大家好，我是蘇北哥！時(shí)間飛逝，今天已經(jīng)是2025年的1月14日，轉(zhuǎn)眼新年已經(jīng)過(guò)去將近半月……

01.

2025年大降息，降息幅度被進(jìn)一步披露！

沒(méi)辦法，不得不說(shuō)！2025年對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)還是值得期待的年份，因?yàn)榭梢灶A(yù)期的是，在這一年里一定會(huì)出臺(tái)眾多史無(wú)前例的重磅救市ZC，在今年準(zhǔn)備買房的朋友們，很大概率將會(huì)狠狠薅一把時(shí)代的紅利。

但是，無(wú)論是以舊換新，購(gòu)房補(bǔ)貼，還是實(shí)際上的房?jī)r(jià)讓利，目前2025年的救市ZC到底往哪些方面走，暫時(shí)還不能確定，但是有一點(diǎn)事目前是可以肯定下來(lái)的，那就是2025年一定是一個(gè)“大降息”的年份，買房人有機(jī)會(huì)支出更少的成本，買到心儀的房產(chǎn)。

如果說(shuō)2024年的降息幅度已經(jīng)夠大了，那么2025年的降息幅度只會(huì)更大，簡(jiǎn)單回顧一下2024年的實(shí)際降息動(dòng)作，517YH的三支利箭，直接將5年期首套公積金利率降至2.85%，二套公積金利率降至3.323%。

924的ZY三部門新聞發(fā)布會(huì)直接將國(guó)內(nèi)存量房貸利率降至LPR-30BP。

2024年全年LPR連續(xù)下調(diào)三次，下調(diào)幅度達(dá)到了60BP，達(dá)到了史無(wú)前例的降幅，且2024年下半年多地由于放開(kāi)房貸利率下限，啟用利率彈性協(xié)商制，國(guó)內(nèi)多地房貸利率從2024年年初的4.0+%，降到了四季度的2.6-2.8%區(qū)間。

然而2024年利率一邊降，一邊在宣傳2025年的更大降息預(yù)期。2024年926重磅會(huì)議上的“要有力度的降息”，與房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)的要求并行而列。

去年10月17日的五大ZY部門圍繞房地產(chǎn)健康平穩(wěn)發(fā)展的新聞發(fā)布會(huì)上，提出的“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”綱領(lǐng)目標(biāo)，其中四個(gè)降低中提到的將再降低公積金貸款利率的預(yù)期。

去年12月9日的ZY經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，不僅14年來(lái)首次提出2025將采取“適度寬松的貨幣ZC”，也明確提出2025年“適度降準(zhǔn)降息”

去年12月底，YH行長(zhǎng)潘功勝更是公開(kāi)表示2025年將會(huì)有“強(qiáng)化利率ZC執(zhí)行和傳導(dǎo)”動(dòng)作，GM也給出標(biāo)題：2025年大降息要開(kāi)始了！

種種會(huì)議和跡象表明，2024年的降息行動(dòng)相對(duì)于2025年來(lái)說(shuō)只是“開(kāi)胃甜菜”，2025年的降息幅度會(huì)更大。

媒體總是熱衷于爭(zhēng)搶流量的！為了回應(yīng)GC的頻繁會(huì)議信號(hào)，也為了吸引網(wǎng)民的關(guān)注，近期一直有2025年降息具體幅度的傳言流出。最清晰的一個(gè)新聞是來(lái)自外媒澎博社的，該消息稱國(guó)內(nèi)2025年ZC利率調(diào)降幅度預(yù)計(jì)在40個(gè)基點(diǎn)，為近10年以來(lái)最大降息幅度。

按照澎博社的說(shuō)法，ZC利率降息40個(gè)基點(diǎn)，換算成LPR降幅大概在40-50BP左右，如果按照現(xiàn)行的5年期LPR3.6%計(jì)算，2025年LPR可能累計(jì)降至3.1-3.2%附近。

緊跟澎博社，國(guó)內(nèi)知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者，原國(guó)家房改組組長(zhǎng)、中方集團(tuán)董事長(zhǎng)孟曉蘇，也在最近一次接受搜狐網(wǎng)站專訪時(shí)，談到了對(duì)2025年降息幅度的預(yù)測(cè)，首先孟曉蘇拋出觀點(diǎn)：2025年利率肯定得降！

當(dāng)被媒體問(wèn)及，當(dāng)前多地執(zhí)行的3%以上的房貸利率還有沒(méi)有下降空間時(shí)，孟曉蘇也直言：認(rèn)為有下降空間，認(rèn)為國(guó)內(nèi)房貸利率至少還可以下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，降到2.5%上下。

這樣來(lái)看，孟曉蘇先生與外媒澎博社的降息幅度預(yù)測(cè)幾乎一致。2025年真的降息幅度就只有50BP嗎？近日國(guó)內(nèi)有專家拋出了不同的觀點(diǎn)。

日前一則重磅預(yù)測(cè)文章出現(xiàn)在中國(guó)商報(bào)上，明確指出2025年YH貨幣ZC方向已經(jīng)明確，降息降準(zhǔn)已經(jīng)箭在弦上，今年的最大降息幅度可能超越此前預(yù)測(cè)的50基點(diǎn)，累計(jì)將達(dá)到75個(gè)基點(diǎn)，全面超越2024年。

近日，天風(fēng)證券固收研究團(tuán)隊(duì)首席分析師孫彬彬在報(bào)告中稱，2025年降息幅度有望超越50個(gè)基點(diǎn)。甚至2025年YH降準(zhǔn)幅度也將累計(jì)達(dá)到1.5%，比2024年多出0.5個(gè)百分點(diǎn)。

國(guó)信期貨研究咨詢部研究員夏豪杰表示，2025年LPR合計(jì)降幅將達(dá)到75BP，其中包含存量房貸利率預(yù)計(jì)降幅25BP，如果這樣算下來(lái)，2025年全國(guó)存量房貸利率將降低至LPR-55BP，1月1日重新定價(jià)日之后，國(guó)內(nèi)多地如蘇州、南京，存量房貸利率已經(jīng)降至2.65-2.7%，如果2025年再調(diào)降25BP，存量房貸利率將有望降至2.4-2.45%的歷史低點(diǎn)。

且此次預(yù)測(cè)報(bào)告表示，2025年首輪降息可能在1月份就會(huì)來(lái)到，那么今年1月20日的LPR數(shù)據(jù)發(fā)布日就變得異常關(guān)鍵了，會(huì)否調(diào)降一切以GF數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，值得期待。

與此同時(shí)，公積金利率的進(jìn)一步調(diào)降似乎也是板上釘釘，LPR重新定價(jià)加上2025年的降息預(yù)期，已經(jīng)讓公積金5年期2.85%的執(zhí)行利率失去了低成本優(yōu)勢(shì)，此前已經(jīng)有上海金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室特聘高級(jí)研究員任濤預(yù)測(cè)，2025年的公積金利率調(diào)降幅度可能達(dá)到史無(wú)前例的80BP，算下來(lái)今年的公積金利率有望降至2.05%（5年期首套房利率）。

公積金利率調(diào)降消息也并非空穴來(lái)風(fēng)，日前天津市決定從2025年1月1日開(kāi)始，困難家庭可以申領(lǐng)公積金利息補(bǔ)貼，最高額度可達(dá)50%。

同時(shí)，吉林長(zhǎng)春、西寧、上海、武漢、湖南衡陽(yáng)、近期相繼出臺(tái)有關(guān)調(diào)整公積金繳存基數(shù)以及公積金利率優(yōu)惠ZC，感覺(jué)2025年公積金利率XZ已經(jīng)山雨欲來(lái)！

02.

部分銀行存款利率悄然上漲！今年南京樓市救市ZC六大猜想！

然而，2025年大降息的前提在于存款利率的持續(xù)走低，以此求得與預(yù)期下降的貸款利率之間保持平衡，保持銀行的凈息差。

但是令人沒(méi)有想到的是，近期國(guó)內(nèi)存款利率也出現(xiàn)了一些波動(dòng)，部分銀行悄然提升了存款利率。

眾所周知，過(guò)去將近兩年時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)主流銀行的存款利率都出現(xiàn)了大幅下調(diào)，六大行的大額存單利率普遍降到了2以下，其中5年期大額存單利率僅為1.9%，3年期大額存單利率普遍降到了1.55%。

有人在網(wǎng)上算了一筆賬，相比10年前4點(diǎn)+的存款利率，當(dāng)年200萬(wàn)存銀行，月利息能達(dá)到8000多，完全可以覆蓋生活成本，如今只剩2000多，投資性收益可謂“膝斬”。

如今2025年貸款利率調(diào)降預(yù)期當(dāng)前，正當(dāng)大部分認(rèn)為銀行存款利率還將持續(xù)下降的時(shí)候，劇情忽然出現(xiàn)了翻轉(zhuǎn)，一些銀行開(kāi)始上調(diào)存款利率了。

1月3日，壽陽(yáng)匯都村鎮(zhèn)銀行發(fā)布關(guān)于上浮存款利率的公告。自1月4日起，該行一年期、二年期、三年期、五年期定期存款利率分別上調(diào)為1.80%、1.85%、2.15%、2.15%。

河南襄城農(nóng)商銀行將該行1萬(wàn)元起存，期限三個(gè)月、六個(gè)月、一年、二年、三年定期存款執(zhí)行利率分別上浮至1.15%、1.35%、1.66%、1.71%和1.96%。

河南滎陽(yáng)農(nóng)商行自12月7日起將起存金額1萬(wàn)元的三個(gè)月、六個(gè)月、一年期、二年期、三年期存款利率分別上調(diào)至1.15%、1.35%、1.8%、1.8%、2.05%。

湖北荊州農(nóng)商銀行自12月14日起調(diào)整人民幣存款利率，調(diào)整后，該行“福滿盈”“福滿存”特色存款產(chǎn)品一年期、二年期、三年期利率均高于同期限普通定期存款利率，分別高出30BP、20BP、15BP。

此外，還有禹州市農(nóng)村信用社、汾西縣太行村鎮(zhèn)銀行、武鄉(xiāng)農(nóng)商銀行等多家銀行也上調(diào)了存款利率。

除對(duì)定期存款調(diào)整外，一些銀行的特色存款產(chǎn)品、大額存單產(chǎn)品利率也上漲了。

比如無(wú)錫錫商銀行前段時(shí)間推出的3年期大額存單產(chǎn)品，年利率達(dá)到了3%，并且提示，產(chǎn)品額度告急，即將售罄。

現(xiàn)在能到3%的收益率，在市場(chǎng)上已經(jīng)非常少見(jiàn)了，也正因如此，吸引了不少人想去購(gòu)買存款產(chǎn)品。

然而不難發(fā)現(xiàn)，近期上調(diào)存款利率的銀行大部分是地方性的中小銀行和村鎮(zhèn)銀行。而大部分國(guó)有銀行、股份銀行與商業(yè)銀行存款利率，目前卻仍然保持在較低水平，3年期、5年期整存整取掛牌利率大部分僅為1.55%、1.6%。

為何部分中小銀行和村鎮(zhèn)銀行近期會(huì)上調(diào)存款利率？是否2025年銀行存款利率會(huì)重新出現(xiàn)上漲行情，相關(guān)人士分析，這主要是因?yàn)?strong>“年末及新年初是商業(yè)銀行的攬儲(chǔ)旺季”。

與此同時(shí)，因?yàn)榻鼉赡陙?lái)的持續(xù)降息，銀行的凈息差收窄，利潤(rùn)攤薄，實(shí)力偏弱的中小銀行及村鎮(zhèn)銀行競(jìng)爭(zhēng)壓力更是巨大。

根據(jù)第一財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2024年一年全國(guó)已有199家中小銀行注銷，注銷數(shù)量超過(guò)了過(guò)去3年（2021年至2023年）之和。這199家銀行包括36家信用社、56家農(nóng)商行、6家農(nóng)村資金互助社、100家村鎮(zhèn)銀行、1家城商行。其中，批復(fù)解散的89家、批復(fù)合并的102家、工商注銷的8家。

所以金融界人士分析，此次中小銀行和村鎮(zhèn)銀行的存款利率上調(diào)行動(dòng)可以理解為這些銀行的“自救行為”，但分析人士同時(shí)指出，本輪漲息潮預(yù)計(jì)不會(huì)持續(xù)很久，大概到今年春節(jié)期間就會(huì)結(jié)束。2025年存款利率繼續(xù)下行還是市場(chǎng)主旋律

自2024年以來(lái)，商業(yè)銀行的凈息差持續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)管總局的統(tǒng)計(jì)，去年第一季度商業(yè)銀行的凈息差為1.54%，較上年末降低了15個(gè)基點(diǎn)；第二季度凈息差與第一季度持平，但在第三季度又下降了1個(gè)基點(diǎn)，降至1.53%。

具體來(lái)看，大型商業(yè)銀行、城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行、外資銀行的凈息差均呈下降趨勢(shì)。

而目前這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)遠(yuǎn)低于1.8%的“警戒線”，也就是說(shuō)，銀行利潤(rùn)率已經(jīng)到了“危險(xiǎn)”區(qū)域。1月初，2025年YH工作會(huì)議召開(kāi)，再次提到“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”，意味著存款利率還會(huì)降。

說(shuō)完了近期存款利率波動(dòng)情況，我們?cè)賮?lái)看下，對(duì)于2025年南京樓市救市ZC的六大猜想。

目前來(lái)看，2025年南京樓市的救市ZC“主菜還沒(méi)有上桌”，目前能夠確定的就是浦口區(qū)2024年年底祭出了人才購(gòu)房補(bǔ)貼XZ，按照不動(dòng)產(chǎn)證載面積800元/平的標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總額不超過(guò)11.5萬(wàn)元。且這個(gè)ZC將試行2年，算是給今年各區(qū)的后續(xù)補(bǔ)貼ZC打了樣，趨勢(shì)上來(lái)看，今年的購(gòu)房補(bǔ)貼ZC可執(zhí)行的期限可能更長(zhǎng)了。

也有小道消息稱，南京的以舊換新ZC可能會(huì)在2025年延續(xù)，但是延續(xù)后如何執(zhí)行？是否增加優(yōu)惠力度，目前還沒(méi)有下文。

在這個(gè)節(jié)骨眼兒，預(yù)測(cè)下今年南京可能出臺(tái)的六大救市ZC，相信是非常合乎時(shí)宜的。

第一：南京“商轉(zhuǎn)公”可能在今年落地執(zhí)行。

這并不是空穴來(lái)風(fēng)，早在2024年末南京公積金管理中心曾出現(xiàn)一個(gè)動(dòng)作：上調(diào)了南京公積金的繳存比例！2024年度繳存基數(shù)為職工個(gè)人2023年月平均工資，最高不超過(guò)市統(tǒng)計(jì)局公布的南京市2023年在崗職工月人均工資的3倍（39900元），最低不低于南京市職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)，目前執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為2490元。

然而，2023年南京住房公積金繳存基數(shù)最高不超過(guò)38700元、最低2280元。新的繳存基數(shù)比去年分別上漲了1200元和210元。

而此前，南京商轉(zhuǎn)公一直未能執(zhí)行，公積金管理中心給出的解釋是“提取額度充分，額度不夠”，如今上調(diào)了南京公積金的繳存比例，是否為2025年的商轉(zhuǎn)公落地做準(zhǔn)備呢？

2025年商轉(zhuǎn)公落地是“大勢(shì)所趨”！截止2024年8月份全國(guó)已經(jīng)有逾30城執(zhí)行商轉(zhuǎn)公，江蘇境內(nèi)12城已經(jīng)執(zhí)行，目前僅剩南京了。

第二：存量房貸利率下調(diào)至新房首套房貸利率一致。

這一條內(nèi)容不能單單看作2025年南京地方性的救市ZC，應(yīng)該是全國(guó)性的救市ZC。目前來(lái)看也是大勢(shì)所趨！去年12月份開(kāi)始，全國(guó)掀起一場(chǎng)房貸漲息潮，如南京目前首套房貸利率已經(jīng)回漲至3%；二套房貸利率已回漲至3.3%。按照目前執(zhí)行的5年期LPR數(shù)據(jù)，首套房貸利率應(yīng)為L(zhǎng)PR-60BP；

而目前存量房貸利率的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為L(zhǎng)PR-30BP，按照前文的消息透露，2025年存量房貸利率還有25BP的下調(diào)預(yù)期，合計(jì)就是LPR-55BP，的確已經(jīng)很接近國(guó)內(nèi)首套房貸的執(zhí)行利率了。

第三：二孩及以上家庭給予購(gòu)房補(bǔ)貼，一次性補(bǔ)貼/購(gòu)房總額的一定比例，與其他ZC疊加。

目前國(guó)內(nèi)已經(jīng)有城市實(shí)打?qū)嵉某雠_(tái)二孩及多孩家庭的購(gòu)房補(bǔ)貼ZC了，這個(gè)城市就是湖北武漢。去年11月29日武漢市住房和城市更新局和武漢住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于多子女家庭購(gòu)房獎(jiǎng)補(bǔ)政策的通知》。

該通知提出，已生育二孩的武漢戶籍家庭在武漢市新城區(qū)（含長(zhǎng)江新區(qū)）購(gòu)買新建商品住房的，將一次性給予6萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼；已生育三孩武漢市戶籍家庭在武漢市新城區(qū)（含長(zhǎng)江新區(qū)）購(gòu)買新建商品住房的，將一次性給予12萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)貼。非武漢戶籍家庭落戶后，可以與武漢戶籍家庭享受同等待遇。

ZC執(zhí)行時(shí)間，自2024年11月29日至2025年3月31日，為期4個(gè)月。武漢明顯已經(jīng)開(kāi)創(chuàng)了先河，南京亦有可能跟進(jìn)。

第四：二手房限售全面取消

這一ZC對(duì)于2025年的南京樓市來(lái)說(shuō)，也可以說(shuō)是大勢(shì)所趨，11月份南京已經(jīng)發(fā)布了一則限售ZC。

南京這條解禁限售ZC原創(chuàng)度是很高的，除了多孩家庭和賣舊買新可以解禁限售以外，南京的二手房限售是可以協(xié)商進(jìn)行的，簡(jiǎn)言之“大批南京禁售期內(nèi)的二手房，都可以在特殊會(huì)意的情況下掛牌上市”。這完全可以理解為南京二手房全面解禁限售的前奏。

第五條猜想為：2025年土地運(yùn)作方式的靈活化、多元化，已成交未上市的邊緣地塊置換核心地段地塊；這一條目前僅有小道風(fēng)聲流出，但到底如何執(zhí)行，尚未有下文。

第六條猜想為：建筑規(guī)范的持續(xù)優(yōu)化，支持改善型住房建設(shè)，監(jiān)管資金的靈活使用等。不過(guò)這應(yīng)該算是2025年南京樓市的常規(guī)配套操作。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。