Q1

2024年，房企融資整體表現(xiàn)、未來趨勢？

2024年房企融資表現(xiàn)分五個方面：1、從當前形勢來看，不能簡單的判定融資在回暖，房企的資金面仍然較為緊張。2、今年和明年也是房企債務(wù)集中到期的時間點，房企負債率還比較高，房企面臨較大的償債壓力。3、債權(quán)人也在這兩年不斷做出讓步，在債務(wù)展期或者債務(wù)豁免方面給出優(yōu)惠的條件。4、是國家大力救助房地產(chǎn)市場，不斷放寬融資政策導向。5、從實際執(zhí)行來看，金融機構(gòu)對于房企信貸風險管控還是比較嚴格，并非風險防控寬松，更多是在房企債務(wù)展期上，開了一扇口子，也就是借新還舊的模式，這對于銀行來看，沒有增加風險，也給了房企喘息的空間，增加了償還貸款的能力。

從未來趨勢來看，房企的融資環(huán)境不會實質(zhì)性寬松，尤其是在行業(yè)下行階段，風險防控對于金融機構(gòu)是首位。因此，風險較低的機構(gòu)，比如央企，國企仍然是發(fā)債融資的主體，民企的話，更多還是債務(wù)展期的融資為主。隨著4萬億白名單的落地，白名單項目的融資環(huán)境會得到改善。

Q2

2024年，上海、杭州土地出讓金持續(xù)下滑，但樓面均價上漲、高價地塊頻頻刷新。什么原因造成的這種反差？相比往年，合作拿地現(xiàn)象更加突出的原因？

這是由開發(fā)商避險戰(zhàn)略導致的，由于核心城市樓市已經(jīng)步入到存量市場階段，改善需求主導，開發(fā)商主要關(guān)注核心區(qū)域的地塊，開發(fā)商的投資戰(zhàn)略也在收縮，基本只關(guān)注少量核心城市，從核心城市來看，優(yōu)質(zhì)地塊越來越少，因此，大量開發(fā)商都瞄準了少量優(yōu)質(zhì)地塊。因此，土地面降溫，優(yōu)質(zhì)地塊競爭激烈。

合作拿地有幾個原因，第一，核心地塊資金量比較大，合作能降低資金壓力。第二，分擔風險。第三，資源整合，有些外地開發(fā)商需要借力本地或者品牌房企的資源優(yōu)勢。

Q3

2024年，南京、無錫土拍成交額持續(xù)下滑，本地國企城投頻頻托底，2024年南京土拍市場中，地方國資占比超5成。點評一下。

由于市場下行，銷售壓力增加，開發(fā)商拿地縮減。大部分民營房企都失去了再投資的能力，國企的拿地能力也在下降，但是從經(jīng)濟發(fā)展的角度來看，只能由本地國企承擔這個拖底的責任。

Q4

2024年，杭州本土房企拿地占比高達7成，本土民企拿地比例接近50%。這種現(xiàn)象為何其他熱門二線城市中沒有出現(xiàn)？

杭州房企的集中度比較高，拿地的企業(yè)基本就是綠城，濱江等本土頭部房企，購房者對于這些本土房企的認可度比較高，產(chǎn)品有品牌溢價，同時，從樓市基本面來看，杭州還有產(chǎn)業(yè)和人口的支撐，市場有一定流量。

Q5

2025年，長三角土拍市場可能將呈現(xiàn)哪些新變化？

2025年土地市場最大的兩個特征一是分化，一線二線城市與三四線城市土拍熱度差異較大，城市中心區(qū)域和外圍區(qū)域土地熱度也有會分化。二是縮量，土地市場的需求會進一步下降，三是優(yōu)質(zhì)地塊會創(chuàng)新高，出現(xiàn)新地王。

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