社區商業極具張力樣本

撰文 | 陳羲龍

排版 | fufu

圖片來源 | 官方渠道

存量時代，市場下行，標準式大盒子購物中心正面臨窘境，并在細分賽道下，尋求增長出路。

當中，相較于巨無霸購物中心，精致體量的社區商業，更貼合周邊消費者的需求而煥發活力。

我們觀察到，已開業三年的五礦泰安·Live，在逆市周期下實現經營業績增長，甚至在2024年面對品牌閉店潮、商場空置率居高不下的大環境下，實現100%滿租率、客流增長35%的傲人成績。

業績背后，是五礦商業運營策略上的積極應對，在過去三年間對項目經營內容的持續迭代，使五礦泰安·Live成為社區商業賽道中極具張力的樣本案例。

Vol.1

“一刻鐘便民生活圈”催旺社區商業

五礦泰安·Live重塑城南生活體驗

近年來，就近消費成為新的流行趨勢，催生了社區商業的蓬勃發展。

據贏商大數據統計，截至2024年，全國購物中心存量達6339個，其中3-5萬㎡社區商業的份額正不斷擴大，從2021年23.87%的占比，到如今占比高達32.28%，以平均每年2.8%的增長率領頭市場。

政策上，社區商業備受政府關注。

早在2023年，商務部等部門印發《全面推進城市一刻鐘便民生活圈建設三年行動計劃（2023-2025）》，無論是目前運營還是未來發展，社區商業這塊蛋糕越來越香。

如此時代背景之下，5.6萬㎡的五礦泰安·Live應運而生。項目于2021年年底開業，亮相之初便深深扎根在當地社區生活當中。

這得益于五礦地產前瞻的布局眼光，即便五礦泰安·Live位于旅游業發達、吸納大量游客的城市泰安，也并未忽視當地龐大社區生活類客群。

五礦泰安·Live處于泰安高新區，承接了城市規劃向南發展帶來的人口增長利好，市調顯示，3公里內輻射住宅社區約39個，加上13所學校、2家醫院以及2000多家企業，構成了30萬消費生活主場。項目以社區商業入局，彌補區域在生活配套上的商業空白。

可以看出，五礦泰安·Live的出現，不同于普通的社區底商，或是遍地開花的大賣場，而是真正作為城市發展的毛細血管，實實在在展現以需求為導向的社區商業，承載著市民生活的方方面面，這不僅是滿足日常消費需求的重要渠道，為當地城市生活增添了獨特的煙火氣。

五礦泰安商管團隊通過精準的市場定位和運營策略，使五礦泰安·Live在區域市場中脫穎而出，成為城市生活的重要組成部分，更為推進泰安城南片區“一刻鐘便民生活圈”的建設，以及讓項目實現“火三年”的業績增長打下堅實基礎。

Vol.2

逆市“火三年”的運營成果：70%品牌煥新

100%滿租率、客流增長35%

這幾年，雖然社區商業得到蓬勃發展，但整體大環境仍處于周期調整的震蕩局面，品牌關店頻發、市場洗牌加劇，購物中心空置率居高不下，掉鋪嚴重……

五礦泰安·Live即便搶占社區商業熱門賽道，并占據有利區位優勢，仍然要直面市場大環境的沖擊。

為此，泰安商管團隊積極響應集團公司、五礦地產和商業地產事業部的號召，不斷修煉內功，主動提升經營管理水平，讓項目在2021年當期開業率高達98.1%，遠超行業平均水平的開局下，實現開業三年以來運營業績的穩步提升：

◎三年開業率持續保持在96%以上，2024年更首次空鋪清零，招商率達到了100%；

◎每年客流均保持兩位數增長，其中2024年客流較2023年同比增長35%；

◎三周年慶當天客流同比提升31.23%，銷售額同比提升28.93%，均創下歷史新高。

回顧五礦泰安·Live 三年來的發展歷程，離不開泰安商管團隊扎根社區、深耕社區的精細化運營法則，如此傾注于繁復不斷的日常細節運營中，并且保持不懈怠的心態積極應對市場，主動煥新謀變、積極調場的態度，在2024年年末尤為明顯，泰安商管團隊為此全力投入到“大干60天、沖刺全年旺”的戰役中，展現出十足的韌性與魄力。

一方面，項目主動推進招調，優化品牌結構，實現經營環境的提質升級，帶動合作商戶及商場業績“雙向奔赴”，并推動區域經濟持續發展。

另一方面，項目精準抓住家門口消費群體需求在營銷活動上實現可持續、極具凝聚力的社群運營，深度踐行社區商業的長期主義。

01

三年品牌煥新率達70%

以100%招商率首次實現空鋪清零

對于一座已開業的社區商業而言，根據市場變化適時進行場內調整，是一門必修課，也考驗深厚的運營功底。

面對市場下行、品牌拓店放緩，泰安商管團隊對已開業三年的五礦泰安·Live主動推進招調，以“常煥常新”的姿態推進品牌汰換，三年來品牌煥新率達70%。

尤其是在2024年年末，面對行業市場的招商淡季、以及大面積商戶續約談判等雙重壓力，泰安商管團隊積極應對、迎難而上，進行了大量的品牌篩選工作，首次實現空鋪清零的目標。

同時，泰安商管團隊在招商層面上并非是為了滿鋪而簡單粗暴地填鋪，而是深入市場了解品牌經營情況和發展趨勢，力求為商場引入最具潛力和競爭力的品牌。歸根結底，落位品牌是要符合社區商業的調性，在“家門口”釋放消費者的就近消費需求。

因此，我們能看到，原本餐飲矩陣強大的五礦泰安·Live，新增如引入符合山東人口味的醉得意成熟中餐品牌，落地霸王茶姬泰安首家3.0店鋪等，讓濃厚的煙火氣更具備精致感。

而在零售、文體娛方面，針對社區商業就近消費的便捷性，項目新添華為、蘋果、名創優品、嗨范達人、Z先生實景娛樂山東首店等，不斷優化業態組合，提升品牌的豐富度。

在泰安商管團隊積極調整下，五礦泰安·Live 不僅取得100%招商率，且透過業態品牌的調整，帶動商鋪全年坪效提升20%。

值得一提的是，即便出色完成滿鋪，泰安商管團隊也注意到隨著泰安城市向南發展帶動消費擴容的市場增量，為了補充五礦泰安·Live 的承載量，增加品牌商鋪的豐富度，在外廣場增設浪浪山市集，市集中塔斯汀、好想來、羅森便利店、石頭先生的烤爐等均為全國集裝箱首店，且銷售均保持泰安第一，有效提升項目的租金收益。

02

深耕社群運營、重視私域流量

持續提供滿滿的情緒價值

運營社區商業，實際更考驗社區運營功底，這需要項目既能準確的滿足消費者的需求，還要持續為消費者輸出情緒價值，更深層次的增強與消費者的情感鏈接。

在這一方面，五礦泰安·Live商管團隊基于社區需求的深度挖掘，以豐盈的活動內容填充商場，全年舉辦60余場PR活動，50余場會員活動，讓項目實現社區生活空間的共享，且周周有活動的頻次進行，持續拉動場內客流熱度。

企劃活動創新豐富，云南打歌、圣誕老人飛車、魚燈舞、音樂巴士、Let’s PIU等活動讓更多的顧客都參與到互動當中，將商場化身為娛樂體驗的樂園。

在會員活動上，項目重視私域流量的深耕，定期舉辦彩妝課堂、鄰里養生節、兒童闖關大賽等，兒童手工課堂、兒童劇等活動，增強會員與商場的深層次連接，實現場內商戶聯動，以此帶動經營業績增長。

五礦泰安·Live商管團隊的運營升級體現還在于會員系統的搭建，讓項目積極擁抱時代風潮，2022年重磅上線Live會員小程序，創新實現數字化運營管理，并在線上互動、會員積分換禮、優惠活動等服務上為顧客和商戶帶來實實在在的便利。

五礦泰安·Live的深耕邏輯，也呼應其slogan——家門口的幸福生活。如此精準的客群定位，讓項目小程序會員三年累計12萬+，私域社群110個，社群人數3萬+，無論在當地還是行業都是社群運營的典范。

Vol.3

商管賦能帶動資產價值提升

央企五礦向“城市運營商”邁步

五礦泰安·Live的運營成績，不僅能在逆市之下為社區商業發展打樣，同時也為五礦地產商業管理團隊探索建立了一套行之有效的運營模式，這種策略，加載成熟運營能力以及品牌資源優勢，無疑能為旗下各大商業項目實現價值賦能。

作為央企代表之一的五礦地產，開發項目遍布五大中心城市群，在27個城市打造60多個項目。其中商業作為當中城市服務運營的重要一環，已在北京、長沙、泰安、惠州、香港等區域實現商業綜合體、文旅小鎮、酒店、寫字樓、公寓等規模布局，筑起了一道堅固的護城河，并透過商管團隊統一招商運營管理規劃實現資源的落地，帶動資產價值提升，創造盈利商機。

五礦泰安·Live作為集團旗下的成功代表作，商管團隊的深耕經營模式、主動招調的魄力，為商場的整體運營和消費者體驗帶來積極的影響，讓項目具備強勁的「造血」能力，堪稱社區商業運營教科書，為行業積累了寶貴的經驗。

展望未來，五礦泰安·Live不僅將繼續優化品牌結構、提升經營服務品質，也有助于商管業務賦能地產開發，推動公司高質量發展，為五礦地產向“城市運營商”轉型發展持續注入新動能。

精選欄目

selected columns

贏商新媒體矩陣

點個在看喲~