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作者：余飛

01

鄭州賣地收入，跌破百億

鄭州2024年的賣地收入，相較于高點(diǎn)時期，已經(jīng)腳踝斬了。

數(shù)據(jù)顯示，2024年，鄭州全年賣出了20宗住宅土地（除安置土地外），累計(jì)成交面積1053畝（≈2.3個鄭州人民公園），成交總額96億。

來源：公眾號“鄭州樓市”

96億元，相比于去年的330億元下跌了71.2%，相較于2018年賣地收入巔峰時期的1271億元，下跌了92.5%，妥妥的腳踝斬。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：2018年至2023年為鄭州市財(cái)政局公布，2024年為公開報(bào) 道

賣地收入從逼近1300億到不到百億，鄭州樓市的心路歷程，是中國房地產(chǎn)從瘋狂到冷靜的真實(shí)寫照。

同時，鄭州賣地收入的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，也剛好是其房價的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。細(xì)數(shù)來看，鄭州房價已經(jīng)持續(xù)陰跌了七年。

這一輪房地產(chǎn)調(diào)整，南北反應(yīng)差異比較大，首先是東北地區(qū)，然后是北方，最近三年才輪到南方中心城市。

鄭州賣地收入不斷跳水背后，是其銷量不斷下滑帶來的直接結(jié)果。

鄭州方面，商品房銷量自2018年以來，一年不如一年，而庫存量則與日俱增。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

2023年鄭州房屋銷售總面積2028.6萬平方米，相較于2018年的高點(diǎn)，下跌了45.4%。銷售額1748.4億元，相較于2019年的高點(diǎn)下跌了48.6%。

房屋庫存則突破了1100萬平方米。

2024年，鄭州全市新建商品房共計(jì)成交套49766套，成交面積531.54萬㎡。與2023年上半年的96045套相比，同比下跌48.2%。

不過，下半年隨著鄭州各種去庫存大招出臺，如“賣舊買新”、“以舊換新”、“商品房團(tuán)購”、“房票棚改”等，疊加四季度一線城市掀起的新一輪救市拉動，鄭州房地產(chǎn)行情迎來了好轉(zhuǎn)。

鄭州官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示：

2024年8~12月，鄭州市商品房銷售面積實(shí)現(xiàn)環(huán)比“五連增”，12月當(dāng)月銷售面積環(huán)比增長12.74%、同比增長6.89%。

但全年商品房銷量相較于去年，依舊大幅下跌。

鄭州發(fā)布披露， 2024年全市商品房銷售量完成1124萬平方米，二手房交易完成1044萬平方米。

1124萬平方米，相較于2023年的2028.6萬平方米，下跌了44.6%。

其房價也仍在下跌。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年11月份，鄭州新房同比下跌6.9%，二手房同比下跌8.5%。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國家統(tǒng)計(jì)局

02

鄭州庫存迎來好轉(zhuǎn)

在這種背景下，鄭州于2024年7月份發(fā)布了 《關(guān)于取消商品住房價格指導(dǎo)的通知》，提出：

經(jīng)市政府研究，住房保障部門不再對新建商品住房銷售價格進(jìn)行指導(dǎo)，開發(fā)企業(yè)按照自主定價進(jìn)行銷售、辦理商品房預(yù)（銷）售許可（備案）手續(xù)。

也就是說，鄭州市取消了新房限價措施，價格由開發(fā)商自主決定，并予以備案。

這是一種迫于無奈以及順應(yīng)時勢的操作，鄭州取消天地板之后，武漢等城市也之后進(jìn)行了跟進(jìn)。

回看2024年的鄭州樓市，除了一些下跌數(shù)據(jù)外，也有一些好消息。

比如圓滿完成了去年的保交樓任務(wù)。

鄭州官方1月9日發(fā)布消息：

2024年，全市320個保交房項(xiàng)目交付274個共10.2萬套，交付率達(dá)92.07%；全市142個專項(xiàng)借款項(xiàng)目12.8萬套全部建成交付，“保交樓”工作任務(wù)圓滿完成。

來源：鄭州市政府官網(wǎng)

保交樓是2022年讓鄭州樓市陷入漩渦的關(guān)鍵，當(dāng)年的停貸風(fēng)波，鄭州首當(dāng)其沖。

以至于后來鄭州市率全國之先設(shè)立了地方性紓困基金，并獲得了國開行1600億棚改專項(xiàng)款。

同時，當(dāng)年9月初發(fā)布了《“大干30天，確保全市停工樓盤全面復(fù)工”保交樓專項(xiàng)行動實(shí)施方案》。

這些都是在為保交樓保駕護(hù)航，重振市場信心。

但在全國樓市調(diào)整的大背景下，依舊擋不住其商品房銷量、賣地收入、房價三殺。

當(dāng)然，賣地收入下降也帶來了一個好結(jié)果，那便是商品房庫存量下降。

從上面本號梳理的數(shù)據(jù)可以看到，鄭州的商品房庫存量從2016年的349萬平方米增長至1143.6萬平方米。

而2024年，鄭州官方披露：

截至2024年底，商品房庫存同比減少602.97萬平方米，其中商品住房庫存減少474.13萬平方米。

克而瑞前幾天發(fā)布的數(shù)據(jù)同樣顯示，鄭州成為2024年重點(diǎn)城市中商品房庫存量減少最多的城市。

03

樓市失意，產(chǎn)業(yè)得意

相比于樓市的失意，在產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)上，鄭州的表現(xiàn)則可圈可點(diǎn)，擺脫了2023年之前的頹勢。

回看數(shù)據(jù)，2021年，鄭州GDP12691億元，同比增長4.7%，增速遠(yuǎn)不及全國平均線8.1%，在24座萬億城市中排名倒數(shù)第二。

2022年，鄭州GDP為12934.7億元，同比增長1%。相比上年，GDP增量僅為243.68億元，在萬億城市中排名墊底；GDP名義增速1.9%，排名倒數(shù)第一。

在這個過程中，原本鄭州在2019年超越長沙，建立的領(lǐng)先優(yōu)勢消耗殆盡。2020年被長沙反超，2022年長沙將差距擴(kuò)大至近1000億。

2023年，鄭州終于找回了場子。從前三季度開始，鄭州的GDP增速就一直領(lǐng)跑萬億城市，去年前三季度GDP規(guī)模更是首次沖破萬億元。

2023年，鄭州全市地區(qū)生產(chǎn)總值為13617.8億元，按不變價格計(jì)算，同比增長7.4%。

7.4%這一增速，大幅跑贏了全國大盤2.2個百分點(diǎn)，穩(wěn)穩(wěn)位居26個萬億GDP城市增速第一席位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

2024年，鄭州的GDP增速也全程跑贏了大盤。

去年一季度，鄭州GDP增速6.2%，增速位居36個主要城市（直轄市、副省級城市、省會與首府城市）第9位。

去年上半年，鄭州GDP增速5.3%。前三季度，鄭州GDP增速5.5%，位居主要城市第7位。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

鄭州能夠?qū)崿F(xiàn)逆襲，在于工業(yè)恢復(fù)。

2023年，鄭州規(guī)模以上工業(yè)增加值同比增長12.8%，這一增速在主要城市中位居第一位。

所以說，鄭州GDP增速搶眼背后，工業(yè)當(dāng)記頭功。

從主要行業(yè)看，計(jì)算機(jī)通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)、汽車制造業(yè)、有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)增加值分別同比增長13.6%、67.0%和12.0%。

計(jì)算機(jī)通信產(chǎn)業(yè)是鄭州的當(dāng)家產(chǎn)業(yè)，去年實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)增長。

增速最猛的還是汽車制造業(yè)。去年鄭州的汽車生產(chǎn)有多強(qiáng)悍？

2023年，鄭州市汽車產(chǎn)量83萬輛、增長61.7%，其中新能源汽車31.6萬輛、增長3.5倍。

新能源汽車產(chǎn)量增速堪稱狂飆。2022年，鄭州的新能源汽車產(chǎn)量才7萬輛，2023年猛漲至31.6萬輛。

2024年鄭州的工業(yè)發(fā)力，同樣很猛。鄭州統(tǒng)計(jì)局披露：

前三季度，全市規(guī)上工業(yè)增加值同比增長11.0%。前三季度，全市規(guī)上工業(yè)六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值同比增長12.3%。其中，汽車及裝備制造業(yè)、鋁及鋁精深加工產(chǎn)業(yè)、電子信息工業(yè)增加值分別同比增長24.6%、14.0%、12.8%。工業(yè)轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢良好。規(guī)上工業(yè)高技術(shù)制造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、工業(yè)戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)增加值分別同比增長14.9%、14.7%、13.0%，占全部規(guī)上工業(yè)增加值的比重分別比上半年提高2.3個、2.1個、3.3個百分點(diǎn)。數(shù)字化、綠色化產(chǎn)品加快產(chǎn)出。工業(yè)機(jī)器人、充電樁、鋰離子電池、服務(wù)器產(chǎn)量分別同比增長3.8倍、91.7%、60.5%、46.7%。

在這些數(shù)字背后，新能源汽車依舊是大功臣。

2023年4月，鄭州比亞迪工廠正式投產(chǎn)。2023年鄭州生產(chǎn)的31.6萬輛新能源汽車中，有20萬輛汽車是比亞迪生產(chǎn)的。在比亞迪的助力下，鄭州用了不到一年時間，就進(jìn)入新能源汽車產(chǎn)量前十城市榜單。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

2024年前三季度，鄭州汽車產(chǎn)量69.12萬輛、增速83.5%，新能源汽車產(chǎn)量36.17萬輛、增速901.9%。預(yù)計(jì)全年整車產(chǎn)量超110萬輛，新能源汽車產(chǎn)量接近70萬輛。

來源：河南省政府官網(wǎng)

盡管與頭部幾個新能源汽車仍較為懸殊，但鄭州也算是終于擺脫了燃油車時代的毫無存在感，在新能源汽車時代，位列全國前十。

按照鄭州官方的規(guī)劃：

汽車產(chǎn)業(yè)是鄭州市確定的戰(zhàn)略支撐產(chǎn)業(yè)之一，汽車產(chǎn)量占全省的80%以上。鄭州市提出，到2025年，力爭全市新能源及智能網(wǎng)聯(lián)汽車產(chǎn)能超過120萬輛，動力及燃料電池產(chǎn)能達(dá)到15萬套，驅(qū)動電機(jī)及控制系統(tǒng)產(chǎn)能達(dá)到10萬套，智能網(wǎng)聯(lián)汽車技術(shù)創(chuàng)新和推廣應(yīng)用體系基本構(gòu)建，新能源汽車占汽車產(chǎn)業(yè)比重明顯上升。

我在分析合肥、重慶的文章中，多次強(qiáng)調(diào)過，汽車是所有產(chǎn)業(yè)中最具吸引力的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)樗阋愿淖兂沁\(yùn)。

當(dāng)年一汽落戶長春，讓長春在東北到處都是直轄市的年代里，也獲得了直轄市的頭銜。后來由于國家發(fā)展戰(zhàn)略調(diào)整，東北所有的直轄市都撤了。

二汽誕生于中蘇關(guān)系破裂開啟三線建設(shè)時代，落戶在大山深處的湖北十堰。十堰當(dāng)時還只是一個近百戶居民的小鎮(zhèn)，如今七普時期擁有320.9萬人口。

因?yàn)槎牡絹恚吲c其原本所屬的鄖陽地區(qū)換了身份，1973年十堰升格為地級市，1994年鄖陽地區(qū)和十堰市合并，仍稱十堰市，鄖陽地區(qū)則降級為十堰的鄖陽區(qū)。

1980年三線建設(shè)結(jié)束，十堰由于交通不便，二汽決定遷出，先是遷到了襄樊（現(xiàn)在的襄陽）成就了襄陽的湖北第二城的身份。1992年二汽改名東風(fēng)汽車，2003年遷到武漢，成就了武漢的汽車工業(yè)，且是武漢如今的當(dāng)家工業(yè)。

隨著如今新能源汽車的崛起，新興汽車工業(yè)，依舊在改變著城市命運(yùn)。

深圳已經(jīng)成為新能源汽車第一城，西安也因?yàn)樾履茉雌囈欢蕊L(fēng)光，如今合肥、重慶、鄭州也新能源汽車迎來了新一輪城運(yùn)。

04

鄭州還有很長的路要追趕

雖然抓住了新能源汽車，但相比于頭部產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城，鄭州還遠(yuǎn)沒有到能夠得意、松懈的時候，相比于頭部產(chǎn)業(yè)強(qiáng)城，鄭州還有很長的路要追趕。

盡管41個工業(yè)大門類中，鄭州擁有37個，種類很豐富，但能夠拿得出手的就兩個。

一個是計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)，另一個是有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)，這是鄭州僅有的兩個總產(chǎn)值過千億的產(chǎn)業(yè)。

以王牌產(chǎn)業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)來說，2022年鄭州這一產(chǎn)業(yè)的總營業(yè)收入為6251億元。

有色金屬冶煉和壓延加工業(yè)2022年的營業(yè)收入為1656億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

相比于其他頭部城市，這點(diǎn)家底很寒磣。

產(chǎn)業(yè)第一強(qiáng)城深圳，擁有7個千億產(chǎn)業(yè)，千億產(chǎn)業(yè)數(shù)量雖然不是最多，但計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)超過2.55萬億元。僅這一個產(chǎn)業(yè)，就超過了其他城市所有產(chǎn)業(yè)之和。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：深圳市統(tǒng)計(jì)局

蘇州擁有11個千億產(chǎn)業(yè)，其中1個為萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：蘇州市統(tǒng)計(jì)局

東莞5個千億產(chǎn)業(yè)，1個萬億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：東莞市統(tǒng)計(jì)局

廣州擁有6個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：廣州市統(tǒng)計(jì)局

成都擁有5個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都市統(tǒng)計(jì)局

南京擁有6個千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：南京2023年統(tǒng)計(jì)年鑒

除了產(chǎn)業(yè)整體仍偏弱外，鄭州過度押注富士康，也是其不確定性因素之一。

鄭州的當(dāng)家產(chǎn)業(yè)計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)是富士康帶來的，而富士康給鄭州帶來的，又絕不僅僅只是這些。

在富士康來鄭州之前，鄭州幾乎沒有什么電子信息產(chǎn)業(yè)，主要依賴于傳統(tǒng)的紡織、汽車、煤炭和食品等制造業(yè)。

富士康到來之后，根據(jù)公開資料顯示，帶動了一批中上游的零部件生產(chǎn)商一起進(jìn)來，僅富士康配套企業(yè)就超過了600家，在鄭州建立起了一個規(guī)模龐大的電子信息產(chǎn)業(yè)集群。

富士康的到來，還帶來了大批就業(yè)崗位。

富士康鄭州產(chǎn)業(yè)園區(qū)高峰時期有32萬左右的員工。隨著富士康的到來，帶熱了產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊的各類商業(yè)活動，這么多員工，配套的生活、消費(fèi)等服務(wù)就業(yè)，這些就業(yè)崗位起碼是富士康本身就業(yè)的2倍以上。

對鄭州出口的助攻，更是居功至偉。

2008年時鄭州的出口只有29.5億元，受全球金融危機(jī)影響，外需減弱，2009年的出口下降至22億美元。2010年富士康到來出口立刻上升至34.6億美元，2011年飆升至96.4億美元，幾乎是前一年的三倍。2012年又在前一年基礎(chǔ)上翻了兩倍多，達(dá)到了202.6億美元。

2022年增長至534.7億美元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：鄭州市統(tǒng)計(jì)局

一家企業(yè)改變一座城市。阿里改變了杭州，富士康改變了鄭州。

一家企業(yè)成就一座城市，自然是好事， 但是，這樣一種過度依賴的方式，鄭州需要做出改變。

就像北方很多資源型城市過度依賴某一種資源一樣。

無論對于哪個城市，過度依賴某個企業(yè)，或者某一個產(chǎn)業(yè)鏈條，都是相當(dāng)危險(xiǎn)的事情。

東北華北很多資源型城市曾經(jīng)過度依賴煤炭，依賴鋼鐵生產(chǎn)，煤炭和鋼鐵讓他們興盛，然而隨著產(chǎn)能過剩和資源枯竭，北方一大批城市，尤其是東北地區(qū)一批資源型城市，走向了十年人口通縮之路。

這就是產(chǎn)業(yè)單薄導(dǎo)致的。

對于企業(yè)的過度依賴，道理相通。如果是本土企業(yè)，擔(dān)心大可不必。就像杭州從來不擔(dān)心阿里會撤離，深圳也不會擔(dān)心華為、騰訊、比亞迪、大疆會撤離一樣。

但富士康之于鄭州卻不同，富士康來自中國臺灣，臺海局勢的變化，隨時會影響富士康的去留。

所以說，鄭州需要未雨綢繆。

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