入庫案例評析

案外人楊某某執行異議之訴案

——不動產執行案件中虛假租賃的識別

關鍵詞

民事　虛假租賃　司法拍賣　買賣不破租賃

裁判要旨

在司法處置不動產過程中，案外人以對不動產享有承租權為由主張“買賣不破租賃”而提出執行異議，法院在審理過程中除審查形式要件外，還應加強實質審查，通過審查簽訂時間、案外人實際占用情況、抵押登記報告中權屬情況、租金支付情況以及案外人與被執行人之間的關系等因素，綜合考量是否構成虛假租賃。對于構成虛假租賃的，應當按照《民事訴訟法》的規定予以處罰，構成犯罪的，應嚴格追究其刑事責任。

案件索引

浙江省浦江縣人民法院(2019)浙0726執異15號(2019年6月19日)

基本案情

案外人楊某某訴稱：2013年1月，與被執行人新某某公司簽訂《租賃協議書》，約定將浦江縣前方大道xxx號房地產出租給案外人使用，租期二十年，租金每年50萬元，10年后按市場行情遞增。2015年9月29日被執行人新某某公司與某銀行股份有限公司某支行(以下簡稱某銀行某支行)簽訂《最高額抵押合同》，將被執行人新某某公司所有的位于浦江縣前方大道xxx號房地產為其借款提供抵押擔保。案外人認為租賃協議書先于《最高額抵押合同》，因此請求法院確認案外人對案涉房地產享有承租權和優先購買權，對上述房地產進行帶租拍賣。

法院經審理查明：浙江省浦江縣人民法院作出(2018)浙0726民初字3705號民事判決：(1)限被告新某某公司于本判決生效后10日內歸還原告浙江省某資產管理有限公司借款2980萬元，并按年利率6%支付自2015年9月29日至本判決確定的履行之日止的利息，按年利率3%支付自2017年3月21日至本判決確定的履行之日止的罰息；(2)原告浙江省某資產管理有限公司對登記在被告新某某公司名下的位于浦江縣仙華街道前方大道xxx號的房地產[房產證號：浦房權證浦陽字第xxx號，土地證號：浦國用(2006)第xxx號]拍賣、變賣后所得價款在清償了第一順位抵押的2481.8萬元債務后剩余的價款在最高限額2481.8萬元范圍內享有優先受償權。判決生效后，債務人及擔保人均未履行。2018年8月24日申請執行人向法院申請強制執行。法院于2019年4月26日作出執行裁定書，對案涉房屋進行拍賣。現案外人向法院提起執行異議。2019年6月17日，案外人楊某某又向法院提交撤回異議申請，法院不準予撤回異議。另查明：案外人楊某某提交的《租賃協議書》是在案涉房產抵押之后，案外人楊某某與被執行人朱某某簽訂的虛假合同。

裁判結果

浙江省浦江縣人民法院于2019年6月19日作出(2019)浙0726執異15號執行裁定：駁回案外人楊某某的執行異議。裁定送達后，案外人未再提起訴訟。同時，對被執行人朱祖勇處以司法拘留15日，對案外人楊某某罰款8000元。

裁判理由

法院生效裁判認為：抵押權人對涉案抵押物依法享有對抗案外人的擔保物權等優先受償權，人民法院對案外人提出的排除執行異議不予支持，但法律、司法解釋另有規定的除外。訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響，抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。本案中，新某某公司將其所有的位于浦江縣前方大道xxx號房地產提供抵押向某銀行某支行借款，并辦理了抵押登記。某銀行某支行已將債權轉讓給浙江省某資產管理有限公司。楊某某提出請求對被執行人新某某公司所有的位于浦江縣前方大道xxx號房地產享有承租權和優先購買權，對上述房地產進行帶租拍賣，但未提供合法、有效的證據證明其已于案涉房產抵押前實際占有并使用該房產，故法院不予支持。

案例注解

該案例涉及了司法實踐中的一個關鍵問題，即執行程序中存在的虛假租賃問題。執行程序中的虛假租賃，是指在執行過程中，債務人與第三人串通，故意簽訂以不動產為對象的虛假租賃合同(一般合同約定的租期很長，租金較低，或寫明多年租金已一次性付清) ，以規避強制執行。近年來，作為一種典型的規避執行行為，虛假租賃妨害執行的現象不斷涌現，筆者在實地調研時，幾乎所有執行工作人員都談到在實踐中曾遇到過虛假租賃，但是由于虛假租賃識別較為困難，往往對虛假租賃的處理不了了之。執行過程中的虛假租賃現象造成了極為惡劣的法律效果與社會效果，既影響了債權人權利的實現，也妨礙買受人行使權利，更是導致執行效率低下，損害了司法公信力。

一、執行過程中虛假租賃現象多發的法理分析

執行過程中虛假租賃現象多發，其原因存在于多個方面，就法律外部而言，可能是債權人與債務人之間的對立情緒、巨大的經濟利益驅動以及社會誠信體系的缺失等。而從法律內部分析，其成因既有實體法上的缺陷，又有程序法上的原因。至于法律外部原因，學術界已分析較多，本案僅從法律內部的角度來分析。

(一) 從實體法上分析：租賃權的絕對對抗效力

近代世界各國民事立法為保護經濟上處于劣勢的不動產承租人及謀求社會安定，多傾向于采取較為保護承租人的措施，將原本債權性質的租賃權予以物權化，于是逐漸采用“買賣不破租賃”原則。我國《民法典》第七百二十五條規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！痹撛瓌t也被貫徹到執行程序之中，《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條第二款即規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅……”

“買賣不破租賃”原則的合理性毋庸置疑，但適用的前提是“租賃”合法存在。根據我國《民法典》的規定，租賃合同的成立一般有三個要件：租賃當事人具有相應的民事行為能力；租賃當事人的意思表示真實；內容不違背法律和社會公共利益。雖然我國《城市房地產管理法》、建設部《城市房屋租賃管理辦法》以及關于房屋租賃管理的地方性法規規定了城市房屋租賃的登記備案制度，甚至公安部門也規定出租人出租房屋必須到公安部門進行房屋出租登記，但是，并未明確登記備案會產生何種法律效力。少數地方法規、規章明確了房屋租賃登記備案的效力，如2010年《上海市房屋租賃條例》第十五條規定，房屋租賃合同未經登記備案的，不得對抗第三人，但這些規定畢竟是地方性法規、規章，僅在該地域范圍內有效，且其位階與效力均低于法律。此外，《民法典》第七百零六條規定：“當事人未依照法律、行政法規規定辦理租賃合同登記備案手續的，不影響合同的效力。”因此，可以得出結論：登記既非租賃合同的成立要件也非對抗要件，只要符合租賃合同成立的三個要件，租賃權便合法存在，具有對抗第三人的效力。從這三要件來看，虛假租賃通常在形式上已經合法成立，具有對抗第三人的效力?？梢?，我國現行法對租賃合同的對抗力缺乏公示要求，被執行不動產上的租賃權易于成立且在外觀上難辨真偽，致使眾多債務人利用法律上的漏洞簽訂虛假租賃合同來規避執行。

(二)從程序上進行分析：證明責任分配規則與制裁機制的不足

首先，從證明責任分配規則來看。通常認為，除非法律另有特殊規定，證明責任分配實行“誰主張誰舉證”的原則。不動產執行程序中的虛假租賃是否存在，并非法律規定的特殊情形，故應適用“誰主張誰舉證”的證明責任分配規則：申請執行的債權人或買受人主張租賃合同是虛假的，則應由申請執行的債權人或買受人就其主張承擔證明責任。然而，債權人或買受人證明成功的概率不高，在法院不參與進行細致調查的情況下，一般很難認定虛假租賃。雖然理論上債權人可以申請對租賃合同的真實性進行司法鑒定，但筆跡鑒定本身已存在一定缺陷，并非都可以進行鑒定。這種由債權人或買受人承擔虛假租賃事實證明責任的規則，進一步放縱了債務人與案外人簽訂虛假租賃合同規避執行的違法行為。其次，從虛假租賃當事人的法律責任來看，債務人與第三人簽訂的租賃合同被認定為虛假租賃的，執行標的物得以順利處置，可保護債權人或買受人的利益。但另一方面，作為虛假租賃當事人的債務人和第三人經常未受到任何實質處罰。實踐中，只有部分法院會同時對虛假租賃的當事人妨害執行的行為處以罰款、拘留。本案中，浙江省浦江縣人民法院對相關人員處以15日的司法拘留和8000元的罰款，雖然體現了其制裁的一面，但是也必須看到，如此處罰，相對于價值數百萬元甚至上千萬元、上億元的不動產而言，能否震懾虛假租賃當事人尚存疑問。

二、不動產執行案件中虛假租賃的識別難點分析

債務人在租賃物上設定虛假租約的目的是減少債務履行，規避法律制裁。執行實踐中，法院擬評估拍賣被執行人的房產，案外人提出異議主張租賃權，法院很難判斷未經登記的租賃是否屬實，給執行工作帶來困難。

首先，被執行人與主張租賃權的案外人之間行為主觀上存在串通的故意。雙方之間社會關系一般較為特殊，或為親屬或為朋友或存在債權債務關系。正是由于雙方之間存在特殊關系，故簽訂虛假租賃合同風險小、成本低、便于操控、容易得逞，后期回轉障礙小。例如本案中，案外人楊某某與被執行人朱某某之間即為朋友關系。

其次，虛假租賃合同形式上完備。虛假租賃合同內容對租期、租金支付方式、租賃日期都作出了明確約定，租期往往都約定在10年以上，且以20年居多。虛假租賃合同雙方對租金的約定都是一次性付清或者以債權抵租金或者約定較低的租金。承租人與出租人之間名為租賃關系實為借貸關系居多。債務人與案外人簽訂虛假租賃合同，將租賃日期倒簽至抵押登記之前其目的是對抗抵押權人實現抵押權，抵押財產上因設置超長期租賃，受“買賣不破租賃”原則制約，抵押財產價值大為降低。本案中，楊某某稱其于2013年與新某某公司簽訂了租期為20年的廠房租賃協議，以期對抗抵押權。

最后，排除合理懷疑的證據認定規則導致法官識別難。根據我國《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第一百零九條的規定，對于虛假、欺詐之類的證據認定規則是排除合理懷疑，這更是加大了債權人的證明責任。在前述案例中，如果僅僅通過債權人自己去證明被執行人與案外人楊某某的虛假租賃關系，則幾乎是不可能完成的任務。對于法官而言，由于當前司法實踐中的“案多人少”矛盾突出，法官往往沒有太多的精力去做更多細致的調查工作，加上有些虛假租賃協議往往精心設計不便識別，導致實踐中得以查處的虛假租賃比例較小。

三、不動產強制執行中虛假租賃的識別路徑

我國立法未明確租賃權的公示要件，“買賣不破租賃”規則賦予了租賃權強烈的物權色彩，我國已有很多學者主張應選擇登記作為不動產租賃的公示方法，這應是解決實踐中虛假租賃的制度保障，但在目前立法上尚未明確確立登記公示的現實下，法官應依職權積極審查，通過各種方式識別虛假租賃，打擊虛假租賃行為，促進訴訟誠信。

首先，審查租賃合同簽訂時間與抵押權設立時間的先后順序。實踐中，一般是租賃合同早于抵押權設立時間，此種情況下需要通過申請司法鑒定，對案外人(承租人)提供的租賃合同的簽訂時間進行筆跡鑒定。對于倒簽的租賃合同，通常可以鑒定，但是根據司法鑒定的實際情況，如果簽訂日期與抵押合同簽訂日期相隔較近，往往很難鑒定出簽訂的先后順序，本案中案外人與被執行人之間簽訂的租賃協議即為此種情形不便鑒定，這樣只能通過其他方式加以判斷識別。

其次，審查抵押權設立時的評估報告中載明的抵押物權利負擔情況。通常情況下，在抵押權設立時，債權人(特別是銀行等)都會要求評估公司對抵押物作出評估報告，評估報告能夠全方面地反映在設立抵押權時抵押物的狀況，有無抵押、租賃等權利負擔，這是識別虛假租賃最客觀真實的證據。如評估報告載明的事項與異議人陳述存在根本性的矛盾，將是法官在審理時判斷租賃合同為虛假租賃的關鍵因素。本案中，承辦法官收到執行異議后即到債權人金華銀行以及不動產登記中心等處調查抵押時是否存在租賃權的存在，當沒有發現相關線索時，更加增強了對存在虛假租賃的懷疑。

再次，審查異議人與被執行人的關系。在虛假租賃關系上，“承租人”與被執行人必然存在非常密切的關系，他們或是親屬，或是曾經生意、生活上的重要伙伴。通過對承租人與被執行人的關系開展調查，可以在一定程度上預估虛假租賃發生的概率。本案中，經過調查發現，案外人楊某某與被執行人之間即為朋友關系，經常有生意往來。

又次，實地走訪調查以及對當事人、案外人的詢問情況。本案中，承辦法官結合前期對租賃合同雙方當事人所作的談話、調查內容，通過對案涉不動產物業、周邊群眾走訪調查廠房或商業用房情況，同時，還可以調查相應的經營情況及營業執照等信息，尋找其中的矛盾之處，在此基礎上繼續挖掘線索開展調查，最終發現一些有根本性矛盾的陳述。這增加了執行法官斷定虛假租賃的內心確信，使其產生了合理懷疑，并結合其他證據，形成一定的證據鏈，達到排除合理懷疑的證據認定要求。

最后，審查租金支付憑證中資金的前手和后手、來源與去向。被執行人與他人串通設置虛假租賃，通常會虛構租金支付憑證，選擇剪取“承租人”與被執行人過往的資金往來中的某一項或某幾項作為租金支付完畢的證據材料提交法院，或者純粹虛構交易，留下銀行匯款記錄后迅速將款項返回到匯出賬戶或其親屬賬戶。如果將當事人提交的租金支付憑證中相關款項的前手、后手、來源及去向等調查清楚，一般可以得到較為清楚的結果。

另外，還可以結合水電費、物業費等費用的繳納情況來判斷承租人是否實際占有并使用租賃房屋。在司法實踐中，有些法院通過讓被執行人、案外人簽署《誠信訴訟承諾書》等形式也有利于防范和識別虛假租賃行為。

四、完善不動產強制執行中虛假租賃的處罰措施

當前司法實踐中，在對虛假訴訟的制裁上，缺乏必要的有威懾力的手段。雖然我國《民事訴訟法》在第一百一十二條和第一百一十三條增加了對虛假訴訟行為的規制，但在現有的司法環境下，罰款、拘留的處罰手段適用很少，輿論風險大，司法實踐中，受刑事證據標準不統一等因素影響，刑事判刑的更少。根據調研統計，2016年至2018年，Z省法院共有655件涉嫌虛假訴訟的案件被移送公安機關，但真正被法院定罪處罰的案件僅有137件。由此可見，實踐中大部分涉嫌虛假訴訟案件的當事人并沒有受到刑事處罰。因此，為了更有效地防范虛假租賃行為，嚴厲打擊和制裁措施必不可少。

第一，加大罰款、拘留處罰措施的力度。對虛假租賃行為，應當按照《民事訴訟法》第一百一十二條的規定對當事人加以處罰。本案中，當地法院對案外人處以8000元罰款，對被執行人處以15日司法拘留即是例證。但對案外人僅處以8000元的罰款還是處罰較輕，我們認為，如果沒有減輕的情節，在某些情形下可對行為人處以頂格的10萬元罰款。

第二，創新制裁方式。可以通過建立虛假訴訟失信人名單制度，將查實的虛假訴訟失信人信息在“信用中國”上公布，逐步將虛假訴訟行為人納入信用中國體系中，對其進行全方位的失信懲戒。從法院內部的角度來看，進行失信懲戒還可以通過加重虛假訴訟失信人作為原告的證明責任等方式進行。甚至還可以探索建立特殊侵權賠償制度，規定虛假訴訟行為造成訴訟對方或者第三人直接損失的，人民法院可以根據具體情況，對無過錯方提出的賠償訴訟代理費、差旅費、住宿費等合理損失的請求予以支持。

第三，嚴格追究刑事責任。對于涉嫌虛假訴訟犯罪的行為人，應當按照《刑法》第三百零七條、第三百零七條之一及《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理虛假訴訟刑事案件適用法律若干問題的解釋》等規定進行處理，特別是在具體量刑過程中要慎用緩刑，體現嚴厲打擊的特點。本案中，當地法院基于案外人主動撤回異議、尚未對當事人造成實際損失等情節，未對當事人進行刑事制裁并無不當。但是對大多數虛假租賃案件而言，如果沒有這些因素，人民法院就應當加大刑事制裁力度。

總之，打擊虛假租賃等不誠信行為，不僅是法律問題，更是社會問題，還應在全社會加大打擊虛假訴訟宣傳力度，培養社會誠信觀念，進而維護司法公信力，推進社會治理體系和治理能力現代化發展。

來源：中國應用法學