大家好，我是蘇北哥！一晃已經(jīng)1月10日了，距離過(guò)年還有十來(lái)天時(shí)間了！

01.

最近哪些小區(qū)房?jī)r(jià)在漲？哪些房?jī)r(jià)在跌？全市房?jī)r(jià)漲幅最大和跌幅最大的小區(qū)都是哪些？

本周以來(lái)，北哥探討樓市的話(huà)題都比較輕松，從周一討論各類(lèi)房地產(chǎn)優(yōu)惠ZC在2025年繼續(xù)執(zhí)行和擴(kuò)大執(zhí)行的可能性，談到周二的南京二手房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)有可能發(fā)生的結(jié)構(gòu)性改變，再到周三的降息話(huà)題，可以說(shuō)短短三天時(shí)間，已經(jīng)將2025年購(gòu)房人關(guān)心的話(huà)題討論了個(gè)遍。

文章陸續(xù)發(fā)出之后，也有不少購(gòu)房粉絲在后臺(tái)留言稱(chēng)，還是希望多多討論房?jī)r(jià)走勢(shì)，畢竟買(mǎi)房最重要的判斷標(biāo)準(zhǔn)就是房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)的漲跌是決定購(gòu)房人買(mǎi)房與否，或者合適出手買(mǎi)房的重要砝碼！

眾所周知2024年12月份，南京二手房成交量，因?yàn)閆C加持導(dǎo)致翹尾，成為全年成交量最高的一個(gè)月，全月全市成交量達(dá)到10398套，超過(guò)去年4月份創(chuàng)造的10195套的成交量。

11月13日出臺(tái)的契稅XZ，讓140㎡以下戶(hù)型契稅全部按照1%的標(biāo)準(zhǔn)收取，且從12月2日開(kāi)始全國(guó)執(zhí)行，這無(wú)疑是南京12月二手房成交量激增的重要推手。

然而成交量激增上漲是一方面，去年12月南京二手房成交價(jià)格水平如何呢？根據(jù)相關(guān)權(quán)威數(shù)據(jù)，南京12月二手房全市成交均價(jià)為21829元/㎡，環(huán)比11月份下降了1.2%，然而在這房?jī)r(jià)下降的整體行情中，全市11區(qū)的表現(xiàn)如何呢？

從目前數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，南京11區(qū)去年12月份的二手房成交均價(jià)情況為，5區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲；5區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，1區(qū)房?jī)r(jià)與11月份保持持平。

具體到各區(qū)的二手房?jī)r(jià)格漲跌行情，12月份的表現(xiàn)與此前有較大區(qū)別，最突出的就是非主城和郊區(qū)的二手房成交均價(jià)出現(xiàn)較大幅度回漲。

比如12月份的棲霞二手房成交均價(jià)達(dá)到2.09萬(wàn)/㎡，環(huán)比11月1.99萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)上漲了1000元/㎡，漲幅達(dá)5.03%，漲幅位居全市第一。

再比如江寧12月份的二手房成交均價(jià)達(dá)到1.73萬(wàn)/㎡，環(huán)比11月份的1.69萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，上漲了400元/㎡，漲幅達(dá)到2.37%，漲幅位居全市第二。

還有遠(yuǎn)郊區(qū)高淳，12月二手房成交均價(jià)為0.52萬(wàn)/㎡，環(huán)比11月份的0.51萬(wàn)/㎡成交均價(jià)，上漲幅度達(dá)到100元/㎡，漲幅達(dá)到1.96%，漲幅位居全市第三。

反觀，主城板塊12月的二手房?jī)r(jià)格卻不怎么給力。

主城秦淮12月份的二手房成交均價(jià)僅為2.6萬(wàn)/㎡，相比11月份2.68萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，下降幅度達(dá)到800元/㎡，跌幅達(dá)到2.99%，跌幅可謂是主城8區(qū)之首

浦口+江北新區(qū)12月份二手房成交均價(jià)為1.53萬(wàn)/㎡，相比11月份1.55萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，下降幅度達(dá)到200元/㎡，跌幅達(dá)到1.29%，跌幅可謂是主城8區(qū)第二。

一向排在全市榜首的鼓樓區(qū)，12月房?jī)r(jià)也不怎么給力，全區(qū)當(dāng)月二手房成交均價(jià)為3.36萬(wàn)/㎡，相比11月份的3.4萬(wàn)/㎡，下降幅度達(dá)到400元/㎡，跌幅可謂是主城8區(qū)第三。且鼓樓區(qū)二手房的12月成交均價(jià)排名已經(jīng)讓位于建鄴區(qū)，排在了全市第二的位置。

建鄴區(qū)12月份二手房成交均價(jià)為3.54萬(wàn)/㎡，排在全市第一；且相比11月份3.49萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，漲幅達(dá)到1.43%，漲幅可謂是全市第四。

玄武區(qū)12月二手房?jī)r(jià)格也略有上漲，達(dá)到2.66萬(wàn)/㎡，相比11月份2.65萬(wàn)/㎡的成交均價(jià)，有了0.38%的略微漲幅。

下面再來(lái)看下12月份全市二手房成交價(jià)格漲幅最大的5個(gè)小區(qū)，看看它們都來(lái)自于哪些板塊？

可以看到，12月二手房?jī)r(jià)格漲幅最大的小區(qū)主要來(lái)自河西北、江北雨山路、江寧大學(xué)城、仙林湖和江寧九龍湖5個(gè)板塊。

其中河西北的金地名京12月二手房成交均價(jià)漲幅全市第一，達(dá)到15.4%。數(shù)據(jù)顯示12月份金地名京一共成交了兩套房源，其中一套87.58㎡的中樓層2房房源成成交單價(jià)達(dá)到了48527元/㎡，無(wú)疑是這套房源抬升了小區(qū)的整體價(jià)格。

這套房源比小區(qū)12月整體均價(jià)高出2500元/㎡，而之前9-11月份，金地名京的二手房成交單價(jià)基本上保持在4-4.6萬(wàn)/㎡區(qū)間。

江北雨山路的中海原山12月二手房成交均價(jià)漲幅全市第二，達(dá)到13.3%。12月的一陣上漲，讓中海原山的房源成交單價(jià)回到了2萬(wàn)/㎡以上。

而之前該小區(qū)房源單價(jià)在1.8萬(wàn)/㎡左右徘徊。

仙林湖的南大和園12月份二手房成交均價(jià)漲幅全市第四，達(dá)到11.11%。說(shuō)實(shí)在的，南大和園12月份的房子的確賣(mài)爆了，記錄在案的二手房成交案例就在7套之多，且4套房源成交單價(jià)都在3萬(wàn)/㎡以上。

而11月份之前的南大和園，房源成交單價(jià)都還在2字頭。

再來(lái)看下12月份全市二手房成交價(jià)格跌幅最大的4個(gè)小區(qū)。

12月份房?jī)r(jià)跌幅超9%的共有4個(gè)小區(qū)，分別橋北、南京南站、青龍地鐵小鎮(zhèn)這三個(gè)板塊。

其中橋北的弘陽(yáng)愛(ài)上花園12月成交均價(jià)為1.5萬(wàn)/㎡，11月成交均價(jià)為1.77萬(wàn)/㎡，房?jī)r(jià)下跌了2700元/㎡，跌幅達(dá)15.25%，全市第一。

12月份弘陽(yáng)愛(ài)上花園最新成交房源單價(jià)只有13438元/㎡。

南站萬(wàn)科大都會(huì)的12月房?jī)r(jià)跌幅也非常明顯，12月萬(wàn)科大都會(huì)區(qū)A區(qū)最低房源成交單價(jià)已經(jīng)跌至3.59萬(wàn)/㎡，而11月份該小區(qū)同類(lèi)房源成交單價(jià)在4.3萬(wàn)+/㎡。

02.

建鄴河西12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲15.04%，最慘1個(gè)月跌7.36%

整個(gè)建鄴河西，12月份成交均價(jià)漲幅較大的一共有10個(gè)次新房小區(qū)，河西中、河西北、河西南、江心洲均有分布。

其中漲幅最大的小區(qū)幾乎全部集中在河西北板塊，除了上文提到的金地名京，12月份房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到15.04%，位居全市第一以外。同為河西北的萬(wàn)達(dá)西地12月份二手房成交價(jià)漲幅也很可觀。

萬(wàn)達(dá)西地12月份二手房成交均價(jià)達(dá)到3.46萬(wàn)/㎡，環(huán)比11月上漲了2000元/㎡，漲幅達(dá)到6.13%，具體到成交房源，12月份萬(wàn)達(dá)西地二期一套80.82㎡2房，成交單價(jià)達(dá)到了34521元/㎡。

而萬(wàn)達(dá)西地二期11月份成交房源單價(jià)僅在2.7-3萬(wàn)/㎡之間。

此外還有蘇寧睿城，12月份成交均價(jià)達(dá)到5.1萬(wàn)，環(huán)比11月份漲幅4.08%。12月份蘇寧睿城一套141㎡的低樓層3房，成交單價(jià)達(dá)到53146元/㎡，創(chuàng)造了2024年該小區(qū)最高成交價(jià)。

為什么12月份房?jī)r(jià)漲幅最大的小區(qū)全部位于河西北，這和四代宅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)行情的帶動(dòng)有著莫大關(guān)系。第四代豪宅招商金陵序就是位于河西北片區(qū)，從11月底首開(kāi)，12月加推，招商金陵序獲得了首開(kāi)2小時(shí)售罄、二開(kāi)去化90%房源的成績(jī)。

而且招商金陵序二開(kāi)銷(xiāo)許價(jià)格高達(dá)80585元/m2，比首開(kāi)高出1598元/m2，必然帶動(dòng)周邊二手房?jī)r(jià)格上漲。

12月份，整個(gè)河西房?jī)r(jià)降幅最大的小區(qū)有5家，其中河西北的星雨華府降幅最大，達(dá)到7.36%

12月份星雨華府成交的3套房源，單價(jià)全部降至3字頭。

而11月份，星雨華府的房源成交單價(jià)還在4萬(wàn)/m2以上，高價(jià)房源單價(jià)還能達(dá)到4.7萬(wàn)+/m2。

河西南星八客之一的招商雍和府，12月房?jī)r(jià)跌幅也比較大，目前該小區(qū)房源成交單價(jià)僅剩3.5萬(wàn)/m2，相比11月份再跌去1500元/m2。

河西中的中海塞納麗舍西苑12月份最新成交房源單價(jià)僅有40915元/m2，感覺(jué)房?jī)r(jià)破4，很快就能實(shí)現(xiàn)。

而11月份中海塞納麗舍西苑的房源成交單價(jià)在4.6萬(wàn)+/m2

03.

城南雨核、小行、南站12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲4.18%，最慘1個(gè)月跌9.64%

整個(gè)雨花臺(tái)區(qū)的三個(gè)主力板塊，雨核、小行和南站12月份僅有2個(gè)次新房小區(qū)成交均價(jià)實(shí)現(xiàn)上漲，其中漲幅最大的是雨核板塊的中海城南公館，漲幅達(dá)到4.18%。

中海城南公館之所以12月房?jī)r(jià)漲得高，得益于小區(qū)一期成交了一套130.29m2的低樓層4房房源，成交單價(jià)達(dá)到了36380元/m2。

要知道中海城南公館的成交單價(jià)一直不高，此前10月份成交單價(jià)甚至跌至3萬(wàn)/m2以下。

11月份中海城南公館房?jī)r(jià)有所回漲，但成交單價(jià)也只是維持在3.2-3.3萬(wàn)/m2區(qū)間。

此次房源成交單價(jià)一下子漲到3.63萬(wàn)/m2，對(duì)于整個(gè)中海城南公館來(lái)說(shuō)，可謂是突破性的“高位成交”。

同時(shí)小行的中南錦苑小區(qū)，12月份成交的兩套房源，單價(jià)都在3萬(wàn)/m2以上。

而此前該小區(qū)成交價(jià)格都在2字頭，相比而言，中南錦苑房?jī)r(jià)回漲明顯。

雨花城南，除了前文提到的萬(wàn)科大都會(huì)，12月份小行的仁恒城市星光，房?jī)r(jià)跌幅也非常明顯，達(dá)到8.5%。

仁恒城市星光12月份共成交了3套房源，且房?jī)r(jià)最低一套只有3.57萬(wàn)/m2。

而11月份，仁恒城市星光曾出現(xiàn)兩套4字頭房?jī)r(jià)成交房源。

04.

城東麒麟、紫核、仙林湖12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲11.11%，最慘1個(gè)月跌9.25%

12月份城東漲幅最大的小區(qū)主要集中在仙林湖和麒麟科創(chuàng)園兩個(gè)板塊。仙林湖板塊除了前文提到的南大和園，金地湖城藝境12月份房?jī)r(jià)漲幅也比較明顯。

金地湖城藝境12月小區(qū)成交均價(jià)為2.37萬(wàn)/m2，相比11月份均價(jià)上漲1100元/m2，具體房源方面，12月份金地湖城藝境成交房源超過(guò)10套，大部分單價(jià)在2.1-2.3萬(wàn)/m2，最高達(dá)到2.4萬(wàn)+/m2，房?jī)r(jià)回漲明顯，1字頭房源已經(jīng)絕跡。

麒麟科創(chuàng)園的中南熙悅，12月份成交均價(jià)達(dá)到2.13萬(wàn)元/m2，相比11月份上漲700元/m2，漲幅3.4%。

具體來(lái)看，熙悅1-4期房源成交價(jià)格均有不同上漲，其中2期房?jī)r(jià)漲得最高，已經(jīng)達(dá)到22557元/m2

除了青龍地鐵小鎮(zhèn)的中南山錦花城，麒麟科創(chuàng)園的新保弘領(lǐng)東苑12月份房?jī)r(jià)降幅也十分可觀，目前均價(jià)只有2.13萬(wàn)/m2，相比11月份降幅達(dá)到5.75%。

具體房源房源，新保弘領(lǐng)東苑A區(qū)12月份一套房源單價(jià)直接降到1.9萬(wàn)/m2，為該小區(qū)有二手房成交以來(lái)，首套1字頭房源。

仙林湖的融信世紀(jì)東方，12月份房?jī)r(jià)降幅達(dá)到3.26%，具體房源來(lái)看，該小區(qū)12月份房?jī)r(jià)降幅的確很明顯，當(dāng)月兩套房源成交單價(jià)僅有2.3萬(wàn)+/m2。

而11月份以前，融信世紀(jì)東方的成交單價(jià)普遍在2.6萬(wàn)/m2以上。

05.

城北燕子磯、新玄武、鼓樓濱江12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲2.49%，最慘1個(gè)月跌6.86%

燕子磯的融創(chuàng)玉蘭公館，12月份二手房成交價(jià)格漲幅明顯。

小區(qū)多套房源成交單價(jià)達(dá)到2.9萬(wàn)+/m2，其中一套105m2高樓層3房成交單價(jià)達(dá)到2.97萬(wàn)/m2，回漲到3萬(wàn)/m2應(yīng)該也會(huì)很快。

12月份新玄武二手房?jī)r(jià)格漲幅也很顯著，區(qū)域標(biāo)桿中海玄武公館成交均價(jià)達(dá)到3.82萬(wàn)/m2，漲幅達(dá)到2.41%。

具體房源方面，中海玄武公館D區(qū)12月成交的142m2高樓層4房房源，成交單價(jià)已經(jīng)回到4.1萬(wàn)+/m2。

中海玄武公館B區(qū)也有多套房源成交單價(jià)回漲至4萬(wàn)/m2以上。

12月城北房?jī)r(jià)跌幅方面，鼓樓濱江的跌幅應(yīng)該是最大的。世茂濱江新城12月房?jī)r(jià)跌幅達(dá)到6.86%。

一套78.27m2的1房房源，成交單價(jià)只有2.29萬(wàn)/m2，跌出了世茂濱江新城全新“底部?jī)r(jià)格”。

而之前世茂濱江新城房源成交單價(jià)還在2.6-3萬(wàn)/m2之間。

世茂外灘新城房?jī)r(jià)也跌出了“新高度”，12月最新成交房源單價(jià)只有2.42萬(wàn)/m2

06.

江寧百家湖、九龍湖、東山、上秦淮、青龍山12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲10.91%，最慘1個(gè)月跌6.05%

12月江寧區(qū)房?jī)r(jià)漲幅較大的小區(qū)數(shù)量還是比較多的，粗略統(tǒng)計(jì)下來(lái)有9個(gè)之多，遍及九龍湖、百家湖、東山、上秦淮、青龍山5大片區(qū)。

百家湖的高爾夫國(guó)際花園、朗詩(shī)玲瓏嶼房?jī)r(jià)漲幅分別為3.26%和1.51%

其中朗詩(shī)玲瓏嶼12月房源成交單價(jià)最高達(dá)到3.55萬(wàn)/m2。

曾經(jīng)的江寧跌王小區(qū)上秦淮“翠屏誠(chéng)園”12月份房?jī)r(jià)也出現(xiàn)明顯回漲。最高成交單價(jià)達(dá)到2.72萬(wàn)/m2。

還有不少房源單價(jià)達(dá)到2.4-2.5萬(wàn)/m2

九龍湖的新城玖瓏湖，12月房?jī)r(jià)也全面回漲至3萬(wàn)+/m2

百家湖的中航樾府，12月份多套房源跌入“底價(jià)”，成交單價(jià)僅為2.4萬(wàn)/m2左右。

東山標(biāo)桿次新房龍湖春江酈城12月份房?jī)r(jià)再下探！

12月龍湖春江酈城紫宸院，成交單價(jià)已經(jīng)跌至3.1萬(wàn)/m2附近。

百家湖與九龍湖的萬(wàn)科翡翠公園12月房?jī)r(jià)也出現(xiàn)進(jìn)一步下探。最低房源成交單價(jià)已經(jīng)達(dá)到2.7萬(wàn)/m2。刷新了小區(qū)的歷史低價(jià)。

07.

江核、橋北、高新12月份房?jī)r(jià)漲跌幅最大的小區(qū)出爐！最高1個(gè)月漲4.49%，最慘1個(gè)月跌15.25%

12月份的江北，房?jī)r(jià)漲幅最明顯的板塊就是江核，總共7個(gè)房?jī)r(jià)上漲小區(qū)，有6個(gè)來(lái)自江核。

江核青奧的保利西江月，12月成交均價(jià)達(dá)到1.85萬(wàn)/m2，漲幅達(dá)到4.52%，位居江北榜首，回漲成功。具體房源方面，更是多套成交價(jià)格回漲至1.9萬(wàn)+/m2

江核隧道口的正榮潤(rùn)錦城，12月房?jī)r(jià)漲幅也在4.49%，多套房源成交單價(jià)回到了2.6萬(wàn)+/m2

而之前11月份，正榮潤(rùn)錦城房?jī)r(jià)基本就在2.3萬(wàn)/m2上下

高新的弘陽(yáng)時(shí)光里一區(qū)，12月份房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了小幅度上漲，個(gè)別房源賣(mài)出了高價(jià)。

一套74.5m23房，成交單價(jià)達(dá)到24161元/m2，高出小區(qū)均價(jià)僅5000元/m2

橋北12月房?jī)r(jià)降幅明顯，除了上文提到的弘陽(yáng)愛(ài)上花園和大華錦繡花城閱江山，天潤(rùn)城十二街區(qū)12月份成交降幅也達(dá)到7.86%。

具體房源來(lái)看，天潤(rùn)城十二街區(qū)最新成交單價(jià)已經(jīng)全部跌至1.2萬(wàn)/m2左右。

江核的中海左岸瀾庭12月房?jī)r(jià)降幅也很明顯，小區(qū)成交均價(jià)為2.24萬(wàn)/m2，對(duì)比11月份降幅在5.88%。

江核的江與城和華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)，12月份房?jī)r(jià)都有一定程度的下降。

江與城一套280m2低樓層房源，成交單價(jià)甚至只有18888元/m2

12月份華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)D、E區(qū)房源成交單價(jià)已經(jīng)全部進(jìn)入1字頭。其中D區(qū)成交房源價(jià)格已經(jīng)低至1.84萬(wàn)/m2，刷新了華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)的歷史低價(jià)。

今天文章的內(nèi)容就是這些，如果對(duì)以上話(huà)題感興趣的，可以加北哥微信，咨詢(xún)探討！

主編簡(jiǎn)介：

蘇北哥，男，11年金融工作經(jīng)歷，8000元白手起家，連續(xù)6次跨行業(yè)創(chuàng)業(yè)均獲成功，實(shí)現(xiàn)草根逆襲。

1994年買(mǎi)入人生第一套房，2004年重點(diǎn)研究資產(chǎn)配置，有28年房產(chǎn)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，深耕南京市場(chǎng)。

是行業(yè)內(nèi)真正的房產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)派！感興趣的就三件事，房產(chǎn)，創(chuàng)業(yè)以及投資，歡迎愛(ài)好相同的朋友和我交流。