2025年的第一篇內(nèi)容，讓我們通過日本2位政治經(jīng)濟學專家的新書，來了解一下2030年問題之下，二手戶建（獨棟住宅）的走勢。

明治大學政治經(jīng)濟學部教授野澤千繪在她的新書《2030-2040年 日本的土地和住宅》一書中放出預(yù)言——還有5年！到2030年左右，日本1都3縣的二手戶建和（房屋解體后）土地的流通量，均將大幅增加。

這一預(yù)測的大前提依舊是日本所面臨的核心問題——高齡少子化。

那些在1923年關(guān)東大地震之后建成的房屋，終于在100年之后，要面臨無人繼承而被變賣或者被廢棄的局面，由此進入易主的高峰期。

由于預(yù)計2030年以后，日本將迎來比現(xiàn)在更尖銳的人口減少問題。這些房屋或者土地在被釋放之后，是隨著一輪又一輪的再開發(fā)重新被賦予價值，又或被海外地產(chǎn)玩家轉(zhuǎn)手重獲新生，還是淪為空屋化作城市沉疴，其命運備受社會關(guān)注。

野澤教授在她的新書中，通過可視化地圖描繪出2030年、2040年東京二手戶建增加量最多的區(qū)域。

她推算出東京主要車站800m徒步圈的戶建流通數(shù)字，并創(chuàng)建排名和地圖，得出2030年二手戶建（或者房屋解體后的土地）流通量將高于2040年的結(jié)論。

上面2張地圖中，黑色代表流通量預(yù)計增加100戶以上的地區(qū)，綠色為預(yù)計增加50-100戶的地區(qū)，均不涉及東京核心3區(qū)的數(shù)據(jù)。要注意的是，其所談到的數(shù)字只是進入流通市場的數(shù)量，而不是被認定為空屋的數(shù)量。

野澤教授以東京戶建住宅密集地區(qū)——城南地區(qū)（品川區(qū) · 大田區(qū) · 目黑區(qū) · 世田谷區(qū)）為代表，解釋了二手戶建的發(fā)展趨勢。

城南地區(qū)在交通便利性上均占據(jù)相當?shù)膬?yōu)勢，分別位于東京站、澀谷站、新宿站、池袋站的30分鐘交通圈內(nèi)。

然而，戰(zhàn)后出生的一代人和嬰兒潮那代人正陸續(xù)離開人世，因而出現(xiàn)大量的繼承者，繼承下父輩窮盡畢生努力購置的房產(chǎn)。

這些繼承者差不多也都年過半百了，他們已經(jīng)在世界的某處擁有了自己的公寓，甚至早已定居下來，只好出售或者出租所繼承的房產(chǎn)。

觀點指出，以JR西大井站為首，東急沿線的住宅街將整體面臨二手戶建流通的高峰。排名靠前的車站主要有東急大井町線的中延站、戶越公園站、旗の臺站、荏原町站，東急目黑線的西小山站、奧沢站、洗足站，東急池上線的荏原中延站、久が原站。

特別是東急目黑線奧沢站（世田谷區(qū)）~東急東橫線的田園調(diào)布站（大田區(qū)）周邊，二手戶建流通量將顯著增加。這一帶區(qū)畫整潔，綠化豐富，居住著很多日本的名人，時尚的餐廳和店鋪也非常多。

田園調(diào)布是印在日本萬元大鈔上的澀澤榮一于大正時代開發(fā)的「田園都市」，1923年關(guān)東大地震后，該地區(qū)因住宅受災(zāi)程度較低而名聲鵲起，在昭和時期是東京住民心目中無二的高級住宅區(qū)。

奧沢與田園調(diào)布相鄰，屬于玉川地區(qū)，于1926年開始進行宅地開發(fā)，也是東急目黑線唯一一個屬于世田谷區(qū)的車站。近年，由于臨近的自由之丘的租金較高，很多個性店鋪選擇到奧沢出店，在某書上可以見到不少探店攻略。

如今，這兩座車站之間的住宅街將滿100年居住歷史，隨著第一代人相繼去世，世田谷區(qū)、大田區(qū)的空屋數(shù)量均進入全國第一方陣，當?shù)刈灾误w可是為空屋問題操碎了心。

在灣岸塔樓意氣風發(fā)的年代里，二手戶建是否能夠找到它們的位置呢？倘若淪為空屋，當?shù)厝丝谔伲鞘袡C能衰退，前文所述種種「宜居」也不過是一種虛構(gòu)的理想而已。

在住宅本已供過于求的東京，城南這些戶建住宅區(qū)似乎正在被時代狠狠拋在身后，他們在等待的「救世主」是日本人嗎，還是我們這些外國人呢？

朝日新聞經(jīng)濟部記者山下努在他的新書『2030年不動産の未來と最高の選び方·買い方を全部1冊にまとめてみた』中毫不留情面地這樣評價世田谷區(qū)——

買房最好還是避開世田谷區(qū)和橫浜市。世田谷作為BED TOWN的職能已經(jīng)終結(jié)，空屋數(shù)量全國最多，橫浜市則因財政困難而發(fā)愁。雖然目前尋求這兩處的購房者大有人在，今后恐怕有他們哭的。

他認為，隨著高齡化進展，民生需求全面衰減，甚至公交車或者出租車公司恐怕都會消失。這樣的話，那些只有半瓶子醋水平的「交通便利」地段將被舍棄，不動產(chǎn)行情甚至還不如郊外的車站前位置，世田谷區(qū)就是最好的印證。

說回到2030年二手戶建流通數(shù)增長的話題。

如今，日本社會不僅僅是不動產(chǎn)行業(yè)，福祉、環(huán)境等多部門也都聯(lián)合起來，共同為抗擊空屋問題展開協(xié)作。國家也于2024年修訂了「空家特措法」的繼承部分，以圖積極改善空屋的管理和再利用問題，減緩社會造成的巨大影響。

不過對于外國人來說，根據(jù)購買目的不同，二手戶建并非完全沒有優(yōu)勢，最主要的一點就是便宜，可以根據(jù)自己的理想重新裝修。

但是選購二手戶建的難度較高，尤其要注意以下幾點：

• 確認房屋使用情況，尤其是無法一目了然的位置

• 確認房屋的建筑年數(shù)

• 確認購買后的各項初期費用

• 確認瑕疵擔保責任期限，居住在發(fā)現(xiàn)漏雨等問題時能夠明確責任

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