進(jìn)入2025年，全球房地產(chǎn)市場迎來充滿機遇與挑戰(zhàn)的新篇章。仲量聯(lián)行根據(jù)對全球66個主要市場的調(diào)研結(jié)果進(jìn)行了深入分析，從供需、投資、企業(yè)房地產(chǎn)、存量資產(chǎn)以及可持續(xù)發(fā)展等多個維度進(jìn)行了研判，以期為市場相關(guān)方在復(fù)雜變化中提供借鑒與參考。

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對商業(yè)地產(chǎn)而言，2025年將是至關(guān)重要的一年：雖然地區(qū)、市場和資產(chǎn)類別的表現(xiàn)各有差別，但總體而言，我們認(rèn)為房地產(chǎn)周期已經(jīng)出現(xiàn)了轉(zhuǎn)機。仲量聯(lián)行最近開展的全球房地產(chǎn)市場信心指數(shù)調(diào)研也印證了這一點。截至2024年11月，我們收到了自2022年以來最樂觀的調(diào)研結(jié)果：大多數(shù)受訪者表示，他們認(rèn)為未來六個月的市場情況將有進(jìn)一步的改善。

2025年挑戰(zhàn)仍存：市場參與方需關(guān)注經(jīng)濟(jì)、監(jiān)管、財政和貿(mào)易政策變化帶來的不確定性，利率將持續(xù)走低且動態(tài)波動，突發(fā)事件和地緣政治沖突也可能影響利率決策。

總體而言，由于建筑和融資成本居高不下以及勞動力市場收縮，2025年新建項目有所減少。在美國，辦公樓的竣工量預(yù)計將比高峰時期下降73%。這一趨勢在歐洲同樣顯著：新竣工的辦公樓數(shù)量預(yù)計將減少30%。亞太區(qū)是一個例外：由于建筑和需求條件更為有利，新增供應(yīng)整體較為穩(wěn)定。

主要資產(chǎn)類型的新增供應(yīng)量都將下滑

在美國和歐洲，新增供應(yīng)的整體放緩將加劇租戶對高品質(zhì)辦公樓的競爭，續(xù)租比例也將受此影響得到提升；與此同時，重建和改造項目將受到更多關(guān)注，對新興熱點區(qū)域和次級資產(chǎn)的需求有望進(jìn)一步提升。在利率和融資成本不太可能重回2021年低位的背景下，投資者必須更深入地了解供需動態(tài)，對資產(chǎn)、市場與行業(yè)進(jìn)行審慎考量，并采取積極的資產(chǎn)管理策略，方有可能取得更高的投資回報。

隨著進(jìn)入2025年新一輪經(jīng)濟(jì)周期，資本的涌入和對優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的競爭將提升市場活躍度；但隨著周期的推進(jìn)，投資者的先發(fā)優(yōu)勢將逐漸減弱。此外，在2025年，隨著交易活動的增多和市場環(huán)境的穩(wěn)定，買賣差價將繼續(xù)縮小；利率的下降也將有助于進(jìn)一步穩(wěn)定債務(wù)成本、支持債務(wù)發(fā)行量，恢復(fù)增長。

債務(wù)市場已成為房地產(chǎn)投資者關(guān)注的焦點。自全球金融危機以來，債務(wù)基金已大幅增加貸款能力。仲量聯(lián)行預(yù)測，到2025年底，全球?qū)⒂?.1萬億美元的房地產(chǎn)資產(chǎn)債務(wù)到期。投資者應(yīng)尋找整個資本結(jié)構(gòu)和風(fēng)險譜系中的投資機會，包括通過夾層融資、不良資產(chǎn)基金或其他形式來觸及新的房地產(chǎn)領(lǐng)域和地區(qū)。

在中國，經(jīng)過市場的起伏與價格的調(diào)整，更多資產(chǎn)已然呈現(xiàn)出更高的投資價值，快速吸引著投資者的目光。雖然未來一兩年內(nèi)，各物業(yè)市場的供應(yīng)仍然充裕，但值得注意的是，在諸多城市的未來供應(yīng)展望中，中長期的市場新增供應(yīng)預(yù)計會明顯放緩。一些投資者已經(jīng)注意到了在疫情后多個主要城市商業(yè)地產(chǎn)的土地出讓量顯著減少，不少地方國企、民營企業(yè)及高凈值投資者在價格顯著降低后把握機會入市。展望2025年，我們預(yù)計將出現(xiàn)更多投資人伺機而動，市場將迎來更多項目成交。

在仲量聯(lián)行最新的“未來辦公”調(diào)研中，有53%的受訪者認(rèn)為，在未來五年內(nèi)，企業(yè)房地產(chǎn)總面積將會增加。57%的受訪者將擴大辦公面積視為2025年至2030年間的首要舉措。有意尋求新的辦公空間的企業(yè)和機構(gòu)在2025年做出決策時，應(yīng)充分考慮空間的靈活性，以確保在未來數(shù)年內(nèi)有足夠的擴展余地。

全球范圍內(nèi)，在新辦公空間日益稀缺、可用空間大多集中于不甚理想的建筑和地段的情況下，對優(yōu)質(zhì)辦公空間的競爭將持續(xù)升級。企業(yè)應(yīng)制定房地產(chǎn)戰(zhàn)略，增加員工體驗和接待投入，并審慎選址。中央商務(wù)區(qū)、多功能社區(qū)、綠色認(rèn)證建筑及有助于吸引和留住人才的“目的地式工作場所”將成熱門選擇。

隨著空間使用偏好演變、城市發(fā)展模式革新以及可持續(xù)發(fā)展日益嚴(yán)格的要求，老舊房地產(chǎn)資產(chǎn)愈發(fā)受到關(guān)注。據(jù)仲量聯(lián)行估算，在未來五年內(nèi)，全球66個主要市場中將有3.22-4.25億平方米的現(xiàn)有辦公空間需要9,330億-1.2萬億美元的資本支出，以保持其市場競爭力。辦公空間品質(zhì)提升及用戶遷移將帶來重新定位和改造機會。住房短缺背景下，更多老舊辦公樓有望在政策支持下改造為住宅和酒店。

在中國，政府正在不斷加速城市更新的腳步，主要城市出臺了不同形式的鼓勵措施。隨著長租公寓市場的日益繁榮，一些老舊物業(yè)，尤其是部分低效利用的辦公樓、酒店及零售物業(yè)，正迎來前所未有的翻新、升級與重新定位的發(fā)展契機。在一線城市，雖然短期內(nèi)市場仍將迎來充足的新建長租公寓項目入市，但中長期供應(yīng)將逐步放緩并轉(zhuǎn)向存量盤活。通過將老舊物業(yè)改造為需求穩(wěn)健的長租公寓，不僅能夠顯著提升其使用效率，更能為物業(yè)帶來全新的價值增長點。這一轉(zhuǎn)變不僅順應(yīng)了當(dāng)前居住需求的多元化趨勢，也為城市更新與存量資產(chǎn)的優(yōu)化配置注入了新的活力。

脫碳正被廣泛納入房地產(chǎn)戰(zhàn)略，以降低運營成本、確保能源安全、提高監(jiān)管適應(yīng)性和員工吸引力。這將使脫碳從ESG考量轉(zhuǎn)變?yōu)檫\營和風(fēng)控的核心部分，為企業(yè)帶來戰(zhàn)略效益和機遇。

據(jù)國際能源署（IEA）預(yù)計，2025年的電力需求將以近20年來最高增速飆升，這在一定程度上歸因于人工智能技術(shù)的快速發(fā)展、電動汽車的普及以及建筑電氣化，這也引發(fā)了市場對電力成本和供電穩(wěn)定性的擔(dān)憂。能源消耗是辦公樓運營中最大的單項開支，通常約占據(jù)典型運營成本的三分之一；僅通過初級到中級的節(jié)能改造，企業(yè)有望節(jié)省10%到40%的能源費用。

初級到中級的改造可節(jié)省10%至40%的能源

展望2025年，企業(yè)的首要任務(wù)應(yīng)是進(jìn)行全面的能源審計和可行性研究，以確定改造機會、需求與最高回報；在達(dá)成削減運營成本目標(biāo)的同時，也能在實現(xiàn)凈零碳排放的道路上更進(jìn)一步、實現(xiàn)氣候目標(biāo)。

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