近日，金剛石數據研究中心發布《合肥樓市2024年年度市場總結》，其中提到2024年新房整體去化率保持在25-27%，首開項目去化率集中于50%以下，90%以上僅有4%。

中海悅府，無疑是2024年合肥樓市熱度最高的一個項目。2024年9月首開當日，千人齊聚駱崗中央公園大機庫，整盤一個月便售罄，熱度無雙。

中海并沒有就此停下腳步，2024年11月29日，聯合合肥城建拿下悅府相鄰的BH202435號地塊，再續傳奇，開發了悅府·二期，也再次收獲了超高的人氣和客戶量。

目前悅府·二期臨近首開，在首輪推出3#、5#、7#、8#后，短短十幾日預約爆滿，凍資客戶超600組，11日再次加推2#，未開先火。

而中海悅府作為合肥新計容規則后首個開盤的項目，很多人將其熱度歸結于新計容紅利。

但如今隨著新計容樓盤陸續上市，悅府·二期不僅熱度未減，還更勝一期，可見其價值遠不止于此。

一、萬象中心

當下樓市，住宅回歸居住本身，生活圈子的便利性與通勤的快捷性，是很多買房人考慮的首要問題，也是悅府·二期的優勢。

悅府·二期南側一路之隔便是包河萬象匯，作為目前華中地區單體最大的萬象匯購物中心，擁有15萬平方米的商業體量，集時尚潮流、品質餐飲、休閑娛樂等業態為一體，填補了區域商業空白。

包河萬象匯的價值，也不僅僅是提升了周邊業主生活的便利性與豐富度。

作為區域商業中心，萬象匯既能吸引大量人流，帶動周邊經濟增長，也能促使城市基礎設施不斷完善，進一步提升周邊區域的生活環境，使住宅在房地產市場中更具吸引力和競爭力。

所以在萬象匯開業以后，以萬象匯為中心的小片區，相當于時刻處于“門戶網站”上，住宅樓盤的知名度顯著提升，大受購房者青睞。

▲實拍圖

二、黃金十字路口

悅府·二期緊臨包河大道和龍川路兩條主干道，這兩條主干道構成的十字軸線，直通政務、濱湖區、駱崗中央公園、廬陽、東新等多個核心區域，盡攬商業中心、商務中心、休閑中心、生態公園、文體場館等資源配套。

項目還屬于真正的地鐵口樓盤，出門就到地鐵1號線葛大店站，地鐵4號線也相距不遠，再加上繞城高速入口和合肥南站都在3公里范圍內，讓悅府·二期不管是市內、還是城際通行，都非常快捷。

▲實拍圖

三、精準定位與定價

悅府·二期周邊改造是在2017年啟動，大規模的拆遷帶來大量地緣性購房需求。之后隨著生活水平提升，住宅產品迭代，也需要置換更大、更舒適的房子，改善需求持續升溫。

悅府萬象中心的位置，還承接了包河大道西側望湖城等早期高檔住宅小區的改善需求，這些強勁的地緣性改善需求，都為悅府·二期蓄客火爆，奠定了堅實的基礎。

這時候戶型、定價、總價段就非常重要，既要能滿足改善需求，又要有廣泛的受眾。

對于悅府的戶型設計，中海做了充分的市場調研。

2024年合肥新房成交數據顯示，120-130 m2戶型的占比為 15%，130-140 m2戶型占比 8%，而 140-150 m2戶型占比不降反升，達到了 13%。

究其原因，該戶型段能夠實現寬敞的四居室布局，可以滿足三代同堂或多子女家庭的居住需求，在空間尺度上也更為開闊，為家庭生活提供了舒適的環境。

所以，140-150 m2這個戶型段成為改善需求的熱門之選，其受眾群體相對穩定且具有較強的購買力。

悅府·二期因為是新計容樓盤，132 m2和136 m2擁有前期145 m2-150 m2左右的使用率，恰好處于改善市場需求量最大的面積區間。

目前悅府·二期價格也已經出來，132m2主力價段310萬左右，136 m2不同樓棟價格不一，主力價段315萬-340萬。

這個總價段，以前期剛改的價格，實現了改善的空間要求，很具有吸引力，還完美契合新版契稅優惠政策，也讓悅府·二期在后期二手房市場占盡先機。

▲悅府·二期136m2戶型參考示意圖

近年來，大平層憑借顯著的空間布局優勢與卓越的居住舒適度，在市場中備受追捧。

悅府·二期166 m2戶型已邁入大平層行列，實際使用空間與前期 180 m2以上戶型相當，但410-425萬的總價，大大降低了大平層的門檻。

▲悅府·二期166m2戶型參考示意圖

四、中海操盤運營能力

在悅府·二期這個項目上，市場再次看到了央企中海的操盤能力和兌現力。

悅府一期自拿地至示范區開放僅耗時81天，3個月開盤、4個月清盤；而二期從拿地到預計開盤更是不到50天！這些是很多房企望塵莫及的。

▲實拍圖

中海聯合城建拿下二期后，率先啟動了代建公園建設。

1月10日，悅府·二期代建的約3800㎡悅·PARK公園開放，既讓客戶看到中海的片區策劃、開發能力，也讓客戶感受到了板塊環境及配套設施等方面的提升，萬象中心再添吸引力。

▲實拍圖

目前項目北側還有數宗居住用地待出讓，后期大概率也是延續高品質路線，待建設完成后，這個小片區城市界面將煥然一新，高品質樓盤匯聚，對周邊改善客群形成虹吸效應。

另外，中海營銷打法產生的破圈效應，是助力項目持續火爆、成為紅盤的重要原因之一。

之前班長也提到過這個話題，班長接觸到的項目上的營銷策劃、渠道銷售，各個環節的從業人員都很專業和職業。產品定位精準，能夠直擊客戶需求，各式活動和服務也都緊緊圍繞著客戶的實際需要展開。

所以無論是一期還是二期，操盤節奏把控都很精準，項目維持了很好的勢能。

▲實拍圖

最后，由于土地供應縮減，悅府·二期不僅是片區唯一在售的新計容樓盤，即便放大到整個合肥，對于改善客群而言，300萬-450萬范圍內高品質、新計容項目也是寥寥無幾，悅府·二期顯然是其中必看項目。

目前，悅府·二期也到了即將首開的時刻，期待悅府?二期在2025年再次成為合肥現象級紅盤，續寫傳奇。