2025剛開年，寶安的新房就有點火。

先是都市茗薈花園二期，均價漲到11.8萬/㎡，雖然日光落空，但還是賣掉了85%。

接著珈譽府6區共有產權房，獲得約1:3的申購比，火得一談糊涂。

事實上，2024年寶安就以9538套的預售量，成為深圳TOP1區，成交均價5.1萬/㎡。

2025年，@深圳買房計劃 統計發現：

寶安目前正在建設的住宅新盤共有28個，將帶來超過1.4萬套房源。

當中，包含了21個商品住宅項目，超過1萬套住房；以及11個可售型保障房項目，超過5000套房源。

▲上下滑動查看，點擊查看大圖

不過，也因為寶安新房的熱度比較高，在2024年底，有部分項目在新政出臺后，收回了部分折扣。

你覺得寶安新房，今年還會繼續漲價嗎？

寶中缺貨了！

8字頭的新項目，還香嗎？

作為寶安配套最好的片區，寶中的新盤向來關注度比較高，而且近年一直有項目入市。

但在瑞璟灣居、胤璇、都市茗薈相繼入市后，寶中也開始“斷貨”了。

翻身站旁的盛意家園不必說，鴿了好幾年，早就是現房了，今年也不一定能入市。

剩下的閱臻府、保利瑧譽府，在寶中和企鵝島之間，周圍城市面貌嶄新，但距離地鐵、大型購物中心都需要步行15分鐘左右。

閱臻府

在海韻學校、新安中學高中部對面，此前入市了部分房源，備案均價約8.5萬/㎡，目前還有現房銷售的部分沒拿證。

因為限售均價不高于8.86萬/㎡，所以很難說剩下的房源會不會因為是現房而漲價。

項目總建面11.5萬㎡，容積率約5.4，共計4棟住宅樓、629套房源，目前已經出地面幾十層，接近封頂狀態。

▲項目進度 | @深圳買房計劃 攝于2025年1月，下同

此前推出的戶型為95-108-109-138㎡的3-4房產品，可以參考戶型圖：

保利瑧譽府

是2024年9月出讓的土地，占地約1萬㎡、總建面約5.4萬㎡，樓面地價約5.2萬/㎡。

項目不限售價，也不限戶型，加上沒有配建保障房，是比較純粹的社區。 目 前正在基坑中。

根據住宅5.2萬㎡、套數約403套計算，項目很可能主推建面100㎡以上的大戶型。

5萬/㎡起！新安7大新盤

有的封頂，有的停工

寶中“斷貨”，新安卻要爆發了。

加上可售型保障房，新安共有7個住宅項目，接近2000套房源。

但如果只算商品房，其實也只有勤誠達云邸、中南郡悅名都兩個項目，約800+套房源而已。

其中，據我們工作日實探發現，勤誠達云邸現場 未見大型施工器械或工人，疑似停工。

而中南郡悅名都的進度則比較順利，目前已經出地面十余層。

項目在靈芝站地鐵口，在萬科大都會、中糧大悅城周邊，居住氛圍濃厚。

項目分為2個地塊建設，總建面約14.4萬㎡，將帶來住宅、商業、辦公等業態。其中，住宅方面，去掉保障房116套、回遷房17套，商品房住宅或只有約244套。

項目已出地面十余層。

除了這兩個項目外，其他都是可售型保障房，目前只有人才房的配售條件比較寬松，所以我們也順帶說一下人才房的情況。

海岸悅府已經是現房，剩余的只有幾套3房產品，均價約5萬/㎡，但需要家庭人口4人以上才能申購。

慶宜華苑片區棚改一期除去回遷房后，只剩約150套人才房，目前已經出地面幾十層；

慶宜華苑片區棚改二期正在基坑中，住宅共6.7萬㎡，大概能帶來超過700套房源（含回遷房）。

一期二期的預計售價會和海岸悅府差不多，都是5萬/㎡左右。

▲慶宜華苑棚改一期進度

6字頭！西鄉六大新盤

有項目容積率低至2.5？

西鄉范圍比較廣，也有7個項目準備入市，當中5個項目都在12號線沿線。

鳳凰臻苑、鳳凰頤府

位于12號線寶田一路站旁，斜對面是海巒坊。兩個項目的住宅為主要業態，但體量不大，合計帶來的住宅也不過2萬㎡左右。

二者都是鳳凰崗村投資建設的項目，相鄰2個地塊還計劃建設興匯商業大廈、鳳凰崗商業樓，用作商業、辦公等用途。

但整體來看，項目進度非常緩慢，在2024年4月實探時，項目處于基坑狀態，目前8個多月過去了，依然是還沒出地面。

價格方面，雖說海巒坊當年備案均價約7.4萬/㎡，但如果鳳凰臻苑、鳳凰頤府今年入市，價格應該會在6字頭。

御品巒山雅苑

項目在擱置多年之后，終于復工，目前正在基坑中。

御品巒山雅苑位于12號線西鄉桃源站旁，占地約2.2萬㎡，總建面約12.4萬㎡，預計帶來5棟住宅樓，共計504套住宅、800個車位。

項目周邊有大型社區桃源居、領航城，居住氛圍良好，但整體來說還是缺乏大型集中商業。

從周邊的新盤來看，預計未來售價在6萬/㎡上下。

卓越閩泰星奕府、盛合天瑞家園兩者相鄰，也在12號線沿線，但距離最近的黃田站要15分鐘左右的步行距離。

目前都已經完成主體建設，前者速度更快，已經在做外立面，后者已封頂。

卓越閩泰星奕府：

這是大家比較熟悉的一個項目，算是云奕府的二期項目，兩者合計約1635套房源，都是純住宅。

▲星奕府已基本完成外立面建設

云奕府+星奕府此前共推出了約1141套住宅，估測還有約490+套房源。

項目主推約85㎡-95㎡-110㎡的3-4房產品，上次備案均價6.4萬/㎡，但折后單價低至4.9萬/㎡，性價比較高。

85㎡

94㎡

110㎡

盛合天瑞家園

就在星奕府旁邊，緊靠廣深公路，目前已經封頂，項目計劃今年一季度出售。

項目規劃4棟高層住宅、1所幼兒園，帶來541套住宅房源、634個住宅車位。

價格方面可以參考卓越星奕府，預計在6萬+/㎡。

錦新明A113-0010

這個項目在位于11號線碧海灣站周邊，恒生醫院的西北側。

在去年10月，項目由商住地改為二類居住用地后，才重新進入大眾視野。 項目總建面約4.2萬㎡，規劃住宅約7.9萬㎡、單身公寓約0.49萬㎡，并配建幼兒園。

按100㎡一套計算，大約能帶來700多套房源。

項目也表示將帶來純四房社區、2.5萬㎡園林，容積率僅2.5，并且高層有機會看海。

▲項目效果圖

項目周邊居住氛圍不錯，周邊多為次新小區，對面是西鄉體育中心，周邊有西灣小學、紅樹林外國語小學等，配套多元。

價格方面，可以參考京地海樾府、越秀潮樾府等，約7萬/㎡。

目前，項目還在基坑中。

泰禾城市花園

泰禾城市花園，即之前大家熟知的泰禾院子，位于尖崗山。

項目在去年終于入市了首批別墅產品，備案單價約11.35-21.5萬/㎡，據悉開盤去化7成。

項目是2015年，泰禾拿下的“地王”項目樓面價分別為8萬/㎡、5.1萬/㎡，刷新了當年的競價記錄。后續項目在2020年左右傳出過入市消息，當時開放過樣板間，需要驗資3000萬參觀。后續泰禾資金緊張，項目也就此擱置。

在去年，在中國長城接手后，項目順利復工，并再次重啟并入市。

▲項目規劃效果圖 | @搜建筑

除了去年開盤的別墅產品外，項目還有高層單位，共計279套。

2.4萬/㎡起！

福永+沙井8大項目來襲

福永和沙井，目前都屬于寶安配套較為成熟的剛需片區。

先說福永。

德望府

德望府是12號線福永站的上蓋物業， 前身是懷德舊村城市更新單元， 項目占地約28萬㎡，總建面近200萬㎡，能帶來約56.4萬㎡的住宅（含保障房約9萬㎡）。

去年，項目就已經推出了德懿府905套住宅產品，戶型約95-115㎡的3-4房產品，均價約5.3萬/㎡。

而德望府和德懿府只一路之隔，總建面約24萬㎡，共有1170戶住宅，無保障房住房。

目前，德懿府已經封頂，而德望府也已經出地面數十層。

▲左側為德懿府，右側為德望府

鴻橋世紀名園

項目在12號線橋頭站周邊，云上潤府對面。

占地面積約2.4萬㎡，總建面約17.8萬㎡，總戶數約785戶，車位1399個，另有約3.4萬㎡商業。

在去年，項目推售了392套住宅，均價約4.7萬/㎡，還有約393套待入市。

戶型方面，可以參考上一批產品的戶型，約為89-115-125-188㎡的3-5房產品。

除了上述2個項目，福永還有一個配售型保障房項目啟航華居，但這類政策性住房的具體購房要求和限制還沒出來，這里不展開敘述。

再看熱度非常高的沙井。

珈譽府

不管是商品房，還是人才房，都非常火。商品房是去年網簽套數TOP1盤，共有產權房也熱賣了上千套。

項目位于11號線塘尾站旁，是超級巨無霸項目，至今已經備案了11批次商品房，預計還有3區（玖璽）超過1000套房源還沒拿證，上一期入市均價約5.6萬/㎡，目前已封頂。

戶型約為86-95-126-169-199㎡，但僅有大面積的戶型圖。

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共有產權房方面，目前還有7區未入市，共有4棟，網傳約500+套，目前已接近封頂。

價格和戶型可參考此前的5區、6區，均價或為2.4萬/㎡，戶型約為68㎡2房、87㎡2房，共4種戶型。

卓越前海未來城

項目位于12號線海上田園東站旁，幾乎是地鐵口項目。

這一項目也是超大體量項目，未來將打造約10萬㎡的體量的商業。目前在建一期項目，總建面約20.2萬㎡，帶來約2394套住宅，目前已出地面十多二十層左右。

此前，一期已經推售了600套房源，均價約4.55萬/㎡，有76-86-113㎡戶型。

拾悅城沁園

拾悅城也是大家比較熟悉的項目，此前一直在推售楠園，接下來或推出沁園。

但和楠園上千套商品房不同，沁園僅4棟住宅，以回遷房為主，商品房只有192套房，網傳為約81-116㎡的3-4房戶型。

價格方面，可以參考楠園，備案均價約為5萬/㎡。

▲拾悅城效果圖

萬豐大朗山片區城市更新單元項目(一期)

項目位于11號線馬安山站D出口旁，占地約3.6萬㎡，總建面約24萬㎡，為二類居住用地，配建幼兒園。

項目將作為萬豐海岸城的B區項目建設，未來或將融入萬豐海岸城之中。

目前，項目還在基坑階段。

2.1萬/㎡起！

松崗+石巖+燕羅

最后再說說“邊緣地帶”。

松崗的兩大項目，都是地鐵上蓋，也都由深鐵置業開發建設。

深鐵璟城

二期項目就在11號線碧頭站旁邊，總建面45.6萬㎡，光是住宅就規劃3109 戶，未來將帶來學校、幼兒園、商業等生活配套，能實現自給自足。

目前，項目已經出地面幾十層了。

去年，項目推售了738套人才房，均價約2.4萬/㎡，還有約1742套待入市。

此前2022年，項目推售了1243套商品房，均價約4.85萬/㎡，預計還有629套待售。

深鐵銘著坊

這一項目也是地鐵口項目，在11號線松崗站旁，新世界松風明月的一路之隔處。

項目將帶來商品房約462套、安居房約189套，限價分別為約4.45萬/㎡、2.14萬/㎡。

這也是目前寶安價格最低的項目，現在已經出地面數十層。

除了松崗外，石巖也將帶來一個商品房項目，而燕羅也將帶來一個配售型保障房，約1220套房源。

名峯世紀府

這一項目是宏發世紀城3期，占地約1萬㎡，體量不大，只有3棟左右，總共352戶，含有回遷房，網傳商品住宅約265套。

項目旁邊就是星城購物中心，距離6號線官田站約600多米，周邊還有石巖人民醫院，算是石巖的中心地帶。

據悉，項目將在今年上半年入市。

價格方面，石巖新盤較少，周邊上一次入市的新盤寶珺園，均價約4.6萬/㎡。

▲網傳效果圖

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