在感性的2024年，房地產(chǎn)行業(yè)的波瀾起伏，或許很難僅用一種情緒來(lái)蓋棺定論。

進(jìn)入波動(dòng)周期的第三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體成交量、成交金額依然出現(xiàn)兩位數(shù)的下滑，在宿命感的驅(qū)使下，曾經(jīng)的盟友開始反目，房企的出清仍在持續(xù)。

但政策面的預(yù)期又在持續(xù)沖淡體感，沉悶的市場(chǎng)幾度響起了澎湃脈搏。即便是間或有之的壞消息，也不如痼疾般使人憂心忡忡，很快就淹沒(méi)在政策優(yōu)化的奔涌浪潮之中。

這個(gè)復(fù)雜年份里充滿著挑戰(zhàn)與機(jī)遇，在所見的不確定性里，選擇是通向不同高度的分叉點(diǎn)。在2024年，龍湖首次對(duì)外講出了自身的新發(fā)展模式，在中期業(yè)績(jī)會(huì)上提出的“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”，代表了近兩年房地產(chǎn)先鋒派對(duì)新舊動(dòng)能的理解——用長(zhǎng)線的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流取代過(guò)往的高杠桿，用經(jīng)營(yíng)性收入的增長(zhǎng)構(gòu)建新的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)債務(wù)與收入利潤(rùn)的雙轉(zhuǎn)換。

在2025年的年初，龍湖陸續(xù)交出三份答卷：

其一，2024年，龍湖共計(jì)交付120余個(gè)項(xiàng)目，約10w套品質(zhì)住宅，20%項(xiàng)目提前一個(gè)月以上交付，交付滿意度90%；

其二，龍湖集團(tuán)全年累計(jì)實(shí)現(xiàn)總合同銷售金額1011.2億元，依然穩(wěn)居行業(yè)頭部陣營(yíng)；

其三，1-12月，龍湖的運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)板塊合計(jì)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約267.1億元（含稅金額約284.8億元），保持增長(zhǎng)，同比創(chuàng)下歷史新高。

三張成績(jī)單里，交付是本份，銷售是底盤，而經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)則是其破舊向新的利器。

三年成艾，猶治其疾。在新環(huán)境下的第三年，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更多向好的信號(hào)，2024年9月末，一攬子增量政策力度空前，被視為扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)局面的分水嶺；12月初，中央“穩(wěn)住樓市股市”為新的一年定下基調(diào)。自四季度以來(lái)，“銀十”時(shí)隔17年再超“金九”，成交回暖、房?jī)r(jià)回溫，一連串積極信號(hào)，打開了新一年穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)預(yù)期之門。

“止跌回穩(wěn)”呼之欲出，行業(yè)已不再是烈火烹油、鮮花著錦。活下來(lái)的房企為“站起來(lái)”作好準(zhǔn)備，而龍湖的眼光似乎放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)些，在選擇向新模式“狠狠”推了自己一把后，龍湖摸到了“新世界”的大門。

【活水內(nèi)引優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)】

12月18日，龍湖完成了2024年最后一筆債務(wù)的提前兌付，在本次償還10.5億港元后，龍湖提前還清了2025年1月2日到期的94.5億港元銀團(tuán)貸款。

2024年全年，龍湖有節(jié)奏地兌付債務(wù)，除該筆銀團(tuán)貸之外，在年內(nèi)如期兌付境內(nèi)債券117億元，提前兌付CMBS 72億元。

過(guò)去3年，龍湖經(jīng)歷過(guò)海外機(jī)構(gòu)做空、評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)，也見過(guò)許許多多同行的坍塌。提前兌付，是房企為數(shù)不多能夠自證安全的途徑，而在安全之上再預(yù)留一點(diǎn)提前量，也是龍湖找到的處事之道。

在2024年，龍湖對(duì)于動(dòng)能轉(zhuǎn)換的表述，為過(guò)往很多提前兌付的動(dòng)作賦予了新的含義。龍湖認(rèn)為，要實(shí)現(xiàn)“新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換”目標(biāo)，最關(guān)鍵的前提是要處理好債務(wù)問(wèn)題。

一直以來(lái)，規(guī)模大、周期短、不確定性高是舊地產(chǎn)開發(fā)債務(wù)的顯著特點(diǎn)，在龍湖看來(lái)，“債務(wù)結(jié)構(gòu)完成切換之前，談轉(zhuǎn)型猶如天方夜譚”，大多數(shù)債務(wù)是建立在舊模式的基礎(chǔ)之上，建立在過(guò)往地產(chǎn)開發(fā)每年龐大的銷售規(guī)模基礎(chǔ)之上的，這部分債務(wù)“并不會(huì)因?yàn)闃I(yè)務(wù)模式的轉(zhuǎn)換而消失或者延緩，它始終是剛性的。”

因此，過(guò)去一年，龍湖活水內(nèi)引，一方面用全航道的正向現(xiàn)金流去降低負(fù)債總額，另一方面用長(zhǎng)周期經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款去替換3-5年的信用債融資。

債務(wù)由多變少，由短變長(zhǎng)，龍湖近兩年來(lái)的轉(zhuǎn)換思路是雙管齊下，發(fā)力的支點(diǎn)即是持續(xù)做強(qiáng)經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)。高盛研究部表示，看好龍湖投資物業(yè)組合持續(xù)增長(zhǎng)所獲得的自給自足能力，認(rèn)為這是“支持龍湖優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降杠桿計(jì)劃的重要資產(chǎn)。”

而向前追溯，龍湖此前長(zhǎng)期投入的商業(yè)投資、資產(chǎn)管理等航道業(yè)務(wù)如今已開始貢獻(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，加之物業(yè)管理、智慧營(yíng)造兩條輕資產(chǎn)航道，成為龍湖在下行周期的新源頭活水。

自2023年起，龍湖有息負(fù)債規(guī)模開始明顯下降。在2024年，龍湖的債務(wù)規(guī)模進(jìn)一步優(yōu)化，截至2024年上半年末，龍湖有息負(fù)債為1874億元，較年初繼續(xù)減少52億元，扣除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下降至58.6%，而根據(jù)龍湖的規(guī)劃，這個(gè)數(shù)字在2024年年底將會(huì)得到進(jìn)一步下降。

【經(jīng)營(yíng)性收入創(chuàng)新高】

12月27日，西安未央天街完成剪彩正式營(yíng)業(yè)，至此，龍湖商業(yè)在年內(nèi)開業(yè)的商場(chǎng)達(dá)到13座。在2024年，龍湖商業(yè)合計(jì)開業(yè)7座重資產(chǎn)項(xiàng)目以及6座輕資產(chǎn)項(xiàng)目，自2019年起，每年至少新開業(yè)10座商場(chǎng)。

明亮的LOGO、巨型的展陳與南來(lái)北往的人流，不可否認(rèn)，對(duì)外界而言，實(shí)體化的商業(yè)是龍湖眾多經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)盤面中，最直觀的一個(gè)觸點(diǎn)。

這些不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值不言而喻，也是龍湖所珍視的資產(chǎn)。不同于行業(yè)普遍將核心資產(chǎn)出售回血，龍湖基于“兩個(gè)轉(zhuǎn)換”的戰(zhàn)略，將經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)與降負(fù)債、謀發(fā)展深度捆綁，相應(yīng)的，這部分資產(chǎn)也被擺在了更為重要的位置。自2003年起，過(guò)往十余年龍湖每年以10%銷售回款的作為投資和沉淀，在去年年末，龍湖開業(yè)運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)總數(shù)已超過(guò)90座。

在商業(yè)投資之外，龍湖的資產(chǎn)管理、物業(yè)管理、智慧營(yíng)造等經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在2024年亦有所精進(jìn)。

其中，長(zhǎng)租公寓航道迭代升級(jí)為資管航道，是龍湖過(guò)去一年頗具亮點(diǎn)的創(chuàng)新升維。最新的資管旗艦品牌“龍智資管”由長(zhǎng)租公寓“冠寓”、產(chǎn)城辦公“藍(lán)海引擎”、活力街區(qū)“歡肆”、服務(wù)式公寓“霞菲公館”、婦兒醫(yī)院“佑佑寶貝”、頤年公寓“椿山萬(wàn)樹”六大業(yè)務(wù)組成，構(gòu)建起“住、職、娛、醫(yī)、養(yǎng)”的空間資產(chǎn)鏈條，而借由升級(jí)過(guò)后的品牌，龍湖得以用全新的資管運(yùn)營(yíng)邏輯，在存量市場(chǎng)尋找更多機(jī)會(huì)。

龍湖智創(chuàng)生活的服務(wù)半徑也在2024年不斷拓寬。截至2024年底，龍湖智創(chuàng)生活服務(wù)超過(guò)325萬(wàn)戶業(yè)主，客戶滿意度連續(xù)第16年超過(guò)90%；商服方面，在北京新增螞蟻創(chuàng)新科技總部、用友集團(tuán)總部、滴滴天空之城北京職場(chǎng)、字節(jié)跳動(dòng)，在杭州新增螞蟻集團(tuán)飛天園區(qū)、網(wǎng)易總部，以及東莞的華為松山湖產(chǎn)業(yè)園、成都的阿里IDC園區(qū)、廣州的小米大廈、武漢的金山集團(tuán)總部等重點(diǎn)項(xiàng)目。此外，龍湖智創(chuàng)生活持續(xù)拓展交通領(lǐng)域物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，為上海虹橋機(jī)場(chǎng)、西安咸陽(yáng)機(jī)場(chǎng)及其場(chǎng)區(qū)提供配套服務(wù)。

脫胎于龍湖30余年能力沉淀的智慧營(yíng)造業(yè)務(wù)，龍湖龍智造持續(xù)聚焦大客戶戰(zhàn)略，全年新增代建類項(xiàng)目60個(gè)，總建筑面積800萬(wàn)平方米，已累計(jì)獲取代建類項(xiàng)目150個(gè)，總建筑面積超2400萬(wàn)平方米。在管銷售業(yè)態(tài)項(xiàng)目中，龍湖龍智造全年累計(jì)銷售達(dá)106億元。

根據(jù)披露，2024年全年，龍湖集團(tuán)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性收入約267.1億元（含稅金額約284.8億元），同比增長(zhǎng)7.4%，同比創(chuàng)下歷史新高。其中，由商業(yè)投資與資產(chǎn)管理兩個(gè)航道實(shí)現(xiàn)的不含稅運(yùn)營(yíng)收入為135.2億元，同比增長(zhǎng)4.5%，由物業(yè)管理與智慧營(yíng)造實(shí)現(xiàn)的不含稅服務(wù)收入131.9億元，獲得兩位數(shù)同比增長(zhǎng)。

沿著龍湖的戰(zhàn)略思路，2024年以來(lái)，龍湖經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)在收入及利潤(rùn)的占比進(jìn)一步提升。在2024年中期，龍湖集團(tuán)的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)對(duì)整體收入的貢獻(xiàn)占比達(dá)到28%，對(duì)核心利潤(rùn)的貢獻(xiàn)提升至80%以上。至此，龐大的經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)成為龍湖名副其實(shí)的第二曲線。

根據(jù)規(guī)劃，龍湖希望在2028年時(shí)完成經(jīng)營(yíng)性收入占比過(guò)半，屆時(shí)將完成業(yè)務(wù)收入結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)換，屆時(shí)，龍湖也將正式實(shí)現(xiàn)新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換。

【探索新發(fā)展模式】

壓降負(fù)債、提高經(jīng)營(yíng)性收入，經(jīng)過(guò)2024年，龍湖的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換路徑愈發(fā)清晰。

與化債、交付的石破天驚相比，過(guò)去三年，“新模式”所帶來(lái)的感官?zèng)_擊并不強(qiáng)烈，但作為一條關(guān)系行業(yè)長(zhǎng)線發(fā)展的主線，“新模式”卻是行業(yè)跳出西西弗斯的關(guān)鍵，重新煥發(fā)生命力的新動(dòng)能。

所謂新動(dòng)能，歸根結(jié)底是摒棄時(shí)代淘汰的思維模式，在城市發(fā)展、需求迭代的浪潮里，重新定位自身的業(yè)務(wù)，與新的需求有效匹配。站在新發(fā)展模式的起點(diǎn)，龍湖選擇將發(fā)展命題的答案，落筆在提前布局的“內(nèi)生驅(qū)動(dòng)力”。

內(nèi)生驅(qū)動(dòng)是一個(gè)寬泛的詞匯，內(nèi)中需要扎實(shí)的細(xì)節(jié)作為補(bǔ)充，以及足夠的馬力推動(dòng)“巨艦”轉(zhuǎn)向。實(shí)現(xiàn)起來(lái)并不容易，當(dāng)代年輕人主導(dǎo)的消費(fèi)風(fēng)向日新月異，AI的風(fēng)潮顛覆了各行各業(yè)的傳統(tǒng)法則，相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)也不是萬(wàn)能的靈藥，破局的關(guān)鍵是一次次錘煉下，不斷完善的資產(chǎn)與能力。

回顧2024年，龍湖的思路是“挖深井”，在底層的商業(yè)邏輯與需求中，尋找能夠推動(dòng)提效、增值、拓展的源源活水。比如，商業(yè)頭部項(xiàng)目通過(guò)改造升級(jí)，提升消費(fèi)體驗(yàn)，適應(yīng)新的商業(yè)消費(fèi)趨勢(shì)；全新的資管品牌，跳出了單一的租住范疇，以長(zhǎng)租公寓、辦公、養(yǎng)老等不同業(yè)態(tài)的組合，適配全新的城市場(chǎng)景。

司職物業(yè)管理的龍湖智創(chuàng)生活，持續(xù)優(yōu)化服務(wù)品質(zhì)，在加速走出社區(qū)的同時(shí)，于商服賽道已逐漸成為諸多互聯(lián)網(wǎng)大廠認(rèn)可的服務(wù)專家；不只是傳統(tǒng)代建，龍湖龍智造還能將數(shù)字化的經(jīng)驗(yàn)升級(jí)打磨為整體解決方案，幫助城市和企業(yè)實(shí)現(xiàn)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)也不例外，在“好房子”的開端之年，龍湖落地了北京首個(gè)“好房子”項(xiàng)目，并推出了以“好房子”為標(biāo)準(zhǔn)打造全新的“觀萃”產(chǎn)品線。交付層面，2024年首次迎來(lái)交付的新產(chǎn)品線御湖境，也迎來(lái)行業(yè)內(nèi)的認(rèn)可。

在快速迭代的新市場(chǎng)環(huán)境下，龍湖又一次找到了自己的位置。在多數(shù)房企如三體世界里的“面壁者”，困于舊模式的路徑依賴時(shí)，龍湖經(jīng)過(guò)多年鋪陳，用實(shí)實(shí)在在的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流構(gòu)建新的護(hù)城河，向下扎根，向上生長(zhǎng)，成為自己的“破壁者”，用更深厚的內(nèi)功來(lái)應(yīng)對(duì)未來(lái)的周期變化。

跨越波瀾，蹚過(guò)漩渦，留給龍湖的，是長(zhǎng)期主義的復(fù)利效應(yīng)，2025年奔赴下一場(chǎng)山海。

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