我知道這個標題寫出來有點標題黨。

但我是真的忍不住啊。我剛剛從海南回來。這次去的主要目的只有兩個：一個封關之前再次深度調研。一個是尋找好的買入機會。

先說結論，在經歷長達6年的去房地產化之后，然后又經歷了近三年的深度回調之后，你無論是想買海口的學區房，還是想買三亞的稀缺改善，又或者想買東線三大黃金度假灣區的精裝現房，上車門檻都已經低到你不敢相信。

特別說明：

1?、海南去房地產化開始于2018年?。

在2018年宣布自貿港戰略后，海南立刻停止了土地供應，并在全島執行最嚴格的限購政策，特別是在五指山和保亭等地全面停止地產開發?。

2、從2019年到2024年，海南房價經歷五個階段的下跌。

而2024年是海南房地產市場最低迷的一年，在特價+政策刺激的背景下，市場依然往下走， 除了海口、三亞老城部分新盤還有市場關注，其他市縣銷售慘淡到無法言說。

因為除了本地剛需還進場之外，外地客戶逐漸萎縮至接近零，于是在2024年的下半年，海南房價又經歷了一次下跌。

特別是國央企不講武德，特價力度非常大，導致小開發商相等封關后房價大漲惜售的，也不得不加入拋房的行列。

比如海口五月花新一代的產品，原來認為它的定價應該在28000左右，結果開盤24000，直接把周邊競品項目羅牛山整懵了，只能跟著降價。

3、截止到2024年底，已經是全島普跌。

比如海口的二手房市場，房價跌幅可達到三成。之前2萬+單價的房子，現在普遍賣到1萬五六。

就連海口之前房價最堅挺的知名學區房九小僑中，之前賣兩萬七八的，現在已經跌到兩萬出頭了。

而新房相比于23年又下降了7000塊錢每平，海甸河兩岸的新房18000目前都可以上車了。

江東新區原來備案價格已經超過了3萬，但現在起步1萬五六就能上車。

之前普遍三萬+的新房，現在很多2萬以都能買到；

南海大道龍湖光年旁邊15000多就可以買到洋房；

濱江路14000多可以拿到江景房。

還有海口濱江灣某項目，原來賣將一萬八九，24年一萬二三開始甩賣。

還有濱海幸福里原來兩萬多，如今18000多，甚至國貿、龍昆南都出現了一萬五六的項目。總之，海口非主城區價格往一萬內走，主城區價格往一萬五六走，改善型住宅往2萬以內走。

其它區域更慘，儋州的楊浦、臨高的金牌港這些地方一年也賣不出去幾套房子。

澄邁的海南生態軟件園，相比高點幾乎都腰斬，七八千塊錢就能買到，還能首付分期。

還有其它旅居大盤房價基本上全線崩塌，連海棠灣、土福灣都跌的慘不忍睹。

清水灣高峰期四五萬單價的現在干到兩萬三四都能上車。

還有其它的什么棋子灣、月亮灣房價已經回歸到五六千塊錢一平方，其他不知名的灣區可能四五千塊錢都能拿得到。

還有三亞，三亞主城的降幅明顯的要高于海口的主城區降幅。

原來三亞豪宅的價格在5萬塊錢左右，海口在3萬塊錢左右。如今是海口打了7折，原來賣兩萬五六，現在可能賣2萬左右。而三亞市原來賣5萬，現在賣兩萬五六；

三亞灣之前三四萬的新房，如今兩萬三四都能買到。還有保利某盤、華潤某盤、吉祥某盤都是新一代的豪宅，原來賣三萬多24年都是兩萬出頭在賣。

崖州23年還在賣2萬23，如今已經干到了一萬七八。

以上就是當下海南房地產市場情況。相信各位看完之后，最直觀的感覺就是房價降了，降幅還不小。

對于已經在海南有房子的朋友吶，這當然不是個好消息。

但對于想要買海南房子的朋友來說，這無疑是好消息。畢竟沒人想買房買到高位上。

那么海南房價為什么回調力度這么大呢？

主要原因就是全面去房地產化。

更重要是也和過去幾年國內經濟形勢不太如意有關，畢竟海南的房價不取決于本地人的購買力，本地人5000的工資不足以支撐現在海南的房價體系，畢竟連縣城的房價都過萬了，更不用說那些三四萬的灣區房價。海南的房價支持來自于全國中產的購買力，而中產的購買力取決于全國經濟的基本面。

所以只要2025年經濟刺激有效，海南的房價一定會上漲，尤其是具備稀缺屬性的房產。

現在還有個什么情況呢？就是海南自己也意識到這個去房地產化有點去過頭了，所有從2023年政策面開始全面重啟房地產！

所以，現在的海南樓市，一邊是政府瘋狂賣地，一邊是為了刺激市場大幅放松限購，而首付早就已經降到了15%，貸款利率3.1%。

說白了，整個海南，現在只要你愿意，拎著錢來，想咋買咋買！

所以目前海南的買房的基本邏輯就三條：

1、兩個字——抄底。

2、海南自住，能買海口的不買三亞。能買三亞不買其它市縣。能買住宅的不買公寓。

3、度假需求優先選東線灣區。

4、海南跟內地所有城市，買房邏輯都不一樣！

內地，核心地段大于一切，要買人多、產業多的地方，比如CBD最核心！

但海南，東線灣區大于一切！灣區+地段+配套+央企最有價值！

這也就基本上鎖定了三大度假灣區，萬寧石梅灣、陵水清水灣、三亞海棠灣。

但是經過20年的開發周期后——

陵水清水灣時代已經結束了。目前主要在售的綠城藍灣小鎮已經已經進入尾聲，目前主要在售別墅和大平層，正常房源3萬+。

三亞海棠灣其從規劃之初就是奠定了高端奢華的基因，但是保利的灣區運營能力一般。

目前海棠灣整體戶型在140平方以上，正常房源要去到4萬+了。

還有石梅灣。

其作為華潤主導的灣區，已經交房了6期，開發周期也到了中后段。其最新產品也全面走向疊墅和洋房大戶型化，價格也跳到了18000以上。

還有一點需要大家注意，那就是當下的供應。

如果你在2015年、16年關注過海南房地產市場就會知道，當年是清水灣、三亞灣、石梅灣、海棠灣等等幾大灣區幾十個項目同時在賣，每一個都是大幾期，看不完根本看不完。

現在呢？這一次是供應量少的可憐，所以如果說這波房價再漲起來，一定一定是創歷史的，那么很多中產可能真的就要和中國最好的度假灣區說再見了，以后可能就真的沒機會上車了。

所以當你把東線調研一遍，其實灣區買房思路已經很清晰：

海棠灣，4萬5起步，賣的最好，140平起步頂豪大平層，沒有小戶型；

清水灣，收尾階段，綠城在售大平層和別墅，總價一千多萬；

石梅灣，五期高層清盤1萬2起步，洋房2萬+，別墅更高；

還有三亞灣，均價3萬8，有航道影響；

所以，預算夠、有錢，就選海棠灣；

而想要門檻低、性價比高的，就選石梅灣。

至少目前為止，石梅灣是僅存的普通中產可以夠得著的國內唯一的黃金度假灣區。

那么我們此次深度調研之后，有沒有可選的成果呢？

有！那就是1萬2起步買石梅灣海景房的唯一機會！

首付最低低至20萬，你敢想，你就可以擁有全球最后一片青皮林，亞洲top游艇碼頭，媲美亞龍灣的唯三國際度假區，海南東線唯一6公里一體白色細軟沙灘，媲美邁阿密，集齊山海林溪海五位一體稀缺自然景觀等，這些超級IP里買到這么稀缺的度假灣區，還是精裝現樓交付。

現在買，今年過年全家就能在海邊細軟的沙灘上看除夕的煙火晚會！

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THE END