大家好，我是翻老師，現居日本東京。

在東京生活了10多年，從事房地產行業也有5年多，擁有日本政府認可的宅建士資格證、租賃住宅認證主管資格證，以及金融理財規劃師資格證，在房產投資及金融理財領域有豐富的實操經驗，幫助過數百名客戶實現家庭資產再配置。

近期，我開設了《翻老師日本投資進階》專欄，持續為大家帶來關于日本東京的一切，生活、房產、投資等等。

如果你對日本東京感興趣，掃描下方二維碼進群，和翻老師一起聊聊。

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近期，東京的物價持續上漲，引發了社會各界的關注。

這一現象不僅對日本居民的生活開支產生深遠影響，也改變了房地產市場的格局。

對于中國投資者而言，理解物價上漲的深層原因以及其在東京房地產市場的連鎖反應，顯得尤為重要。

東京物價上漲的原因解析

1.能源價格上漲

全球能源危機使日本的進口能源成本顯著提高。

由于日本能源嚴重依賴進口，石油和天然氣價格的飆升直接影響到電力、燃氣等基礎服務價格。

根據日本總務省統計局（Statistics Bureau of Japan）發布的《日本統計年鑒2024》（Japan Statistical Yearbook 2024），東京地區的能源價格在2024年上半年出現了顯著上漲。

具體而言，家庭用電價格同比增長約18%，燃氣費用同比增長約22%。

2.日元貶值的連鎖效應

2024年日元兌美元匯率持續走低，使得進口商品價格進一步上漲。這對食品、日用品和建筑原材料成本造成直接壓力。

根據日本總務省2024年12月27日發布的東京都區部消費物價指數來看，消費者價格指數（CPI）連續前年同月比上漲 2.1%，連續3年超過2%的目標水平。

日常生活中不可或缺的商品價格也明顯上漲。去除生鮮食品的食品類上漲了3.7%，而生鮮食品上漲了6.9%。

包括大米在內的谷物價格大幅上漲了8.7%，此外，受到原材料成本高漲的影響，零食類價格也上漲了6.7%。

生鮮食品方面，由于酷暑對作物生長的影響，生鮮蔬菜價格上漲了9.8%，而生鮮水果價格更是上漲了10.7%。

3.勞動力成本增加

日本長期面臨人口老齡化與勞動力短缺的問題。企業為吸引員工不斷提高工資水平，這部分成本最終被轉嫁到商品與服務價格中。

根據東京勞動力市場研究所的市場調查數據來看，東京的建筑行業日薪水平在2024年上漲 12%，進一步推高新建房屋成本。

4.政策和稅收因素

消費稅率的上調加劇了物價上漲壓力。

例如，消費稅從8%調至10%后，大多數商品和服務價格出現普遍增長。政府的貨幣寬松政策和通脹目標也成為推動物價上漲的重要原因。

物價上漲對東京房地產市場的多維影響

1.建筑成本飆升推高房價

建筑材料價格上漲，加之勞動力成本提升，新建住宅和商業物業的建造成本大幅增加。

2024年東京23區的新建公寓均價突破 1.15億日元，創歷史新高，同比上漲 39.4%。其次二手房市場東京都每月環比上漲均超8%，遠遠高于CPI的上漲幅度。

2. 投資需求激增

通脹預期下，房地產作為抗通脹資產，吸引了大量國內外投資者的目光。

國際投資者活躍度：2024年上半年，海外資本占東京房地產交易總額的 27%，中國投資者占其中的 35%。高凈值投資者尤其青睞港區、澀谷區和銀座的高端物業。

3.租賃市場的快速增長

隨著生活成本上升，部分居民選擇延遲購房需求，轉而租房，推高了租賃市場的需求。

東京市區1K小戶型公寓租金同比增長 12.5%，熱門區域（如新宿、池袋）增幅達 15%。

4.商業地產的穩定復蘇

隨著游客回流和國際企業重新布局，日本的商業地產表現出強勁的復蘇跡象。

零售物業表現：銀座和表參道的高端零售物業租金已恢復至疫情前水平的 90%以上。

對中國投資者的建議

1. 短期策略：關注租賃市場機會

? 目標區域：新宿、淺草、池袋等交通便利且租賃需求旺盛的區域。

? 投資邏輯：

短期租賃市場收益較高，1K小戶型公寓的租金回報率可達 4%-6%。

隨著物價上漲和生活成本增加，租賃需求預計將持續增長。

2. 長期策略：布局高端住宅與抗通脹資產

? 目標區域：港區、中央區，千代田區等核心區域及銀座等核心地段。

? 投資邏輯：

高端住宅具有較強的抗通脹屬性，且受到國際高凈值人群的青睞。

物業升值空間大，尤其是在持續通脹環境下。

3. 抓住教育地產的穩健機會

? 目標區域：早稻田大學、明治大學等高校周邊。

? 投資邏輯：

教育地產需求穩定，特別是在中國學生留學人數持續增長的背景下。

租金回報穩定，出租率長期保持在 95%以上。

4. 商業地產投資：重點關注游客消費驅動的區域

? 目標區域：銀座、日本橋、大手町。

? 投資邏輯：

中國游客數量恢復將推動核心商圈的消費回暖。

高端零售物業和混合用途建筑是理想選擇。

思考與展望：物價上漲是否是雙刃劍？

1. 房地產市場的正面效應

? 通脹環境為投資者提供了更多資產保值的機會。

? 東京作為國際金融和旅游中心，其房地產市場長期穩定。

2. 潛在風險

? 隨著房價和租金上漲，市場進入門檻提高，部分投資者可能面臨現金流壓力。

? 中國經濟波動對海外投資者的資金能力可能產生一定影響。

3. 對策與機會

? 中國投資者應靈活調整投資組合，在保持穩定收益的同時，抓住新興區域的潛在機會。

? 東京周邊區域如立川、多摩地區在房價較低的同時，也具有較好的租賃回報率。

機遇與挑戰并存的市場

東京物價的持續上漲，是多重經濟因素疊加的結果，對房地產市場的影響復雜且深遠。

對于中國投資者而言，了解東京市場的細分特點，制定適合的投資策略，是抓住機遇、應對挑戰的關鍵。

如果您對具體投資策略或區域分析有更多需求，歡迎隨時與我們聯系，我們將為您提供專業的市場洞察與個性化的建議。

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