大家可以想一下，如果2025年房價管控全面放開，樓市會發(fā)生什么情況？

最近鎮(zhèn)江出臺了《關(guān)于停止實(shí)施市區(qū)商品房銷售價格備案的通知》，意味著鎮(zhèn)江市區(qū)開發(fā)商銷售新房之前不再需要向相關(guān)部門進(jìn)行價格備案，新房的定價權(quán)又回到開發(fā)商自身。

取消新房的價格備案在當(dāng)下具有很強(qiáng)的信號：

第一，當(dāng)時出臺房價備案制度的背景如今已不存在。新房價格備案制度是在2000年之后推出，主要目的是不讓開發(fā)商隨意上調(diào)價格，限定新房銷售價格的上限。目前來看，新房價格備案制度實(shí)施的背景環(huán)境已不存在，取消這個制度有一定的合理性。

第二，取消房價備案能夠緩解購房者跟開發(fā)商在房價上的矛盾事件。一旦制度取消，開發(fā)商的定價更多的是回歸到自身的銷售行為，合同里面沒有約定矛盾升級的概率就會大大降低。

第三，取消房價備案給開發(fā)商更廣闊的產(chǎn)品打造空間和定價自主權(quán)。尤其是針對于中高端改善做引領(lǐng)產(chǎn)品的開發(fā)商，確實(shí)要在設(shè)計、理念及整體成本投入更多，這些成本投入之后，新產(chǎn)品價格就會上升一個梯度。原來嚴(yán)格的價格備案制度，這類產(chǎn)品會受到一定的制約。同時，取消房價備案有利于開發(fā)商的銷售回款。好的產(chǎn)品、有溢價的產(chǎn)品，開發(fā)商可以通過調(diào)高價格，實(shí)現(xiàn)更多的資金回籠。滯銷的產(chǎn)品，開發(fā)商可以自主調(diào)低價格，實(shí)施以價換量的策略，來加速銷售回款。

第四，當(dāng)前如果推出取消備案制度，肯定會有一定量的開發(fā)商調(diào)低價格，實(shí)施以價換量的策略來實(shí)現(xiàn)銷售回款，短期內(nèi)房價會承壓，但這是大的趨勢，并且長期來看利大于弊。

在市場層面，大家可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前有兩類資產(chǎn)，第一類就是法拍房，第二類就是資管領(lǐng)域的不良資產(chǎn)包，這兩個領(lǐng)域里面現(xiàn)在還能走量的資產(chǎn)，法拍房基本進(jìn)入到了二拍階段（2024年法拍住宅二拍成交占比51.3%，較2023年提升5.4個百分點(diǎn)，顯示市場更傾向于二拍階段），相當(dāng)于打了6折，不良資產(chǎn)包的折扣力度會更大。這里面就體現(xiàn)了當(dāng)前市場上存在的一些問題，核心是樓市進(jìn)入存量市場階段，資產(chǎn)的定價邏輯由原來的預(yù)期估值邏輯回歸到實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的資產(chǎn)資本化邏輯。隨著發(fā)展階段跟定價邏輯的變化，大家發(fā)現(xiàn)有一類資產(chǎn)的價格跟當(dāng)前的市場行情不匹配，這類資產(chǎn)只有調(diào)整價格才能被市場接受，這也是為什么法拍房及不良資產(chǎn)包能夠走量的重要原因。

新房市場同樣存在部分資產(chǎn)的當(dāng)前價格水平跟市場匹配度偏低的問題，給了開發(fā)商自主定價之后，在一定程度上釋放了一批價格跟市場預(yù)期不匹配的這類資產(chǎn)的市場流通性，在一定程度上既是去庫存，又是幫房企回籠現(xiàn)金流，增加企業(yè)的流動性。

綜上我們可以看出，2025年取消新房備案價格制度體現(xiàn)了未來制度改革的一個風(fēng)向，盡管在短期內(nèi)會有一定的價格沖擊壓力。但長期來看，隨著住房雙軌制藍(lán)圖的逐漸推進(jìn)，商品房的市場化是大趨勢，自主定價是市場化的重要體現(xiàn)之一，整體利大于弊。

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