我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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有沒有買到華天杉嶺的小伙伴？舉個手！

華天杉嶺那么火，可能低至5-8%的搖中率，算是2025年妥妥的網紅盤了。

那么問題來了，以后賣多少才能保值（保本計算器）？按照市場預估又能增值多少呢？

我們以143平套四雙衛為例，建面143平，單價2.8萬，總價400萬，持有5年。

一、成本

1、首付成本，首付按照15%計數，60萬，屬自持資金，不累計計數。
2、首付利息，60萬假設定存，也是有收益的，所以原本的這筆收益投入到房產上，就沒了，所以變相為成本。
因為算大額定存單子了，所以利率以2%計算，利息成本大概是6萬元。
3、貸款利息，由于貸款85%，340萬，假設30年等額本息的話，按照當前成都3%的利率來計算，5年累計付出的利息成本大概是48.3萬。
4、裝修成本，杉嶺是精裝發售，不論好壞吧，至少是精裝，所以我們只需要考慮軟裝成本即可，也就是柜子，家具家電等，豐儉由人，我們預估大概10萬。
5、交稅成本，新房拿證只需要繳納契稅，按照目前新政，假設首套那么是1.5%=6萬。
6、賣出二手房的交易成本，在成都賣家只需要給中介費即可，按照偏一點的1%，屆時假設總價450萬計算，大概是4.5萬。
7、物業費，3元/平，27年中旬交房，也就是物業費要繳納5-2.5=2.5年，累計物業費是1.287萬。（如果租出去了就是租客給，暫且不管，畢竟只有萬把塊）
8、維修基金和房本費，27.5元*143=3932.5元，工本費80元。
9、車位據說自愿購買，不計算成本。

二、收益

10、這里主要是指租金收益，27年中旬收房立馬裝修，28年對外出租，租期2年，假設不考慮空置期，參考周邊租金行情略微上浮，預估8000元/月。

租金收益19.2萬。

最終，成本-收益=匯總成本。

首付利息6萬+貸款利息48.3萬+軟裝成本10萬+契稅6萬+中介費4.5萬+物業費維修基金工本費1.68萬-租金收益19.2萬=57.28萬。

也就是說按照保本計算，5年后應該賣400萬+57.28萬=457.28萬，折合單價3.2萬，還不算通貨膨脹的復雜計算。

但考慮到啊周邊龍湖、萬科等高端樓盤的行情，3.2萬的保本計算似乎并不難。

如果要增值呢？我們按照2030年以3.5萬賣出，那么總價500萬-457.28=42.72萬的凈利潤。

折合年均賺8.54萬，月均收入7120元。

這是不是一筆劃算的買賣？

肯定有人看不起這點錢，因為投入成本比較高，但還別看不起，因為這已經是成都新房為數不多的，能夠看得到保值性增值性的買法了。

在上述基礎還有延伸的另外一種深度評測，來源“剛性需求廣耳史”，原文如下——

沙板橋的租金結構其實就是標準的主動線核心區+高密度核心商圈雙BUFF，租金單價普遍成交在55-80一平米左右，可見下限是非常高的。

按照純投資產包邏輯，燈泡廠400萬不含車位的143小迭代套四戶型，自己花15萬整裝+微改，交付后前兩年預計有一個每平米70-75以上的行情，那么整租月租金報價取一個中位數1萬元一月，兩年半后交房立刻出租，選首付3成（大多數人的選擇）等額本息需要支付大概35.4萬元的利息（以3%來計算，不考慮執利率變化的預期），還有6萬的契稅，兩年半的物業費1.28萬，兩年半的總成本就是162.68萬，由于貸款總額是280萬元，兩年半后的市場價則至少需要達到442.68萬元才能保本，所以如果是一萬元一月的租金，按每年11個月租期來算（包含斷租等彈性成本），交房后每月的還款成本還需2633元左右。

雖然離真正的租金抵月供還有一小段距離，但還是有實現的可能的，小賭一把房貸執利率的降低（25年執利率降到2.4-2.6）和沙板橋商圈客單價的提升帶來的購買力再增長。當然這純屬預期的范疇，我前面的邏輯是完全拋棄預期，拋棄了地段和市場以及供需關系帶來的情緒溢價的。如果考慮房貸利率下調到2.4-2.6的預期，再加上沙板橋商圈客單價和消費場景的綜合提升的話，租金抵月供在143戶型上應該也是不難實現的。

通過參考這幾年沙板橋二手房和新房的成交數據，即使未有強學區溢價，也能得出這里至少是能被600萬左右及以內的購買力高度認可的地段，在成都是標準核心區域。當然特殊單位也有千萬成交的，不過這里只聊平層，這兩年600萬以上的成交樣本還是不夠多的，當然也有周圍供應較少的原因。不過可以得出被500萬以內購買力接盤的143戶型是完全能被接受的預期，就按持有成本的擴大來計算利潤的話，出租2.5年熬到滿五無增值稅，也有至少28萬（28個月）的租金收益，我們就算按最低標準五年持有成本賣出，即使算上每月2633的后續月供總共170.5萬的成本，最差也有6.5%的年化。這里不討論溢價賣出，除非是不可抗力，否則五年后500萬賣掉應該不難。所以143戶型千值萬值。

當然也有很多購買力不俗的好兄弟問在196戶型，我們來粗算一下，比如我投資就喜歡選14樓，我就以14樓為標準發行價562萬為例，整裝+微改15萬，選首付三成的話兩年半需要付49.7萬利息，契稅8.52萬，兩年半物業費1.76萬，那么等額本息兩年半的成本就需要228.5萬左右。不過196的租金有個問題，就是商圈目前的天花板租金目前還不夠高，絕對值有上限，所以我只能按目前商圈最高的13000一月來代入計算。

按每年11個月租期來算（包含斷租等彈性成本），1.3萬元的整租價，196戶型兩年半交房后按首付三成扣除租金后還需要支付3586元的月供，五年的綜合保本價就是632.65萬，結合周圍成交價參考數據來看，凱德洋房應該可以破600，算是燈泡廠196為數不多的競品，也有鐵塔廠后續的高價發行來提升價格，當然我們還是要主看二手市場，籌碼少，競品少的情況下五年后保本應該是沒有問題的，但是否有更大的溢價還需要看沙板橋商圈整體人口結構的提升或是加入一定的學區溢價來筑底。

核心商圈的核心資產不僅有50一平以上的租金單價，更有兩萬甚至三萬一月的成租總價，高絕對值才有更高的租售溢價，我們可愛的東郊記憶商圈還有很長的路要走，當然我是絕對看好的，因為這里動線幾乎完美，舊改力度和土地儲備也有高預期，用腳投票才是最好的支持。

當然高總價在東門買房，更好的選擇也可以是消費客單價更高的攀萬商圈，這也是首開臻禮著旁邊和東站會有土拍高溢價的原因，也是土儲多，動線好的優質未來核心地段。