享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2024年度市場(chǎng)回顧媒體發(fā)布會(huì)，針對(duì)南京寫字樓、零售商業(yè)及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行多維度的解讀。

寫字樓市場(chǎng)震蕩恢復(fù)，企業(yè)積極求變聚勢(shì)向新

2024年南京高品質(zhì)寫字樓新增供應(yīng)面積約47.3萬平方米，入市的代表型項(xiàng)目包括金陵中環(huán)、深業(yè)濱江中心、阿里中心一期等。全市高品質(zhì)項(xiàng)目存量超500萬平方米。市場(chǎng)需求持續(xù)修復(fù)，2024年錄得吸納量20.7萬平方米，較去年增加4.6萬平方米，同比增長(zhǎng)28.6%。成交類型方面，除了傳統(tǒng)租賃客戶外，運(yùn)營(yíng)商以及辦公轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)等多元成交也助推了全年成交量提升。受區(qū)域新增供應(yīng)，企業(yè)降本增效等因素影響，四季度末全市空置率為28%。

從全年租賃客戶成交行業(yè)類型來看，TMT、金融、專業(yè)服務(wù)三大傳統(tǒng)行業(yè)成交活躍。以芯片、大數(shù)據(jù)、軟件服務(wù)為主的TMT行業(yè)成長(zhǎng)性強(qiáng)，成交活躍區(qū)域集中在集中在新街口、河西、雨花、鼓樓等，成交面積跨度較大，租賃成交占比達(dá)24%；以保險(xiǎn)、銀行、基金為主的金融行業(yè)整體承租能力較強(qiáng)，集中于新街口、河西等成熟區(qū)域CBD，租賃成交占比約17%。專業(yè)服務(wù)行業(yè)以律所、咨詢公司、設(shè)計(jì)公司為主，選址偏好新街口、河西等，半層及整層成交多為律所類客戶，資質(zhì)較好，租賃成交占比約10%。其余如教育培訓(xùn)、商務(wù)商貿(mào)、電力及（新）能源也有一定占比。

從租金表現(xiàn)來看，整體租金水平小幅下調(diào)。第四季度，全市的平均租金約2.55元/平方米/天，同比下降6.2%，環(huán)比下降1.8%。新街口、鼓樓、河西、江寧板塊租金分別為4.01元/平方米/天、2.96元/平方米/天、3.33元/平方米/天、2.37元/平方米/天，各板塊租金均有不同幅度下降，價(jià)差進(jìn)一步縮小。

從銷售市場(chǎng)表現(xiàn)來看， 2024年寫字樓銷售市場(chǎng)新增供應(yīng)約19.96萬平方米，同比下降38%；成交面積約29.50萬平方米，同比減少32%；成交均價(jià)約1.74萬元/平方米，同比上升14%。整體銷售仍以去庫(kù)存為主，整體均價(jià)拉升主要受鼓樓、玄武等部分項(xiàng)目的高價(jià)交易影響。

2025年未來供應(yīng)仍處高峰期，即將入市的典型項(xiàng)目有：華貿(mào)中心、河西金融城二期C1、中華城A1/A2、玄武招商局中心、壹城數(shù)創(chuàng)未來中心、中芬合作交流中心等項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)為市場(chǎng)帶來超50萬平方米辦公新增供應(yīng)。

戴德梁行華東區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部高級(jí)董事陽(yáng)江石表示,2024年市場(chǎng)處于震蕩恢復(fù)期，租金小幅下降，企業(yè)積極求變。頭部企業(yè)的搬遷、擴(kuò)租，運(yùn)營(yíng)商及經(jīng)營(yíng)性業(yè)態(tài)等多元化成交，助力成交量提升。2025年新增供應(yīng)處于高峰期，隨著局部競(jìng)爭(zhēng)的加劇，越來越多的業(yè)主開始提供定制裝修的租賃方案、更加靈活的商務(wù)條件以及更加豐富的商務(wù)配套，因此我們認(rèn)為更有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品打造，全方位的軟性服務(wù)升級(jí)，將有助于持續(xù)吸引租戶。

零售商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，消費(fèi)提振催化需求

據(jù)南京市統(tǒng)計(jì)局，2024年前三季度，南京全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額6,377.75億元，同比增長(zhǎng)3.3%。全體居民人均可支配收入56,649元，同比增長(zhǎng)4.0%。第四季度共錄得四個(gè)新項(xiàng)目入市，包括KUMOLL酷青年中心、新星里一期、PSE Space次元空間以及雨花萬象天地，新增零售面積共計(jì)約233,000平方米。因此，市場(chǎng)總存量增加至約727萬平方米。

季內(nèi)，來自眾多業(yè)態(tài)的品牌商繼續(xù)擴(kuò)張，若干品牌首次進(jìn)入南京市場(chǎng)。其中，餐飲、時(shí)尚、二次元潮玩、3C產(chǎn)品體驗(yàn)店，及生活方式業(yè)態(tài)表現(xiàn)最為活躍。由于有大量新增供應(yīng)入市，全市整體空置率升高至8.01%。與此同時(shí)，隨著新項(xiàng)目的入市，南京零售物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈，現(xiàn)有項(xiàng)目的調(diào)整及翻新將更為活躍，導(dǎo)致項(xiàng)目間的分化加劇。四季度，南京中高端購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)環(huán)比下降2.61%至人民幣588.18元/月/平方米。

2024年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”列為2025年九大重點(diǎn)任務(wù)之首。提出“實(shí)施提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)”“加力擴(kuò)圍實(shí)施‘兩新’政策”“更大力度支持‘兩重’項(xiàng)目”。與此同時(shí)，南京政府出臺(tái)了一系列促銷費(fèi)措施，包括《南京市促進(jìn)服務(wù)消費(fèi)高質(zhì)量發(fā)展若干措施》、“兩新”補(bǔ)貼活動(dòng)等。受上述措施的積極影響，南京居民的消費(fèi)將會(huì)被催化，這將促使餐飲、智能家居、3C產(chǎn)品、汽車、體育、娛樂等行業(yè)零售商在寧業(yè)務(wù)的發(fā)展。

未來，零售總建筑面積逾111.1萬平方米的未來供應(yīng)計(jì)劃于2025年入市。隨著大量新增供應(yīng)集中入市，新項(xiàng)目的激烈競(jìng)爭(zhēng)和招商進(jìn)展緩慢或?qū)е虏糠猪?xiàng)目延期開業(yè)，亦有可能令部分商場(chǎng)的業(yè)主考慮在租約條款內(nèi)作出讓步。

戴德梁行大中華區(qū)研究?jī)?nèi)容主管Shaun Brodie表示，南京正積極推進(jìn)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)。在各項(xiàng)政策的支持下，南京將在發(fā)展首發(fā)經(jīng)濟(jì)、培育新型消費(fèi)業(yè)態(tài)、打造多元化消費(fèi)場(chǎng)景、商圈升級(jí)、存量商業(yè)煥新改造、應(yīng)用數(shù)字化技術(shù)等方面持續(xù)發(fā)力。有鑒于此，南京零售物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)保持活躍態(tài)勢(shì)，并進(jìn)一步發(fā)展升級(jí)。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸制造業(yè)屬性，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)韌性彰顯

南京單層廠房及核心板塊高標(biāo)準(zhǔn)廠房量?jī)r(jià)相對(duì)穩(wěn)定、略有回調(diào)，非核心板塊高標(biāo)準(zhǔn)廠房租金售價(jià)均降至疫情前水平。戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的區(qū)域涵蓋江寧開發(fā)區(qū)、南京經(jīng)開區(qū)、溧水經(jīng)開區(qū)、六合經(jīng)開區(qū)、江北新區(qū)及其他次核心板塊重點(diǎn)項(xiàng)目。截至2024年，銷售型高標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目存量約220萬方，未來三年新增入市超150萬平方米，當(dāng)前整體去化率約 68%；租賃型高標(biāo)準(zhǔn)廠房項(xiàng)目存量約190萬方，未來新增入市超100萬方，當(dāng)前整體出租率約為72%。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部南京負(fù)責(zé)人劉奕分析目前南京產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況：

1、南京高標(biāo)準(zhǔn)廠房整體市場(chǎng)存量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，需求走弱，去化速度和租售價(jià)格雙雙承壓，但市場(chǎng)表現(xiàn)仍優(yōu)于研發(fā)辦公類產(chǎn)品。

2、綜合考慮市場(chǎng)、項(xiàng)目、政策等因素，南京部分城區(qū)建成板塊如江北新區(qū)、雨花經(jīng)開區(qū)、江寧麒麟等地已在嘗試將研發(fā)用地調(diào)整為工業(yè)用地或增加兼容工業(yè)用途，促進(jìn)研產(chǎn)貫通。

3、從需求角度來看，雖然租戶與投資者出價(jià)更為謹(jǐn)慎、決策周期更長(zhǎng)，但無論是制造業(yè)選址還是園區(qū)開發(fā)投資商拿地，“核中核”項(xiàng)目——即產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)的核心優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目——依然備受關(guān)注，韌性彰顯。

4、產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入方面，自2024年起，南京個(gè)別工業(yè)板塊逐漸放開負(fù)面清單、準(zhǔn)入限制，對(duì)部分有特殊生產(chǎn)工藝流程的先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)不再一刀切。

5、南京各區(qū)放開民營(yíng)園區(qū)開發(fā)商一手拿地限制，二手工業(yè)用地價(jià)格回歸正常。

在投資需求、存量市場(chǎng)和政府政策的多重影響下，產(chǎn)業(yè)用地正逐步回歸其本質(zhì)屬性，成為發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)和培育新質(zhì)生產(chǎn)力的關(guān)鍵空間。這將為南京以制造業(yè)為突破口，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市建設(shè)提供有力支撐。

展望未來，戴德梁行高級(jí)董事、南京及合肥公司副總經(jīng)理王飛強(qiáng)表示，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)正從增量市場(chǎng)向存量時(shí)代轉(zhuǎn)型。在此背景下，優(yōu)化存量物業(yè)運(yùn)營(yíng)和挖掘存量資產(chǎn)價(jià)值成為激活市場(chǎng)的重要途徑。南京的商辦及產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)擁有大量資產(chǎn)，也面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。只有通過全面規(guī)劃和實(shí)施資產(chǎn)價(jià)值增長(zhǎng)戰(zhàn)略，貫穿于“投融管退”的資產(chǎn)管理周期，才能提高資產(chǎn)效率，降低成本與風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)市場(chǎng)變化，最終滿足資本市場(chǎng)退出的要求，實(shí)現(xiàn)價(jià)值的閉環(huán)與增長(zhǎng)。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，南京作為江蘇省會(huì)和特大城市，近年來聚焦“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市”戰(zhàn)略，在科技創(chuàng)新引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面成效斐然，為南京的實(shí)體經(jīng)濟(jì)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。戴德梁行深耕南京市場(chǎng)二十余載，始終與城市發(fā)展同頻共振。未來，戴德梁行將秉持專業(yè)精神，深度參與南京的城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)布局，助力南京打造具有全球競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)高地。