我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

以下精選問答內容來自房段子解答案例。由于以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此回答的內容數據可能有一定的時效性，不能完全套用，還請理解。

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會員

提問

成都房價，為什么看起來沒怎么跌呢？我在***上班，都跌成狗了，連著周邊的大小城市全都接近腰斬，為啥成都那么堅挺？

房段子解答

很多人奇怪，成都的房價為什么沒怎么跌？或者說跌得不如北上廣深那么慘？

這是一個尷尬的話題。

1、誰說成都沒跌呢，慘的也很多很多，去年砍價博主賺得盆滿缽滿就是鐵證。
2、再說為啥就一定要像北上廣深那樣的回撤力度呢？本身的樓市基本面、絕對值都不一樣。
3、現在是信息化時代，一線沿海完整的周期輪回，成都大概率不會復制了。
4、成都操盤手真的厲害，一聲令下，喊漲就漲，讓跌就跌，這點是業內共識。
5、大家補充...

會員提問

你好，目前已解決學區需求，在天府一街上班，現金200多點，家庭一年60左右比較穩定，希望低負債。本來打算在一街租房陪讀的，但是想到現在大環境還不錯，所以想看周邊400左右的房子，有沒有好點的，二手房也可以，我們不需要學區。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

其實目前來看，我覺得核心點是一個問題：天府一街附近（兼顧孩子接送），有沒有高性價比的樓盤（單價低產品好），預算在400左右。

我先說答案，有，不過很少，假設不買或者沒買到，還不如不買房（是的，我作為房產博主，并不是推薦所有人都去買房）。

比如你們月租金五六千，對應400萬的房子，租售比是1.75%，這個很低很低了。這意味著什么呢？400萬拿著保守理財的收益，都高于你房租還有剩，所以此時能作證買不如租。（理想的租售比大概是2.5%往上，這意味著280萬能買下來一套月租五六千的房子？在成都尤其是大源這邊，太難了。）

關鍵是，當前普遍預期來看，絕大多數的房子，缺乏明顯的增值性，還有陰跌的概率。

所以回過來說，到底有沒有性價比買法？我覺得是有且只有一個，大源新房，人才公寓高投天悅錦萃，從這里到蒙小大概自駕是5公里，不堵車的話，14-17分鐘。公交的話，最快就是依托5號線，大概花費30分鐘。

這個小區主要優勢在于一方面是新房，產品相對改善，我推薦看它的120平T2洋房，套四雙衛，整體格局是打開了的，放在大源未來的二手房市場里，也是較好的產品。另一方面是價格，我估計優惠前約420萬，優惠后約390萬（按照60平85折計算的話），假設你們是更高層次的人才資格（高新區的人才資格你們申請了吧？），那么還能節省更多的花銷，比如350左右拿下？到時候單價折合不到3萬，對比周邊大源的二手市場，很明顯是能看得到剪刀差的，也就是說，增值性是有的，性價比凸顯出來了，此時就算不自住，那么也是一個較好的投資產品，也充分地利用好了人才資格。但假設要自住的話，那么就能更節省一大筆租金，把這套房，把你的資金預算發揮到極致。后面孩子畢業了，搬回西門，這套房也可以適時套現盈利。

關于高投人才公寓的產品詳見：https://weibo.com/1551561845/Oe48r87nT

PS：假設你們是AB類人才，還可以看看金融城的人才公寓，融悅府更好：https://weibo.com/1551561845/Oa9wb7HOp

除此之外，二手房市場我也逐個區域和板塊排查了一遍，品質差的沒意義；品質好的大多又帶有學區溢價，很明顯的溢價，對我們不劃算；品質好然后又不帶溢價的，距離上學上班都太遠，而且板塊的確定性不高，未來還有持續降價的風險，因此也不構成最優解，符合前面評判的買不如租的邏輯，除非你再去看看林家壩、新川的幾個盤。

會員提問

你好，我們是川內縣城小市民，常年在外務工收入不高眼界有限，錯過了成都大漲的周期。在老家有一套商品房，商鋪，還有幾套拆遷房，考慮到孩子讀書和未來發展，打算在成都先買房立足一下，與其花錢去卷教育大量投入還不如在省城給她們個立足點。

1、房屋性質：自住+保值(考慮小孩將來若有能力可以置換）+附帶一點學區性質（因小女目前小學4年級）。2、目前手里只有存款50萬，月收入1.6萬（婚后老婆沒有上班）所有只想考慮價位150萬至200萬的（現房、配套成熟、環境還行）二手房。3、房屋區位：考慮在三環外，（東三環和南三環之間）如三圣鄉附近版塊附件。望您百忙之中能給予解答，就我這種情況的預算能選到合適的房嗎，望能給予合理建議！

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

整體來看，你們是預算200萬內，尋求偏保值自住流通的，最好能兼顧到小女兒讀書，回老家往返便利度的買法。

可憐天下父母心，現在你們人到中年，考慮給孩子提前布局，以后不論怎么樣，也是兩個孩子的資產，你們老家的房子包括商鋪，拆遷房這個我不擅長本地樓市也不做具體建議哈，你們自己抉擇持有的壓力和必要性。

換過來說，現在首付50，然后月入1.6萬，考慮總價150-200萬的房子。首先是首付杠桿，按照3成理論來說，只能買到166萬的房子，加上提前預支稅費中介費，可能只有150萬的總價預算。但是現在全國不都在推行1.5成首付嗎？假設成都也施行，那么杠桿到200萬則比較容易（0.25成），現在能做的就是等，觀察。

然后就是貸款，月入1.6萬，一般月供8k，按照當前商貸利率3.75%來看，理論上可以貸款170萬+，加上50萬首付，那么200萬內倒也是比較合適的段位。

也就是說，從月供能力，到杠桿政策來說，設定在200萬內的成交價，也是比較合理的。

從你們南充這邊的往返角度來說，盡量先看東三環到南三環之間吧，這邊也是傳統意義上的成都核心區，地段你還挺會選，又貴又好，所以價格一定要控制在200萬內這個大前提的話，所以新房是沒戲了，洋房小高層也很難（不看二圈層），從務實單價角度來看，我建議看房齡15年（最好10年）內的次新電梯高層，尋求主流的樓盤，買小套三的格局。

比如桐梓林附近，可以看看中國水電泛悅國際的76-81平的小套三，是電梯高層小戶型，但是地段很不錯，偏核心，周邊的購買力產業群是不錯的，因此這些年價格支撐也很到位，目前租金可以叨叨3-4.2k，租售比還是很不錯的，未來尋求保值出租都不錯，關鍵也屬于武侯這邊，后面針對你小女兒讀初中讀高中，都是有用的。

另外周邊類似的話，可以看看錦江東湖這邊的瑞升望江橡樹林三期，學區還挺不錯，小學初中都可以，目前能買80平出頭的套三，盡量把價格壓到200內（近期成交價在200出頭，再熬一熬等一等行情下行，我覺得跌破200的概率也很大，不知道你們方便來成都看房不？有空也要落實到線下去找個中介帶看房源啥的，我這邊單純線上分析，最終還是要結合到線下實際來比對和成交），租金也很不錯，基本上3.5-4.5k之間，也是不錯的回報率了。

非常非常非常次新的話，推薦看看川師這邊的自在軒，小學一般，初中融入錦江大環境后還可以，21年的次新房，目前有94-106平的套三單衛雙衛，基本清水200左右可以拿下，如果非常在意房齡，后期也有錢來裝修的話，那么可以考慮它。

接下來還可以看三圣鄉，有的地段偏，有的產品差，有的學區貴，有的房齡老，所以權衡之下，我覺得最合適的，可能就是綠地468云璽，目前有多個組團的89平套三戶型，房源量較大，品相好的樓層裝修，是可以好好挑選的，最終把價格壓到200內，也非常容易，綜合的商業地鐵樓盤品質，城市界面以及讀書的學區問題，都是集大成者，是很穩妥主流的買法。

另外要再擴大范圍的話， 我們往東門和南門走一走。

東門建議看看成華杉板橋這邊，界面好年輕人多，租金高，比如中糧錦云這個小區品質就很好，目前也有70多平的小套三可以上車，贈送大，橫廳最優，砍砍價也能到200內。周邊類似的，還有街對面的萬科金色樂府、招商中央華城都很典型。

南門的話，我推薦看看高新區，國際城南，是成都價值最為核心的區域之一，高新區可以考慮新川板塊，學區溢價不高，但是未來價值可期，聚集了很多次新剛改樓盤，現在可以看看碧桂園沁云里、北大資源頤和翡翠府、中鐵城錦南匯、中德英倫世邦這類次新二手房，套三單衛雙衛都有，基本上總價可以滿足預期，城市界面也發展起來了，周邊新房單價3.5萬，而這邊二手房大概是2-2.5萬，所以性價比還是不錯的。

最后再順帶提一下，西南的話，主要就看武侯區了，比如麗都板塊的中糧香頌麗都、武侯新城的保利花園五期、中筑西府蘭庭也都差不多的產品和價格格局，但是從西南到東門這邊上高速回南充遠了一些。