空有繁華表象？青島寫字樓，為何成了"空城計"？

▲市北CBD寫字樓林立

如果你路過青島嶗山、市北CBD一帶，那一排排氣勢恢宏的玻璃幕墻大樓，一定會讓你誤以為這里是經濟騰飛的“北方香港”。但據最新統計數據，青島寫字樓空置率已高達35%，排名全國第三。新寫字樓一個勁兒地蓋，老寫字樓還沒租滿……這就奇了怪了，GDP增長不是挺好的嗎？青島到底出了什么問題？

1、

經濟在漲，寫字樓空著：背后的三大真相

1. GDP數字亮眼，但對寫字樓需求有限

青島的經濟數據確實挺亮眼，2024年前三季度GDP同比增長5.8%，甚至跑贏了全國平均水平。但問題是，這個增長主要靠制造業和基建拉動，而這些企業壓根不需要高大上的寫字樓辦公。

▲青島科技創新園寫字樓

寫字樓最主要的客戶是誰？金融、科技、專業服務業。然而青島的經濟結構里，這些行業的占比并不高，反而是生產性服務業和物流業占了大頭。這些行業更喜歡什么？產業園區！園區里有廠房有倉儲，還便宜。這就導致青島寫字樓市場的需求被嚴重稀釋。

舉個例子，去年一家物流企業本打算搬到市北CBD，可一對比，發現產業園里的辦公室每平米便宜30%，而且還有倉儲設施。最后毫不猶豫地放棄寫字樓，直奔園區而去。

2. 寫字樓供應過剩：供給比需求更"勇猛"

青島的寫字樓市場有個特點："三年不開張，開張吃三年"。但凡有新項目交付，動不動就是十幾萬㎡的體量。2025年預計又有17.4萬㎡的新增供應入市，未來三年總供應量高達36萬㎡。

▲西海岸寫字樓，供應量巨大

問題是，這些新增供應根本不考慮市場消化能力。一座座新樓拔地而起，舊樓的空置率還在飆升，租金卻被一路壓低。從甲級寫字樓租金來看，青島平均租金107.2元/㎡/月，和幾年前相比縮水了20%以上。

最尷尬的是，很多寫字樓為了爭搶客戶，開始推出超長免租期。之前最多免三個月，現在一開口就是六個月甚至一年。可即便這樣，仍然難以找到愿意長期租賃的企業。

3. 租金貴、物業費高，企業望而卻步

除了供應過剩，寫字樓租不出去還有個重要原因：成本太高！租金貴也就算了，物業費更是讓人咂舌。一位朋友抱怨道：“光物業費一年就4萬，后來干脆賠錢賣了寫字樓，在非核心區租了個便宜的辦公室，省下來的錢還能投資點別的。”

很多中小企業本來就資金緊張，遇上這種高昂的辦公成本，自然會選擇更經濟實惠的辦公地點。

2、

寫字樓市場未來：能否逆襲翻盤？

1. 短期難見起色：新增供應繼續砸場子

從短期來看，青島寫字樓市場的空置率恐怕只會更高，未來三年內將有約36萬㎡的新增供應投放市場：銀豐財富廣場、綠城深藍中心、物美城市更新項目將于2025年入市；元宇宙產業大廈將于2026年供應；浮山灣總部商務大廈、航運貿易金融總部大廈將于2027年入市。隨著新增優質寫字樓項目持續入市，將加劇市場競爭，加大去化壓力，租金和空置率水平將持續承壓。

▲市南深藍中心，即將完工

更糟糕的是，這些新寫字樓大多集中在嶗山、西海岸和市北CBD，正是空置率最高的區域。市場供給一多，業主們就只能通過降價、增加免租期等手段搶客戶，價格戰在所難免。

2. 長期有望改善：城市更新與產業升級是關鍵

雖然短期內前景不太樂觀，但長期來看，隨著青島城市更新步伐加快，寫字樓市場有望迎來新機遇。比如物美城市更新項目和綠城深藍中心等新項目，都在嘗試引入綠色低碳建筑和智慧辦公概念，為未來吸引高端客戶做準備。

▲西海岸寫字樓，造型別具特色

另外，青島近年來大力發展元宇宙產業、生物醫藥和海洋科技等新興產業，這些行業有望成為未來寫字樓的主要客戶群體。只要這些新興產業發展起來，寫字樓市場遲早會回暖。

3. 靈活辦公或成趨勢，傳統寫字樓需轉型

還有一個值得注意的趨勢是靈活辦公模式的興起。共享辦公空間、靈活租賃已經成為很多初創企業和自由職業者的首選。傳統寫字樓如果能順應這一趨勢，進行內部改造，提供更多靈活的租賃方式，也許能打開一片新天地。

▲市北CBD寫字樓

青島寫字樓市場的現狀，可以說是中國很多二線城市的縮影：經濟在增長，GDP數據漂亮，但寫字樓卻空置率飆升，租金撐不住、企業租不起，供需錯配嚴重。

未來如何破局？一方面要靠產業升級，吸引更多高端客戶；另一方面，寫字樓自身也得轉型，從單一的辦公用途向多功能、復合型發展。畢竟，與其讓大樓空著，不如改成公寓、酒店或共享空間，說不定還能殺出一條血路。