主導(dǎo)全年新租成交。

· 金融行業(yè)重回成交榜首，傳統(tǒng)金融引領(lǐng)辦公需求

2024年，金融業(yè)以接近20%的占比穩(wěn)居新租成交各行業(yè)之首。值得注意的是，“降本增效”依然是企業(yè)搬遷的主要驅(qū)動力，金融企業(yè)由于早期租賃成本過高，在當(dāng)前市場窗口期，紛紛選擇換租以降低成本。一方面，得益于某大型傳統(tǒng)金融企業(yè)總部改造釋放了超過一萬平方米的偶發(fā)性搬遷需求；另一方面，由于政府密集發(fā)布了一系列旨在穩(wěn)定金融行業(yè)的利好政策，傳統(tǒng)金融業(yè)展現(xiàn)出了相對穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，以銀行、保險、證券為代表的細(xì)分行業(yè)成交占比高達(dá)近15%，在新設(shè)和擴(kuò)張的成交類型中，傳統(tǒng)金融占比超過70%。

· 產(chǎn)業(yè)園對科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)吸引力增強

同為辦公樓傳統(tǒng)支柱領(lǐng)域，與金融行業(yè)的活躍態(tài)勢形成鮮明對比，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在2024年表現(xiàn)略顯遜色。繼地產(chǎn)建筑行業(yè)之后，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)全年退租占比高達(dá)約17%，在各行業(yè)退租總面積中排名第二。越來越多在線教育機構(gòu)采取更為保守的運營策略，紛紛轉(zhuǎn)向租金低廉的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或乙級辦公樓。據(jù)統(tǒng)計，2024年在線教育退租面積在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中占比超過20%。除了“降本增效”這一核心驅(qū)動因素外，政策補貼的吸引及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是一些科技公司選擇搬遷至產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要考量。產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借與科技企業(yè)高度契合的產(chǎn)品配置，加之日益完善的配套設(shè)施及便捷的交通條件，其分流甲級辦公樓客戶的趨勢將愈發(fā)顯著。

未來展望：供應(yīng)潮來臨，競爭加劇，辦公樓租金或加速下跌

2025年，預(yù)計西安甲級辦公樓市場將迎來近40萬平方米的新增供應(yīng)，加之2024年第四季度新入市的辦公樓和第三方辦公運營商分流客戶，市場競爭更趨白熱化。預(yù)計至2025年末，甲級辦公樓租金跌幅料將進(jìn)一步擴(kuò)大。仲量聯(lián)行西安商業(yè)地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人何娜表示：“2025年，隨著更多優(yōu)質(zhì)辦公項目入市，市場價格分化將愈發(fā)明顯。一方面，具備優(yōu)越硬件條件和完善配套設(shè)施的地標(biāo)項目，應(yīng)著力提升資產(chǎn)管理能力，守住基本盤；另一方面，針對一些地段處于劣勢，樓齡相對老舊的項目，則需深入挖掘自身亮點，以吸引和留住客戶。市場修復(fù)是長期的過程，面對不斷變化的市場環(huán)境，業(yè)主需要及時調(diào)整租賃策略，勇于擁抱變化，才能在市場下行期穩(wěn)健發(fā)展。”

優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

消費降級，租賃疲軟

居民預(yù)防性儲蓄意愿增強，消費需求減弱，消費者信心指數(shù)持續(xù)處于榮枯線之下。1-11月，西安限額以上消費品零售額同比下降1.1%。消費不足導(dǎo)致品牌租賃需求縮減，且不少商場全年營業(yè)額錄得同比下滑，品牌拓店更趨謹(jǐn)慎，迫使商場持續(xù)降租以提升入駐率。至年末西安優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金同樣本同比下降5.4%，報349.7元/平方米/月。“以價換量”策略在一定程度上推動空置率回落，西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場平均空置率同比下降0.7個百分點，收至10.6%。

供應(yīng)趨緩，聚焦頭部

2024年西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場僅三個新項目入市，項目數(shù)較2023年明顯下滑，但項目體量均超15萬平方米，總計帶來52.8萬平方米的新增供應(yīng)。面對具有挑戰(zhàn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，知名開發(fā)商優(yōu)秀的招商運營能力凸顯，支撐薈聚、萬象城和未央天街如期開業(yè)，為西安零售市場注入新動能。其余部分本地開發(fā)商項目，因招商進(jìn)度未及預(yù)期而延遲開業(yè)。

需求更新，動能轉(zhuǎn)換

· 情緒價值需求助力體驗業(yè)態(tài)崛起。悅己消費觀下，消費者將有限預(yù)算轉(zhuǎn)向娛樂、服務(wù)等門類，同時面積需求較大的體驗業(yè)態(tài)恰好迎合商場降低空置率的需求。因此，年內(nèi)錄得娃娃機、電玩城、KTV、臺球館、VR娛樂、電競館等在購物中心里積極拓店。此外，極具情緒價值的二次元賽道熱度上升，“谷子店”嶄露頭角，成為購物中心的引流新選擇。

· 平替興盛促進(jìn)平價服飾餐飲擴(kuò)張。消費的降級趨勢使居民提升平價商品的購買傾向，新租服飾多集中于平價品牌。客單價偏低的快餐、飲品等品類相對活躍，相反正餐退潮加速，品牌拓店意愿減弱，年內(nèi)錄得多個正餐退租且未能及時補位的案例。

· 生活方式轉(zhuǎn)變激發(fā)戶外用品需求。整體服飾消費疲軟、服飾品牌拓店謹(jǐn)慎的背景下，戶外運動表現(xiàn)相對突出。健康生活方式的興起帶動戶外運動品牌業(yè)績攀升，此類品牌積極擴(kuò)張，成為商場本輪調(diào)改的方向之一。不少戶外運動品牌進(jìn)軍西安市場，年內(nèi)錄得VAUDE、phenix、mont·bell、Wilson、Klattermusen、Peak Performance等品牌開出西安首店。

主力變遷，增收求益

傳統(tǒng)的主力店類型正逐步退出商場“中心位”，其中超市首當(dāng)其沖。年內(nèi)錄得人人樂、卜蜂蓮花等超市閉店。面積大、租金低的傳統(tǒng)商超引流能力大不如前，運營方在現(xiàn)有超市關(guān)閉后傾向放棄超市業(yè)態(tài)或縮小其面積，引入其他承租能力更高的業(yè)態(tài)來提升商場租金收入。同時，運營商積極探索多元增收方式，增加可租賃面積、提升“兩廣”（廣告和廣場）收入，皆為當(dāng)下市場環(huán)境中提升收益的依賴路徑和無奈之舉。

未來展望：零售商業(yè)市場仍將承壓，項目分化日益凸顯

2025年，我們預(yù)計航天城星旋廣場、體育之窗NMC中心和真珠港購物中心等項目將入市開業(yè)，新項目有望為市場注入新鮮血液。但消費市場仍面臨不小挑戰(zhàn)，居民的未來預(yù)期尚難有根本性扭轉(zhuǎn)，儲蓄意愿持續(xù)上升，擠壓當(dāng)期消費支出。因此，零售地產(chǎn)空置率仍囿于上行壓力，運營商承壓降低租金讓利租戶，共度時堅。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)及消費研究負(fù)責(zé)人朱建輝表示：“西安是中國西部正在崛起的零售商業(yè)中心，萬象城等地標(biāo)項目的開業(yè)，在社交媒體引發(fā)現(xiàn)象級關(guān)注的同時，還為市場注入一股提檔升級的活力。西安作為西北經(jīng)濟(jì)中心，其城市人口規(guī)模及消費能力毋庸置疑。在文旅客流加持下，西安的消費峰谷被抹平，常年保持活躍態(tài)勢。未來，在太古里、銀泰中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)開業(yè)加持下，我們相信西安供給側(cè)的持續(xù)煥新將吸引更多新奇、潮流、時尚的品牌和業(yè)態(tài)落子西安，加速西安國際消費中心城市建設(shè)。”

西安物流地產(chǎn)市場

2024年全年，西安僅有菜鳥網(wǎng)絡(luò)高新物流園、寶灣臨潼物流園三期兩個項目正式投入使用，新增高標(biāo)準(zhǔn)倉儲面積16.5萬平方米。與有限的新增供應(yīng)相對應(yīng)的是活躍的市場需求，新能源汽車上游零部件供應(yīng)商與服務(wù)平價電商的快遞企業(yè)的倉儲需求居各行業(yè)之首。全年市場凈吸納量累計達(dá)48.0萬平方米，帶動市場平均空置率同比大幅下降7.9個百分點，收至5.4%的歷史低位。

西北線上消費加速，創(chuàng)造電商平臺第二增長曲線

下沉市場的線上消費需求活躍。QuestMobile數(shù)據(jù)顯示，截至2024年3月中國下沉市場（三線及以下城市）移動互聯(lián)網(wǎng)用戶規(guī)模已達(dá)到6.47億人（占比52.6%），較上年同期增長0.11億人，且下沉用戶的移動互聯(lián)網(wǎng)使用時長和線上消費意愿均呈上升趨勢。而電商滲透率較低的西北省市，在平價電商大規(guī)模擴(kuò)張影響下，線上消費自2023年進(jìn)入高速增長階段。這一趨勢直接反映在服務(wù)平價電商的物流企業(yè)快遞業(yè)務(wù)量中，在國家郵政局公布的2023年全年郵政數(shù)據(jù)中，新疆、陜西、甘肅、青海的快遞業(yè)務(wù)量同比分別增長88.1%、35.0%、49.2%、58.6%。2024年1-11月，這一增速雖有所放緩，但上述地區(qū)的快遞量增速依然領(lǐng)跑全國。受益于此，大量全國發(fā)往西北下沉市場的電商貨品在西安這個西北唯一的物流口岸中轉(zhuǎn)、分撥。年內(nèi)服務(wù)拼多多、抖音電商、快手電商的一眾快遞物流企業(yè)開啟大面積倉庫擴(kuò)張，2024年第三方物流企業(yè)的倉儲租賃面積占比達(dá)56.2%（其中快遞企業(yè)占比25.4%），是當(dāng)之無愧的市場主力需求。

新能源汽車產(chǎn)量破百萬，大量上游零部件倉儲需求集聚高新子市場

2024年，比亞迪在西安高新區(qū)零部件一期項目投產(chǎn)、二期項目陸續(xù)建成，整車生產(chǎn)能力進(jìn)一步提升。截至12月13日，比亞迪西安工廠新能源汽車產(chǎn)量首次突破100萬輛，圍繞比亞迪的產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)企業(yè)已有87家落戶高新區(qū)。隨著新能源汽車整車廠產(chǎn)量和生產(chǎn)流程精度控制提升，大量上游零部件供應(yīng)商以及整車廠VMI（供應(yīng)商庫存管理）企業(yè)擴(kuò)大倉儲面積，就近存儲生產(chǎn)用汽車零部件，降低運輸時間，響應(yīng)快速供貨需求。年內(nèi)高新子市場在快遞物流企業(yè)需求的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步吸納新能源汽車零部件企業(yè)，倉儲凈吸納量達(dá)到15.9萬平方米。

快遞運輸企業(yè)的倉儲需求從空港子市場向東外溢

空港子市場作為大量快遞快運企業(yè)西北區(qū)域分撥中心的所在地，年內(nèi)隨著快遞企業(yè)的急速擴(kuò)張，空置率從14.7%的高位快速降至5.9%。隨著區(qū)域可租賃倉儲面積下降，更多的快遞運輸企業(yè)不得不將新增需求轉(zhuǎn)移至高陵乃至高新子市場。隨著全市整體空置率年內(nèi)逐步降至5.4%的歷史低位，西安高標(biāo)倉平均租金降幅也呈現(xiàn)出逐季收窄的趨勢，從年初的-4.1%逐步收窄至第四季度的-0.2%，全年平均凈有效租金同比下降-8.3%，至20.7元/平方米/月。

2025年物流地產(chǎn)由租戶市場轉(zhuǎn)為均衡市場，租金企穩(wěn)，物業(yè)投資屬性增強

2025年開始，西安高標(biāo)倉市場將進(jìn)入超低供應(yīng)時代；而得益于地形條件的優(yōu)勢，西安作為連接西北地區(qū)與其他省市唯一的交通樞紐，其高標(biāo)倉將持續(xù)承載往來西北五省的貨品存儲需求，市場需求穩(wěn)定性顯著高于全國同等級市場。仲量聯(lián)行華西區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部負(fù)責(zé)人尤鵬偉表示：“未來三年西安高標(biāo)倉供應(yīng)缺失，整體空置率有望維持在5%以內(nèi)，租賃市場從租戶市場轉(zhuǎn)為均衡市場，平均租金開始企穩(wěn)，物流地產(chǎn)具有較大資產(chǎn)增值空間，未來有望看到更多二級市場交易案例。”