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作者王婷婷

2025伊始，一些房企新一年的“求生仗”就已經(jīng)開(kāi)打了。

1月9日晚間，碧桂園境外重組方案正式出爐，公布了包括與7家銀行達(dá)成共識(shí)、化債116億美元、加權(quán)平均借貸成本低至2%、債務(wù)最多延期11.5年等多項(xiàng)關(guān)鍵條款。

而不止碧桂園，歲末年初，融創(chuàng)、龍光、融信、金科等房企也都公布了債務(wù)重組或重整投資的新進(jìn)展新方案。

不容忽視，2025年又是一個(gè)還債高峰期，年內(nèi)債務(wù)到期規(guī)模預(yù)計(jì)在5257億元，尤其第三季度為最高峰。

這意味著，今年對(duì)很多房企來(lái)說(shuō)，要想過(guò)得穩(wěn)，必須在各種層面“搶灘”力求上岸。

自救進(jìn)行時(shí)

碧桂園化債方案出爐

一則長(zhǎng)達(dá)8頁(yè)的公告，披露了市場(chǎng)等待已久的碧桂園境外債重組進(jìn)展。

根據(jù)公告，碧桂園已與七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，此提案構(gòu)成進(jìn)一步談判和具體文件的框架。協(xié)調(diào)委員會(huì)支持公司持續(xù)努力落實(shí)重組，并愿意與公司合作，確保集團(tuán)繼續(xù)其業(yè)務(wù)，將干擾降到最低。

碧桂園公告稱，倘落實(shí)，重組提案將使集團(tuán)實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元(約850億元人民幣)，也包括將到期時(shí)間延長(zhǎng)至最多11.5年以及降低融資成本，目標(biāo)是加權(quán)平均借貸成本從重組前的每年約6%降低至重組后的每年約2%。

此外，重組提案共給予債權(quán)人五個(gè)經(jīng)濟(jì)選項(xiàng)，以將其范圍內(nèi)債務(wù)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金（通過(guò)要約回購(gòu)）、強(qiáng)制性可轉(zhuǎn)換債券、不同票據(jù)（“新票據(jù)”）及/或貸款融資（“新貸款”，連同新票據(jù)統(tǒng)稱“新債務(wù)工具”）。

有債權(quán)人透露，這次碧桂園的方案做得務(wù)實(shí)，已經(jīng)有很多債權(quán)人表示有興趣。接近碧桂園的人士則稱，目前碧桂園已經(jīng)收到不少債權(quán)人的表態(tài)，表示愿意長(zhǎng)期支持公司渡過(guò)當(dāng)前的難關(guān)，同時(shí)期望公司能夠盡快完成重組。

在談判的同時(shí)，據(jù)悉碧桂園也在“加碼自救”。

據(jù)此次公告，碧桂園的控股股東正在考慮將集團(tuán)未償還本金總額11億美元的現(xiàn)有股東貸款轉(zhuǎn)換為公司或附屬公司股份，具體條款有待協(xié)定。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，碧桂園控股股東及家族通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等多種方式已累計(jì)支持集團(tuán)總額約416億港元。家族還以自持的其他資產(chǎn)，為碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)行的15億中期票據(jù)提供了擔(dān)保。

與此同時(shí)，碧桂園正大力出售和盤活資產(chǎn)，自2022年以來(lái)處置難銷類資產(chǎn)及盤活沉淀資金回籠超600億元。

例如，2023年8月，碧桂園出售所持廣州亞運(yùn)城聯(lián)營(yíng)項(xiàng)目公司26.67%股權(quán)，回籠資金12.92億元。2024年12月轉(zhuǎn)讓持有的長(zhǎng)鑫科技1.56%股權(quán)，總代價(jià)20億元。

多家房企公布新進(jìn)展

緊鑼密鼓“搶灘”化債

碧桂園之外，近日融創(chuàng)旗下“H1融創(chuàng)03”重組方案也獲得表決通過(guò)，這是2024年11月27日融創(chuàng)十筆境內(nèi)債券整體重組方案中的一個(gè)，至今該整體方案已有八筆債券方案成功爭(zhēng)取到持有人支持重組。

另?yè)?jù)市場(chǎng)消息，融創(chuàng)的二次境外債重組，也或?qū)⒃诮衲?月份公布初步重組方案。

1月6日，龍光集團(tuán)也發(fā)布公告公布了境外債務(wù)整體重組方案。

公告顯示，龍光集團(tuán)已與若干境外債權(quán)人達(dá)成一致，提供了現(xiàn)金收購(gòu)、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長(zhǎng)期票據(jù)共四個(gè)選項(xiàng)。

據(jù)披露，龍光集團(tuán)目前境外債務(wù)未償還本金總額約80.38億美元，其中整體重組方案涉及的境外債務(wù)未償還本金總額約75.62億美元，包括現(xiàn)有票據(jù)、股本掛鉤證券（ELS）、現(xiàn)有貸款、結(jié)構(gòu)性融資及擔(dān)保債務(wù)、股東貸款。

近日，融信中國(guó)推動(dòng)境內(nèi)債務(wù)重組也流出新消息稱，公司的六只公募債券和四只私募債券將整體尋求合理的重組方案，具體削債方案和重組提案重點(diǎn)，將參考融創(chuàng)等公司境內(nèi)債務(wù)重組的方案。

而從之前不少企業(yè)的境外債重組的案例來(lái)看，受到近兩年市場(chǎng)持續(xù)大幅調(diào)整的現(xiàn)狀影響，公司提供的方案普遍更加務(wù)實(shí)，一方面聯(lián)合資方積極化債，對(duì)于無(wú)法按時(shí)兌付的債券也積極研究替代方案。而當(dāng)下的債權(quán)人也都越來(lái)越理性，接受度也有所提高。

首家破產(chǎn)重整千億房企

金科馬上進(jìn)入新階段

除了債務(wù)重組的，以金科為例的房企在破產(chǎn)重整上也迎來(lái)新進(jìn)展。

1月6日，金科股份披露，已與深圳久銀投資、天津啟重圣源、武漢寒樹(shù)等16家財(cái)務(wù)投資人分別簽署了重整投資協(xié)議，累計(jì)投資近10.68億元，合計(jì)受讓標(biāo)的股份約10.27億股。

此前，金科股份則已分別與“上海品器聯(lián)合體”、長(zhǎng)城資管、川發(fā)基金簽署協(xié)議，分別確立三家主體為產(chǎn)業(yè)投資人(上海品器同時(shí)也是財(cái)務(wù)投資人)。

而據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，金科股份與20余家財(cái)務(wù)投資人達(dá)成協(xié)議，簽約財(cái)務(wù)投資部分的累計(jì)募集資金已達(dá)到約18.72億元。

伴隨財(cái)務(wù)投資人和產(chǎn)業(yè)投資人的相繼確立，以及投資資金的到位，金科下一步將整體開(kāi)展債務(wù)清償。

具體將保留什么、剝離什么，重整管理人、投資人和金科的債權(quán)人充分溝通方案。與此同時(shí)，金科的資產(chǎn)布局、業(yè)務(wù)重點(diǎn)等也將迎來(lái)釜底抽薪式的調(diào)整。

而屆時(shí)，作為國(guó)內(nèi)首家進(jìn)入破產(chǎn)重整程序的千億房企，金科股份將迎來(lái)完全的“新生”。

最后一座償債高峰？

2025在此一搏

道路是艱辛的、過(guò)程是漫長(zhǎng)的，但結(jié)果一定是向好的。

即使2025年還有一座“債務(wù)大山”亟待翻越。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2025年房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)到期規(guī)模將達(dá)到約5257億元，高于2024年；其中第三季度為償債高峰的到期規(guī)模約達(dá)到1574億元。

但據(jù)1月9日中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)債券融資5653.1億元，同比下降18.4%，這一數(shù)值自2021年下半年以來(lái)持續(xù)回落。

這意味著，度過(guò)2025的償債高峰后，伴隨近年新融資的大幅回落，房地產(chǎn)企業(yè)的還債壓力也將持續(xù)減輕。

華泰證券研究認(rèn)為，出險(xiǎn)房企債務(wù)壓力減輕，一方面有利于房企本身基本面改善，另一方面則有助于出險(xiǎn)房企有更多資源用于保交樓，降低近年行業(yè)層面的“期房”信任問(wèn)題，改善新房銷售預(yù)期，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)具有積極意義。

的確，“搶灘”化債，只要扛過(guò)今年的高峰期，距離“上岸”走入新世界可能就真的不遠(yuǎn)了。