我是『房段子』，您相見恨晚的房產軍師，目前已為10000+成都購房者提供了一整套房產買賣的解決方案。

我向來以實戰主義，穩中求進，并完全站在購房者的實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過13年摸爬滾打的經驗，給出最合理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。

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會員

提問

成都買房最核心的配套你說過是教育（學區）、交通（地鐵）和商業，那么有些什么配套是假配套呢？比較雞肋但又宣傳得哇哇叫的那種。

房段子解答

買房的十大“假配套”。

有這些在旁邊，不一定是壞事，但一定起不了很明顯的正向作用，如果中介銷售一再吹噓以下十大配套，那么你就要小心他們確實沒啥好炫的了。

1、機場。除非是相關配套產業的從業人員，否則沒有實質性利好。

2、高鐵站。理由同上，而且有些高鐵站設在城市邊緣，加上鐵路割裂動線，板塊價值并不高，以成都為例，除了南站本身有政策的先發優勢，東站、北站至今沒有成為區域頂流。

3、汽車站。被歷史淘汰的產物，如今大眾出行更多的是自駕、高鐵和飛機，汽車站并不高端，也并非高頻詞社會需求。

4、專業市場。非綜合商場類的批發市場、海鮮市場、家具市場、機電市場、汽車市場等，交通擁堵，商販云集，自住體驗并不好。

5、工業園。廠房聚集的工業園，一般位于郊區，而且可能存在長期的噪音、空氣污染，提供的崗位和產業人群也相對低端。

6、博物館、文化館、科技館、展覽館、美術館、紀念館、天文館等。這類場館在城市里很常見，但并不是提升生活配套的關鍵元素。

7、會展中心、體育中心。一旦辦事，堵得要死，開完之后，一地雞毛，人來得快，去得更快。

8、市民中心、政務大廳。除了辦事交稅方便點，沒啥其他好炫耀的。

9、專科醫院。肛腸、結石、皮膚科、美容、男性醫院，不孕不育...并非平時能看病的綜合醫院，而且很多還是莆田系的民營醫院。

10、文旅景區。并不會給附近居民免票，圈一大塊地，到了周末節假日，往往是亂停亂放，小攤聚集的重災區。

會員提問

請問250萬左右的預算適合考慮哪里，從學區角度和流通性角度看的話？孩子剛出生，目前我們夫妻在高新上班，考慮流通性，保利天府合頌和中國鐵建領樾該如何選？保利天府合頌二期123平的套四266萬，中國鐵建領樾套三3樓280萬。不考慮二手房，相對抗拒一點噪音。

房段子解答

是是

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

綜合來說，你家是250-300萬預算，高新穩定上班，偏南門和西門買法，只看新房，領樾、保利天府和頌這類，兼顧學區屬性。

高新包括錦江，不到300萬的新房基本沒法了，四周只能往武侯、天府新區去考慮，雙流是二圈層，學區層次不如5+2，這一點也是放棄，所以你看的兩個新房或者說兩個板塊，還是很典型的答案，可以說是你深思熟慮看過很多次想過很多遍的答案，基本上接近于我們最終的買法了。

我們逐個分析下樓盤（房源）的性價比和未來潛力值。

保利天府和頌是生態帶腹地樓盤，內部產品給力（套四，得房率高），單價低，外部界面稍偏，距離地鐵大概1公里多，目前成熟的怡心湖是2公里，未來16號線大概是1.2公里。學區屬于天新A區，多校劃片，范圍大，沒有以前B那么純粹了，整體放在成都屬于中等能級，不算缺點但更談不上是優點。另外還有2個問題就是在于一方面保利前期的口碑還是有些塌方的，除非非常重視的項目，這宗地樓面價1.46萬，賣你2.1萬，除去建安成本，沒有多少的利潤空間，這意味著后面可能會有一些簡配，最終導致weiquan的尷尬。另外生態帶這些年受到的尬吹和質疑是比較強烈的，很多地鐵口的精裝高贈送二手房，單價也在2萬徘徊，更何況遠離地鐵遠離板塊腹地核心區的保利呢？這周圍供貨量太大，缺乏人口腹地的支撐（雙流，高新或者天新本地置換到這里的都不會很多），后期還將面臨較為嚴重的踩踏，長期會處于一個低迷的行情里。（主要還是覺得周邊呈現度太差了，需要很長時間）。

當然，它的優點也的確很明顯，那就是能做到套四雙衛，得房率高，居室體驗比較舒服，周邊的生態綠化環境巴適，安靜不吵舒舒服服，關鍵單價總價還比較可控，假設你們預算卡死260的話，也是沒辦法的答案。總結就是內部舒服，外部尷尬。

然后再來看中鐵建領樾，我前兩天才有粉絲自行到訪然后覺得比較滿意，就直接拿下了，她買的是高樓層，300出頭，也是116戶型。

這個盤也是純板式南北通透的格局，產品上做成了標準的套三雙衛，得房率從房小團測評也不算很高，大概87%，戶型中規中矩，沒啥好挑剔的，就是功能比套四差一點。和保利比面積小一點，不過單價總價又上來了一些，大概單價達到了2.4萬，之所以比保利更貴，還是地段認可度更高一些。樓面價其實也是1.41萬，不過產品的精細化或者說口碑的話，稍微好一點。

依托于機投這邊的產業政務和地理位置，可以串聯武侯、雙流、青羊以及南門的多種客群，整體板塊的穩健性我覺得是更強的，有多種客流來托底，不過也存在一些問題，比如界面還不算很好（周邊不是荒，而是雜亂一些，人氣是有的），航噪依然存在，昨天我也問了，對比航噪和地鐵，你跟愿意接受航噪。這邊地鐵的話，到9、17號線換乘站機投站大概是1公里，后續你們可以自行測試一下（也就是說，與其期待保利這邊的16號線在29年通車，目前機投這邊已經達到了保利未來的交通標準）。

還有一個點就是教育，武侯近期也在采取冠名，比如武青西三路小學成歷史，川大附小明德學校接棒武侯北區小學教育 ，武青西三路中學已經變為七中墨池書院 ，這些都是近期在做的教育升級，當前從劃片來分析，領樾是機投小學，周邊有川大附中西區學校、西北中學外國語學校，初中也有望多校劃片，小學還會不斷調整，比如武侯科技園小學，武青西三路小學等，等你們孩子讀書后，整體學區大概是中上水準，不輸天新A區。或者你多去看看，武侯的高中到校指標1100多人，這個數量是很高的，對于未來孩子上個好高中，打下了堅實基礎。

最后我再比對了下兩個樓盤未來的增值性收益，比較保守，分析下來差不多的回報率，所以從性價比來看，兩者都可以選。圖略。

保利天府和頌更側重于房源內部的改善，比如套四，低單價，低總價。不過面臨外部配套的缺乏。

中鐵建領樾更側重外部的地段價值，比如交通學區，比如板塊的價值托底，但是居室面積和套內實得差一些。

假設你們長期是三口之家的話，我覺得中鐵建也很足夠了，沒必要一味的大，選擇一個缺乏**的樓盤。

會員提問

你好，二八的招商82畝您說是不錯的優質買法，請問有最新消息嗎？

房段子解答

較早前房段子會員付費問答，具有一定時效性，僅供參考，有刪減節選和模糊處理。

據傳成華二八的招商82畝，也就是大家口中的“中環臻邸二期”，戶型非常非常非常頂。

不輸當初一期143帶來的震撼。

可以說是整個二八板塊接下來最值得期待的改善之選。畢竟是2.0的容積率，純板式結構，更好的地段以及更卷的產品。

預計戶型在120-139-170平左右，單單一個120戶型，就已經能吊打整個二八了，而且二八身處成華，是成都戶型內卷最嚴重的區域。

所以在產品戶型上，充滿了想想，對應的單價預估是3萬左右，買入門檻來到了350萬？

可能25年中旬會上市，對這宗地有興趣的小伙伴可以找我了解更多。

當然，我覺得現在成都新房的戶型產品都已經很卷了，95分和100分有天壤之別嗎？沒有。所以招商82畝更多的還是填補了其他樓盤的缺憾。

比如距離鐵路較遠；比如學區一如既往的穩定；比如2.0的容積率確實難見...這些疊加的優勢，才造就了二八接下來的王者氣息。