西客站南廣場用地規(guī)劃來源@蘭州市自然資源局宗地范圍示意 制圖圖@ 指蘭針宗地范圍示意 制圖 @指蘭針宗地范圍示意 制圖@指蘭針宗地范圍示意 制圖@指蘭針宗地范圍示意 制圖@指蘭針

土拍市場，歷來都是樓市的“晴雨表”。

過去的兩年多里，市場熱度降溫明顯，以往激烈的競價(jià)場面不復(fù)存在，蘭州的土地供應(yīng)計(jì)劃大幅削減，新出讓的土地一年到頭都寥寥無幾，好不容易發(fā)出幾個(gè)新的地塊動(dòng)態(tài)，大多結(jié)果還不盡人意。

畢竟，那段時(shí)間里，一股股涼風(fēng)直吹著樓市的脊梁骨。無論是經(jīng)濟(jì)端的低迷、政策端的調(diào)控、需求端的萎縮還是政策端的堵塞……都對樓市環(huán)境造成了不小的打擊，幾乎所有蘭州房企，都處在“進(jìn)退兩難”的境況中。

慶幸的是，邁入2024年年底，房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)出了一波新的活躍趨勢。

從中央到地方，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的措施密集出臺。蘭州也不例外，多次降低首付比例、下調(diào)公積金利率、以舊換新、購房補(bǔ)貼、降低契稅、降低存量利率，第四代住宅以及新的計(jì)容等優(yōu)化政策，持續(xù)加碼。

隨著多重利好的密集落地，蘭州土拍市場也一掃此前陰霾，自2024年11月起，土地市場熱度攀升，官網(wǎng)上持續(xù)性的掛出多宗土地，僅短短一個(gè)月左右的時(shí)間，甚至比過去一兩年掛出的土地總和還要多。

從最近的土拍市場上，我們也漸漸發(fā)現(xiàn)一個(gè)特征：這一次，蘭州“土地?zé)帷钡母采w面，或許比我們想象中，還要大很多……

先來看看西客站南廣場。作為七里河的中心，也是蘭州又一個(gè)全新的中央商務(wù)區(qū)，這片區(qū)域的發(fā)展一直被寄予厚望。

相比北廣場，南廣場的規(guī)劃力度更大，其整體規(guī)劃用地面積192.3公頃，占地相當(dāng)于22.7個(gè)蘭州中心，規(guī)劃內(nèi)容以商務(wù)金融為核心，以文化創(chuàng)意和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為雙主線，融合餐飲、居住、出行、旅游、購物、娛樂多業(yè)態(tài)于一體。

只不過，由于規(guī)劃問題和資金問題，以及周邊城市環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等因素，給西客站南廣場的建設(shè)造成了影響，導(dǎo)致其整體開發(fā)推進(jìn)緩慢。

11月27日，蘭州市自然資源局發(fā)布了關(guān)于蘭州市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃-七里河片區(qū)QLH05-11/12單元局部用地規(guī)劃維護(hù)方案的公示。

這塊地，就是南廣場預(yù)留用地的規(guī)劃范圍，其涉及用地面積共計(jì)71.85公頃，約合1077.75畝的地塊。其中，商業(yè)商務(wù)用地30.82公頃，約合462.3畝；二類居住用地23.76公頃，約合356.4畝。

至此，蘭州西客站南廣場的用地規(guī)劃就一目了然了。以B117-2#規(guī)劃路為軸，南廣場整體東側(cè)主要為居住組團(tuán)，西側(cè)主要為商業(yè)商務(wù)組團(tuán)。

需要注意的是，其以西客站為軸線東西兩側(cè)對稱，還規(guī)劃建設(shè)了兩宗限高為300米的超高層商務(wù)用地，其占地面積約91.75畝，而早在去年11月，就已經(jīng)發(fā)布了土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓公告。

但截至目前，這兩塊掛牌轉(zhuǎn)讓的地塊并未公示結(jié)果，大概率是流拍了。我們也并未了解到，這塊地最后會被哪家房企拿走，雖說此次有遺憾，最終也沒有實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，但這塊地也是妥妥的流量區(qū)域預(yù)定，將來不論花落誰家，熱度都低不了。

此外，安寧中央商務(wù)區(qū)以及孔家崖片區(qū)，最近也是相當(dāng)?shù)臒狒[。中海8天之內(nèi)，2次出手，將3宗地塊，都收入了囊中……

去年12月18日，蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司還以34890萬元，拿下位于安寧中央商務(wù)區(qū)的G2417號宗地。

這塊地區(qū)位條件真的很優(yōu)越，不僅位處安寧中央商務(wù)區(qū)中軸，周邊地鐵1號線、深安/銀灘黃河大橋、多條主干道、吾悅廣場、甘肅省中心醫(yī)院、各類中小學(xué)、高等學(xué)府、商業(yè)廣場、甘肅科技館等資源，一應(yīng)俱全。

在這之前的一個(gè)月，其所涉及的用地，即《蘭州市中心城區(qū)AN-47單元局部用地實(shí)施層面詳細(xì)規(guī)劃》，也發(fā)布了草案的公示。實(shí)際上，這塊地，中海早就在做接洽工作了。

而安寧孔家崖區(qū)域內(nèi)，2宗地塊合計(jì)約85.723畝的國有建設(shè)用地，也于去年12月25日，被蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以53620萬元拿下。

這2宗地塊計(jì)劃統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)，規(guī)模并不算小。其中1塊地還涉及孔家崖南片區(qū)棚戶區(qū)(城中村)改造項(xiàng)目(二期)打捆地塊，這也就意味著，其整體棚改項(xiàng)目也有望在今年持續(xù)推進(jìn)。

當(dāng)然，最值得關(guān)注的，其實(shí)就是雁灘片區(qū)了。且最近圍繞著雁灘片區(qū)，張?zhí)K灘、小雁灘以及均家灘區(qū)域，也都陸續(xù)有了新的土地動(dòng)態(tài)……

早在3年前，蘭州市自然資源局就發(fā)布了蘭州市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃-雁灘片區(qū)（YT03-06、07、02）局部地塊控規(guī)調(diào)整論證報(bào)告。

雁灘片區(qū)（YT03-06、07、02）局部地塊控規(guī)示意制圖 @指蘭針

其規(guī)劃的范圍合約311.28畝，面積也是相對較大的。也就是說，雁灘未來還有大量的土地可以不斷被開發(fā)、盤活。

更何況，從城市擴(kuò)容的長遠(yuǎn)規(guī)劃來看，雁灘板塊依舊是蘭州城市北拓、東擴(kuò)進(jìn)階的關(guān)鍵鏈接區(qū)域，其在蘭州主城各大片區(qū)中的優(yōu)勢，更是不容小覷。

去年12月31日，蘭州市自然資源局發(fā)布了一則關(guān)于蘭州市中心城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃-雁灘片區(qū)YT03-07-06、08街坊局部地塊規(guī)劃維護(hù)方案的公示。

該地塊涉及中小學(xué)用地、二類居住用地、以及防護(hù)綠地和公園綠地等，占地位置也是較為優(yōu)越的，最重要的是，此次調(diào)規(guī)的土地東南側(cè)，就是備受蘭州人關(guān)注的張?zhí)K灘城改項(xiàng)目。

據(jù)悉，張?zhí)K灘城改項(xiàng)目計(jì)劃打造集5A級寫字樓、星級酒店、高級公寓、集中商業(yè)、社會養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、高端人文社區(qū)及文化教育設(shè)施為一體的城市綜合區(qū)，待其建成后，這里也將是一幅嶄新的面貌了。

此次地塊的規(guī)劃維護(hù)方案也就意味著，整個(gè)項(xiàng)目占地面積約27.3公頃（合約410畝）的張?zhí)K灘城改項(xiàng)目，也將隨之推進(jìn)。

而去年12月27日，綠城管理與蘭州金航恒業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也正式簽約，就“小雁灘”項(xiàng)目的開發(fā)達(dá)成了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

小雁灘地塊就位處雁灘核心的黃金燙地處，作為蘭州市最早納入城中村改造的61個(gè)村之一一直備受關(guān)注，再加上此次綠城的進(jìn)駐，這片區(qū)域無疑也迎來了一次新的機(jī)遇。

此外，早在去年12月10日，雁灘占地約合139.05畝，其中居住用地占據(jù)約115畝的CG-43-1用地，也發(fā)布了實(shí)施層面的詳細(xì)規(guī)劃。

這塊地的地段也相當(dāng)優(yōu)越，其位處均家灘區(qū)域，東側(cè)和南側(cè)連接著科教城、基業(yè)豪庭等成熟住區(qū)，地塊四周還有諸多規(guī)劃支路，城關(guān)萬達(dá)廣場、欣大購物廣場等商圈都能輻射到，其地塊北側(cè)就是規(guī)劃中的雁灘雁興園（原雁灘雕塑公園一期）項(xiàng)目。

實(shí)際上，除了最近發(fā)出動(dòng)態(tài)的幾個(gè)片區(qū)外，整個(gè)雁灘片區(qū)的重點(diǎn)棚改項(xiàng)目，也一直在推進(jìn)中。

蘭州市2025年城中村改造申報(bào)項(xiàng)目審查會議上，就探討了國家城中村改造最新政策和蘭州市近期城中村改造工作情況，并梳理謀劃了城中村改造五年規(guī)劃和2025年項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃有關(guān)事宜，其中雁灘片區(qū)赫然在列。

一旦最近發(fā)出動(dòng)態(tài)的區(qū)域與這些棚改項(xiàng)目能動(dòng)起來，且逐一落地，那整個(gè)雁灘區(qū)域，無疑也將迎來新的發(fā)展，這也是今年最讓人期待的區(qū)域了。

最后值得一提的，就是這段時(shí)間較為熱火的東崗片區(qū)了。

1月8日，蘭州市自然資源局相繼發(fā)布了位于城關(guān)中心片區(qū)、東崗片區(qū)兩宗地塊的規(guī)劃維護(hù)方案。

其中東崗片區(qū)DG01-03-02、04街坊局部地塊，總用地面積約10.51公頃，約合157.65畝（具體面積以實(shí)測為準(zhǔn)），分南北兩宗地塊。而該地塊即為中車集團(tuán)蘭州七四三七工廠原址土地居住用地儲備項(xiàng)目的部分用地。

而去年年底，七四三七工廠原址還有合約37.516畝的2塊居住用地被陸續(xù)摘得，加上此次規(guī)劃維護(hù)方案公示的兩宗地塊，如今七四三七工廠原址及周邊已有四宗195.166畝居住用地，先后有了新動(dòng)態(tài)。

地塊整體來看，連片規(guī)整且規(guī)模較大，各項(xiàng)指標(biāo)以及容積率也是按照蘭州立體生態(tài)住宅新規(guī)而定的，其整體發(fā)展?jié)摿σ彩呛艽蟮摹?/p>

且根據(jù)前幾年，蘭州城關(guān)區(qū)重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目名錄顯示，七四三七廠綜合體開發(fā)項(xiàng)目占地227695.4平方米（約合341.5431畝）。

一旦項(xiàng)目能夠穩(wěn)步推進(jìn)，那整個(gè)東崗片區(qū)也會在它的帶動(dòng)下改頭換面，迎來一場全新的發(fā)展格局。

綜合來看，自去年11月蘭州多番供地后，蘭州已已成功出讓13塊宗地，與此同時(shí)，蘭州主城還有多宗優(yōu)質(zhì)地塊公示了規(guī)劃方案，包括碧桂園的42.6畝醫(yī)院用地，城關(guān)區(qū)何家莊社區(qū)的居住用地、雁灘片區(qū)一宗商業(yè)用地等。

客觀而言，蘭州的土拍市場真的好幾年沒有這么熱鬧過了。上一次火熱至此之時(shí)，還要將時(shí)間軸拉回3年前，七里河大灘區(qū)域龍湖和綠城集中入駐的時(shí)候，此外，其余的區(qū)域都是不溫不火，部分區(qū)域也基本上只有一個(gè)單盤獨(dú)大。

能肯定的是，2025年，這些區(qū)域還會有持續(xù)性的大動(dòng)作不斷放出，各個(gè)區(qū)域也會以一個(gè)全新的面貌，呈現(xiàn)出新的發(fā)展格局！

雖說眼下，大部分人都抱著悲觀卻又無可奈何的情緒看待蘭州樓市，認(rèn)為利好政策已經(jīng)出盡了，即便有效也只是曇花一現(xiàn)。

可實(shí)際上，目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展是和樓市緊密聯(lián)系在一起的，樓市還在底部運(yùn)行，那很多刺激政策就還有繼續(xù)加碼的空間，且這個(gè)空間也很大。只不過，很多事情無法一蹴而就，政策落地到生效也是需要時(shí)間去傳導(dǎo)的。

毋庸置疑，當(dāng)下的蘭州樓市已經(jīng)出現(xiàn)了非常喜人的變化，2025年很多正在預(yù)熱的板塊，也將在土拍市場的帶動(dòng)下逐漸活躍起來。

只要大方向是對的，那整個(gè)樓市的狀態(tài)也勢必會慢慢回暖，情況也會一天比一天好，總得來說，2025年的蘭州樓市還是值得我們期待的。

至于哪個(gè)板塊會再度掀起熱潮，成為市場的佼佼者呢？就讓我們拭目以待吧！