出品 |鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊fengcaixun

作者 |王婷婷

“零首付”“首付貸”再被推至風(fēng)口浪尖。

近一個月內(nèi)，國家金融監(jiān)督管理總局山東監(jiān)管局、山西監(jiān)管局先后發(fā)布警示，強調(diào)購房者的首付款若來源不明，可能導(dǎo)致貸款申請被拒或面臨提前還款的風(fēng)險，甚至可能涉嫌貸款詐騙；“零首付”并未解決購房者資金不足的問題，反而可能造成更高的購房總成本。

2024年12月，廣東省多地住建局和中介協(xié)會更集體發(fā)聲，提醒購房者警惕“免息墊首付”和首付貸等違規(guī)行為。

(多地監(jiān)管局提醒零首付購房風(fēng)險)

在官方頻繁警示背后是“零首付、首付貸”已經(jīng)在個別城市出現(xiàn)大量糾紛，并涉及一二手房交易。

多地“零首付買房”引糾紛

一二手房都有坑！

“初一零首付買房、十五全家淚兩行”、“零首付是詐騙、工抵房是圈套”，這是兩張懸掛于深圳縉華府樓盤外立面的橫幅內(nèi)容。

（深圳業(yè)主“零首付買房”維權(quán)）

據(jù)購房者反映，該開發(fā)商以“免息墊付首付款”吸引買房，與其指定的第三方公司廣東江廣源實業(yè)投資有限公司（簡稱“江廣源”）簽訂協(xié)議。

按照約定，江廣源向多家銀行貸款墊首付，業(yè)主每半年給予江廣源償還25萬元，2年還清本金，期間銀行借貸利息由江廣源承擔(dān)，開發(fā)商向江廣源支付相應(yīng)服務(wù)費。然而江廣源未按約定如期向銀行還款，導(dǎo)致業(yè)主征信出現(xiàn)問題，并須支付額外款項，造成巨大損失。

對此，江廣源方面表示，因為開發(fā)商未支付服務(wù)費，導(dǎo)致其未能向銀行支付款項。而開發(fā)商則通過官方公眾號聲明稱，從未有“免息墊付首付款”行為，與江廣源并未有借貸服務(wù)合作關(guān)系。

（開發(fā)商和第三方公司各執(zhí)一詞相互推諉）

兩方公司各執(zhí)一詞、互相推諉，錢信兩失的購房者為維護合理權(quán)益，最終向地方住建部、法院等部門發(fā)起投訴，等待解決方案。

而據(jù)深圳媒體報道，深圳業(yè)主自發(fā)不完全統(tǒng)計，目前在深圳、東莞等多地已有超十個樓盤發(fā)生“首付貸”暴雷，受害業(yè)主超270戶，金額或超6000萬元。

（深圳零首付受害業(yè)主自發(fā)統(tǒng)計截圖，圖源自媒體買進(jìn)布吉）

鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊從裁判文書網(wǎng)查詢發(fā)現(xiàn)，僅2024年內(nèi)，河南鄭州、新鄉(xiāng)，廣東中山、佛山，江蘇南京、漣水，上海，重慶等地關(guān)于房屋買賣的“零首付和首付墊付”已判決糾紛就超過25起（尚不包括包裝為裝修貸、消費貸等情形的糾紛）。

統(tǒng)計判決書結(jié)果可見，基于正規(guī)合同的條款和權(quán)益，法院對于購房者“退房”或“退回首付款”的支持率較高。

實際上，零首付的陷阱不止存在于新房買賣，二手房交易中關(guān)于“首付”同樣坑點眾多。

近日常州市武進(jìn)區(qū)檢察院就公布了一則“零首付購房被騙40000余元”的案件提醒購房者。

案件顯示，帶看人吳某以零首付購房為由，并隱瞞“房屋交易未滿兩年”的信息，騙得買房者黃某4萬余元。后因事情敗露，購房者無法支付高昂成交稅費，將吳某告上法庭。最終吳某被判處有期徒刑一年緩刑一年六個月，罰金五萬元。

（常州二手房“零首付”陷阱案例截圖）

與此同時，律師提醒，近期也存在一些中介稱“可以幫忙辦理延期還本”，存在償還貸款壓力的購房者需要謹(jǐn)慎。

0首付0月供、氣球貸、轉(zhuǎn)貸降息...

各類金融花招“遍布江湖”

“雷”聲一來即連暴，影響范圍如此之廣，離不開2024年以來0首付、墊首付、0月供、房貸打折、先息后本“氣球貸”、房貸返點、轉(zhuǎn)貸降息……各類超常規(guī)信貸產(chǎn)品和營銷熱招，早已重出江湖，并可謂層出不窮。

2024年5月，鳳凰網(wǎng)風(fēng)財訊就曾報道，成都華發(fā)華潤某樓盤“可申請3-5年零月供或3-5年先息后本、可執(zhí)行1.5成首付”；鄭州建業(yè)某代建項目大樓高舉“0首付、0月供、你買房、我還貸”宣傳橫幅；惠州多個樓盤可提供“變相墊首付”服務(wù)（即開發(fā)商通過各類渠道將首付款直接打進(jìn)購房者賬戶內(nèi)，購房者再將這部分金額轉(zhuǎn)入開發(fā)商監(jiān)管賬戶中，用于支付首付款）等事件。彼時相關(guān)開發(fā)商的態(tài)度都是予以否認(rèn)或剝離責(zé)任。

（延伸閱讀《0月供、先息后本都來了！新政后第一波演員已就位》）

在開發(fā)商基于首付和貸款“玩招頻出”的背后，多地銀行也針對房貸金融，研發(fā)了各式各樣的新產(chǎn)品。

例如在上海，部分銀行提供“房貸返點”政策，即變相給房貸打折；深圳的“高評高貸”頗為普遍（即以高總價申請貸出更多貸款，就可以支付更低首付）；廣東多地銀行存在給“轉(zhuǎn)貸降息”開口的情形（即通過中介過橋資金還清現(xiàn)有房貸，再以個體戶或企業(yè)名義抵押房產(chǎn)申請經(jīng)營貸、消費貸等低息貸款，以最終實現(xiàn)置換高位站崗的房貸）。

銀行方面，平安銀行推出的“氣球貸”（即可按240期計算每期月供，在貸款期限內(nèi)分期歸還貸款本息，最后一期一次性償還剩余本金）；建行推出的“輕松供”（即2年內(nèi)按每期最低可以只還1元本金和應(yīng)償貸款利息，剩余本息在償息期結(jié)束后每月分期攤還）；工行推出的“入住還”（即新房交付前只需還利息，入住后再正常還款）等，都是“先息后本”的典型，能為購房者前期減負(fù)，但后期普遍還款壓力將大幅增加。

謹(jǐn)防按揭買房各類陷阱

超常規(guī)路線沒必要！

談及“零首付、首付貸、墊首付”，業(yè)內(nèi)普遍持提醒和警惕的態(tài)度。

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴風(fēng)財訊，“零首付”的現(xiàn)象曾在2015年房地產(chǎn)火爆時期流行過，但因為隱藏風(fēng)險大，2017年9月9日住建部、央行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》(建房〔2017〕215號)明確，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機構(gòu)違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資行為。

并且0月供、0首付此類廣告已經(jīng)存在誤導(dǎo)和欺騙的情況，是違法的。

再者，購房不可能不付首付，0首付則意味著開發(fā)商可能存在墊資、融資、首付貸等違規(guī)操作。0月供也不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)，不付月供，只是早晚而已。“先息后本”其實是障眼法，一般是配合轉(zhuǎn)貸的操作，被查的風(fēng)險很大，最后要結(jié)清的本金其實一點都沒少，過程中可能還會損失手續(xù)費。

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜也表示，“零首付購房”看似可以減輕購房者初期的購房壓力，實際上可能會增加后期的資金成本和月供壓力，“零首付”買房更多是開發(fā)企業(yè)、中介吸引購房者的一種手段。

實際上，去年以來多項政策持續(xù)降低購房門檻和購房成本，首付比例、房貸利率、公積金首付款等都在降低，沒有必要走超常規(guī)的路線，購房者還是應(yīng)該理性做出選擇。在簽訂購房合同時，購房者也要仔細(xì)閱讀有關(guān)貸款、還款、違約等方面的合同條款，避免潛在的法律風(fēng)險。