我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

目前成都二手房是不是入手的時機呢？我們感覺過完年可能優質的地段會漲價，但是現在看二手房，又比去年更貴了，我去看了好幾家，都不愿意大降價了，所以很糾結，現在這個窗口期感覺越來越短了，是不是？

房段子解答

緊張又閑散的春節前。

近期溝通了很多朋友的買房想法。

發現元旦到春節之間的這段時間，反而是二手房買家最糾結的時刻——賣家卻比較淡定。

如今的二手房買家，目標還是定位于中上等的地段產品，這就意味著在分化的大環境下，雖然總體二手市場還會下行觸底，但中上等房源或將提前止跌回穩。

換言之，明年（春節后）是有一定概率抬頭的，上半年尤為明顯，至于年中年末，或許會在相對的高位企穩，階段性緩一口氣，但相對于24年下半年至今，依然是小漲了一波。

往前看，擔心漲價；往后看，已經錯過了最佳買入時機。

比如24年7、8、9月，算是此前的階段性洼地，隨后二手房價格有慣性，但已經出現了止跌的案例。

既錯過了去年最好的砍價撿漏時機，又面臨春節后的疊加上行壓力。當前中上等房源已經開始緩慢上漲，而且并不好普遍地砍到去年洼地價格，糾結、受挫、慌張，可以說是這段時間二手房買家的真實寫照。

理性+運氣的話，我建議這段時間認真選好房（真心喜歡且匹配），砍好價（看房東秉性），上車落袋為安，趕著春節搬家入住還來得及。

有些人是在緊張地看房，想抓緊時間在元旦和春節之間，定下來。也有些人是沒看明白形式，或者看得太明白形式了，所以躺平休息，全身心投入到過年的氛圍中。

不論怎樣，都理解并尊重。

至于新房市場，也大致遵循這樣的規律，但沒有這么明顯，因為可選樓盤和開盤節奏，都不由買家掌握。

會員提問

之前你已經了解了我的情況。我現在在賣溫江的房子，2月掛的，當時還在租，中介不好帶看，那會有人出90萬沒有賣。最近出價的基本都是86-87的，我們想賣89，但是沒人出到這個價，每兩周大概就會有人報價，現在傭金也漲了，還貸款還有近一萬的違約金，不知道現在該不該賣。我們還有個小房子住，將來也可以租房子，不是非得賣掉不可，賣房是為了減少月供壓力，也是怕房子一直跌，將來更不值錢，你如何看

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

***的套二，本質上來說屬于一般地段的一般產品，此前幾年算是非常難得的高光時刻，很可能會是它整個生命周期里最高光的時刻了，現在處于下行通道，未來還能不能起來重返高光呢？我覺得大概率很難了，除非是優質地段的改善產品，那么還是有崛起可能的，但是非核心地段的非核心產品，整體來說下行的趨勢很明顯，最好的情況是下行緩慢一些，這是它的宿命。

既然在未來增值性上等不到回暖，那么在租金收益上能否有很亮眼的表現呢？抱歉也是沒有的。目前租金大概是1700左右，按照目前的回報率來說，可能就是2%出頭，表現一般，跑贏銀行利息（存款或者貸款）都很難。

你們***買成97萬，現在考慮到資金成本以及下跌，確實是虧了，這個要認，唯一能做的就是盡快出售，避免后面持續的下降（漲不回來的，剛需盤有個特點就是買家非常在意成交價，只能一套比一套，越來越低，不會向漲價低頭），租金收益的話，也不能沖抵月供利率壓力。

租金一年就打算好點，有2.4萬（是之前小區你最高的。實際上我看最近有些租金大概就是1.7k左右），那么抵扣掉利息成本也沒剩多少，另外房價一年一年的下跌，每次跌幅就遠不止2.4萬了。

從同戶型成交行情來看，最近大概是80-90萬之間，上上下下起起伏伏比較明顯，這種動蕩的行情，對你們賣家來說是很煎熬的，因為絕大多數買家都會比對最低的80萬來砍價。除非你的房子的確是有很好的地段樓層裝修視野等，才可以稍微溢價。

現在有人出價86-87萬，你想賣89萬，差別不是很大了，盡量面對面談一談，要能折中的88萬賣掉，我覺得也很可以了。

至于違約金9k左右，就算是提前給自己止損了吧，88萬再跌個9k,87萬總還是能拿到手的。

現在***一方面看不到未來漲價的希望，另一方面還有5200商貸的壓力，再者租金收益回報也不高，所以現在趁著還有人報價，87萬-88萬能出就出吧，賣掉了你再繼續觀察這個戶型的房價，還會持續往下掉的。

會員提問

可否咨詢一個樓盤，這個房子是這樣的 樓齡在14年左右，是龍湖第一個精裝盤，這個房子我們按196賣都會虧大概20+，因為裝修還在里面，目前我們是想處理掉房子回家鄉發展。房子是剛裝修好的，但是呢 房子有幾個缺點，第一個就是樓齡大，電梯啥的經常出問題。第二個就是噪音問題，雖然沒有直接對著二環，但是隨著車輛速度加快，噪音還是很明顯，不關窗基本睡不著。第三個是隔音問題，樓上稍微動作大點兒噪音還是比較顯著。優點也有幾個：1.配套比較完善，正讀建設路小學，教育也還算可以。2.樓下地鐵明年就通了，出行還是比較好。3.物業是龍湖的，各種服務還是蠻周到的。我們現在糾結的是 是否可以賣？后續如果繼續捂在手里過幾年再賣會不會再虧很多或者賣不出去 最近糾結死了。當前客戶還價是196左右，我們當時買成212 加上裝修啥的虧了大概20＋

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

龍湖三千城A區你們是業主，自然很清楚哈，放在旁觀者的角度來說，往往也贊不絕口，本身就是成熟的東二環建設路商圈，商業生活環境很好，加上小區的教育在成華也很不錯，地鐵也快開通了，整體來看是東門一個品質不錯的樓盤，但是也存在1個問題，那就是樓盤以及整個板塊的老化，當前區域內幾乎沒有新房新產品的出現，只有這些房齡10年左右的老大哥帶頭沖鋒，所以從樓市概念來說，買來長期自住生活讀書會很舒服，畢竟現在房價也不高，但是要想有非常大的房價爆發力則很艱難，未來好的話可能會有小幅上漲，但更多的時候，就是保持現狀（保值狀態）。

當然，買房賣房一直是具有偶然性的，萬一某個買家的確中意這里，也可能給出一個相對的高價格，這種偶然性不可捕捉。

你這房子是90.22平的套三單衛，朝北，南北雙陽臺，平層戶型，當前合約價格是195.5萬，折合單價2.166萬，這個平層戶型，說實話，相對于同小區的其他戶型，沒有明顯優勢。你對比下得房率，其他個別的92平戶型的得房率95%，也有一些躍層套四雙衛，功能性更強，而你的大概是85%得房率普通產品。

你的優勢一方面是卷價格，另一方面是突出裝修優勢，至于朝向（朝北）也是一個槽點，存在買家砍價的理由。

從掛牌行情來看，買家大多會比對最低掛牌來參考，大概也就是188-201萬的狀態，建面92平，單價和你的這個出售單價差不多，裝修好一點樓層好一點的可能掛牌200出頭。算是當前業主里比較誠心出售的一群人了。

從成交來看，不看其他特殊戶型，你這個類似的戶型，大概今年以來的行情是2-2.2萬左右，對應我們目前2.1萬的成交價來說，我覺得也差不多。

不知道你是不是頂樓，如果是的話，我覺得趕集賣了吧。朝北，一般的戶型一般的得房率一般的功能性，然后買家給出來的價格，算是符合市場行情的（年中比年初又跌了一點），只能說你裝修還算清爽，在這個方面給買家帶來了視覺滿意，因此和年初價格相當的行情出售，我覺得沒啥大問題。

如果你要毀約，那么就是多給2萬，以后你賣的話，可能就要東拉西扯的至少賣到196.5-197.5萬甚至200萬以上才能抵消這種額外支出了。除非你們有另外的準客戶真客戶，能明顯給到198萬以上，否則毀約（和平解約）就不大理性。

當初你們買的貴，可能是前幾年買的，現在行情是在下行，不可避免，買房不是一本萬利的，肯定還是有虧本破發的，現在這年頭比比皆是，要接受這個邏輯道理，最好的情況不是少虧幾萬，而是能賣的出去。

總的來說，1、195.5萬的價格，我覺得符合市場行情，買家沒亂給價格，你們虧20多是行情使然，要接受這個問題。

2、除非短期明確有真客戶，能出到198萬以上成交，否則毀約對你們不劃算。

3、鑒于板塊和樓盤房源本身的一些瑕疵問題，我們判斷接下來是幾年，都不會有明顯的漲幅了，就算小200萬拿到手，一年存銀行都有5萬的利息，但是接下來每年很難看到5萬的正常漲幅。

4、也不是說絕對就沒有更高的價格，而是具有偶然性，可能接下來又有人給出200萬的價格，但是也有很大可能接下來很長一段時間，只能給到195萬甚至更低的價格，后者的概率是很高的，不建議你們盲目對賭。

5、195.5萬賣吧，快刀斬亂麻。