市場分析

年底翹尾，12月北京二手房成交量再破兩萬套

2024年9月30日，北京大幅度放寬限購，降低首付、降低利率等，一系列政策利好發布帶動了樓市走強。10—12月連續三個月北京二手住宅成交量環比上漲。北京市住建委的網簽數據顯示，12月北京二手住房網簽成交量突破2.1萬套，創下了近21個月以來的最高紀錄。環比11月增加了15%，同比2023年12月更是大幅增長66%。

2023年3月，北京二手房成交量22912套，站上高點，因為疊加了疫情積壓的需求、以及入學購房需求，彼時的月成交量達到了22192套。此后，二手房的月度成交量開始下滑，單月的成交量一直在1.5萬套以下。一直到今年7月，單月成交量終于站上1.5萬套。8月、9月成交量在1.4萬套。四季度成交量持續上行。

2024年北京二手住宅共計成交175678套，比2023年的155433套多賣了20245套，同比增長超13%。二手房市場以價換量，迎來成交量的波動上漲，從新政的成效來看，對于二手房的影響也大于新房市場。契稅、增值稅的下調，降低了購房成本，北京二手住宅掛牌量開始下降，供求關系正在轉變。

新房市場四季度“止跌回穩”，產品力全面升維

據CRIC數據監測顯示，2024年北京新建商品住宅（含普通住宅、別墅，不包括共有產權房）新增供應31943套，同比2023年下降23.5%；成交37889套，同比下降24.2%；成交均價56965元/平米，同比下跌6.3%。

2024年12月北京新建商品住宅新增供應1525套，環比上漲8.2%，同比下跌74.4%；成交5333套，環比上漲18.3%，同比上漲22.5%；成交均價58918元/㎡，環比上漲3.2%，同比微漲0.7%。

2024年，樓市呈現復雜而多變的特點，北京從政策端到產品端不遺余力支持樓市平穩健康發展，形勢整體向好。2024年11月22日，北京規自委發布了《北京市高品質住宅設計導則》試行版。根據這份文件內容指引，未來北京住宅的產品力，將會迎來全面突破與提升。此前只在部分試點項目中出現的大陽臺、架空層、風雨連廊將有機會出現在更多的新房項目中，今后北京的“好房子”會越來越多。

北京樓市一季度末小陽春姍姍來遲，成交迎來一波放量。隨著二季度北京發布優化調整房地產市場政策，下調購房首付比例和房貸利率，市場信心得到了進一步提振，成交繼續回升。然而，新政利好效應在進入三季度后逐漸減弱。不過，隨著9月美聯儲宣布降息后，央行也宣布降息，北京也于9.30發布最新樓市放松政策，進一步降低購房門檻，激發購房需求，這為2024年四季度的北京樓市帶來期待，新建商品住宅、二手住宅成交量連續三個月的回升，也為2025年的市場預期帶來積極反饋。

成交規模同比縮量，土拍熱度分化加劇

2024年全年，北京共計成交41組住宅用地，成交總金額1554億。數量方面與2023年的61塊相比，明顯縮量。土拍收入較23年的1741億減少187億，降幅10.7%。

優質地塊占比提高，2024年成交土地樓面價較2023年提升了3441元/平。受供地結構和部分地塊限價取消雙重影響，土拍冷熱分化明顯，優質核心宅地溢價率觸頂，多數地塊低溢價或底價成交。

整個2024年，北京土拍超百億有3組地塊。兩宗是朝陽酒仙橋組合供地，同一區域，不同板塊打包賣地的形式，雖然算作兩宗地，卻能分出來5個住宅項目。此外，中海拿下的豐臺萬泉寺地塊，成交金額高達110.54億，是唯一單個地塊成交破百億的存在。

雖然整體成交量縮減，但回顧2024年，仍能發現一些積極向上的信號。得益于一系列政策紅利、限制松綁，土拍市場重新回歸市場化競爭，熱度開始攀升。2025年伊始，海淀朱房村2宗宅地競拍，地塊未設置地價上限，也沒有設置未來商品住房的銷售指導價。其中，0029地塊經過170輪競拍，最終由中鐵置業+招商+華潤競得，成交價91.52億元，溢價率17.33%，樓面價約8.92萬/㎡；0030地塊經過243輪競價，由建發以90.404億元競得，溢價率25.04%，樓面價約9.5萬/㎡。作為北京2025年首次土拍，以高熱度落下帷幕。此前海淀功德寺2宗地均達到15%溢價率觸頂搖號，最終由綠城、越秀摘得。

榜單解讀

中海發展、北京城建、華潤置地位列2024年北京房企銷售金額權益榜前三；

中海發展、華潤置地、中建智地榮膺2024年北京房企銷售金額流量榜三甲；

中海發展、北京城建、華潤置地成為2024年北京房企銷售金額全口徑榜三強。

強者恒強格局依舊，頭部房企業績優勢難撼動

據克而瑞統計，2024年北京TOP30房企權益銷售額共計2512.05億元。中海權益銷售金額439.04億元，位列第一，斷層領先；城建權益銷售金額206.84億元，位列第二；華潤權益銷售金額205.13億元，位列第三；中建智地權益銷售金額196.87億元，位列第四；保利發展權益銷售金額171.34億元，位列第五。

在全口徑金額排行榜中，中海發展銷售額超過四百億，北京城建銷售額超過三百億，華潤置地、保利發展、首開股份、中建智地銷售額超過兩百億，招商蛇口、北京建工、中建壹品、綠城中國、越秀地產銷售額也都超過了百億。

值得注意的是，雖然今年很多開發商在產品力方面持續提升，甚至超標打造項目。但由于行業規模的縮水以及市場競爭的加劇，TOP30房企業績總體呈下降趨勢。2024年北京TOP30房企權益銷售金額同比下降-19.7%。央國企以及部分優質民企憑借熱點區域布局和積極的推盤去化，表現出較強的抗周期韌性。隨著后續優質地塊的入市，將為房企的業績注入強勁動力，確保穩健增長。二手房成交的活躍不僅為市場注入了活力，更將對新房市場產生積極的聯動效應。

典型房企

中海地產

中海在2024年房企權益&流量&全口徑金額榜單中均位列第一。

中海這幾年在北京坐穩頭把交椅，并且持續放大領先優勢，亮眼業績的背后離不開精準的投資布局以及過硬的營銷操盤能力。從2019年至2024年，中海已經是連續6年的北京房企權益金額榜冠軍。

2024年以來，中海在北京土拍市場表現強勁，摘得了2024年北京單幅成交價最高的地塊和組團總價最高的地塊，分別為豐臺萬泉寺地塊和“朝陽酒仙橋+小紅門+十八里店”組團地塊，奪得2024年北京土拍市場3宗總價超百億地塊中的2宗，同時也是“雙地王”。此外，在新房市場上，2024年3月底，中海地產在北京五盤同開，成為市場焦點，分別是中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖里、中海公元里、中海豐和叁號院。2024年6月底，中海京華玖序（中信城五期）開盤，作為稀有的二環豪宅，項目位于西城虎坊橋，學區優異、配套完善。97.36億元的銷售額，位列2024年北京商品住宅TOP1。

華潤置地

華潤穩健前行，在2024年流量金額榜位列第二，權益金額榜、全口徑金額榜位列第三。

華潤在北京操盤項目眾多，2024華潤置地以進京30年為契機，三個“府系”產品同時亮相，在品牌上互相借勢，在區域上實現“房山—亦莊—大紅門”的“北京南城三角”的市場聯動。房山的京熙潤府，亦莊的北京潤府，大紅門的中環悅府，購房置業改善進階一站式實現。2024年，西紅門橡樹灣網簽銷售額達38.7億元，北京瑞府、潤悅中心、和光瑞府、和光悅府、北京潤府5個項目網簽銷售額均超過20億元。

2025年北京首場土拍，華潤置地聯合中鐵置業和招商蛇口，經過百輪競價摘得海淀朱房0029地塊，溢價率17.33%，樓面價約8.92萬/㎡，地塊未設置銷售指導價。期待華潤置地在此再續清河橡樹灣的傳奇。

北京城建

北京城建在2024年權益金額榜、全口徑金額榜位列第二，流量金額榜位列第四。

2024年，北京城建全口徑銷售額超300億元，其中，海淀豪宅香山樾2024年成交額超60億元，北京城建·天壇府成交額38億元，北京城建星譽BEIJING、望京國譽府、北京城建·龍樾天元等5個項目成交金額超10億元。

目前北京城建已經取代首開成為北京國資房企TOP1。堅持戰略投拓+升維產品的發展路徑，深耕高端、改善、剛需各細分市場，助推城建這幾年在北京實現了跨越式發展。

保利發展

保利在2024年房企權益&流量金額榜單中位列第五，全口徑榜單中位列第四。

近年來，保利在朝陽改善盤市場接連收獲熱銷，從保利錦上一期二期開始，到和光煦境、保利天匯和朝央和煦三個項目，“和字系”“天字系”產品線得到購房者廣泛認可。

2024年7月，保利聯合北京建工競得海淀西北旺鎮永豐產業基地0120等地塊，開發項目保利建工·嘉華天珺，項目目前已取得預售證即將開盤。此前，保利發展還與北京建工共同開發順義區空港六期SY00-2301-0001地塊，開發保利建工·星宸和煦，項目于2024年7月11日開盤，該地塊獲得37家房企競價觸頂，36家房企現場搖號競爭，最終由北京建工溢價率15%摘得，后與保利合作開發。

中建智地

中建智地在2024年權益榜位列第四，在流量榜單中，位列第三，在全口徑排行榜中，位列第六。

中建智地作為中建一局的地產升級品牌，2020年才第一次出現在業內，2020年在北京市場上還排名在30以外，2021年就快速沖進了北京樓市TOP20，2023年更進一步進入前十行列，2024年排名更上一層樓。

2024年以來，中建智地的許多項目都取得了不錯的成績，10月份朝陽雙子星--北京宸園和璞園PARK雙盤首開，北京宸園北京宸園開盤3個月，截至2024年底，已經網簽銷售額52.03億，并沖進北京2024全年度商品住宅前三甲。此外，位于昌平北七家板塊的北京國賢府項目，從開盤以來就一直保持高熱度。

在土地端，2024年底，中建智地+未來科學城聯合體摘得北京國賢府項目旁的昌平區北七家鎮東二旗地塊，至此北京2024年土拍收官。此外，在2024年6月，中建智地以112億元摘得“朝陽酒仙橋+前葦溝+朝陽園北區”組團地塊，這是2024年北京第一個總價超百億的地塊。

在產品力塑造上，從最初的中建宸廬示范區在北京驚艷亮相，到如今北京宸園項目將酒仙橋板塊帶入豪宅時代。目前，中建智地已經形成四大產品系：終極置業的宸系，高端改善的府系，首改的璟系及首置的印系。

建發股份

建發股份在2024年權益和流量榜單中，均位列第十，在全口徑排行榜中，位列十三。

建發股份成立至今已有40余年，2020年開始進入北京市場，首個項目是與融創合作打造的長安和璽，以其新中式的園林和外立面驚艷業內。2021年擇址望京，獨立操盤開發望京養云。2022年，建發在昌平開發建發珺和府和建發文源府兩個項目。

2023年，建發拿下3宗地，豐臺四環的建發璟院，順義中央別墅區的建發觀云，昌平新城區域的建發觀堂府。2024年建發觀堂府成為全年北京商品住宅成交套數和面積排行榜TOP1。2024年11月29日，建發拿下豐臺新宮地塊，地塊北邊的建發院已經基本清盤，拿地時點正合適。2025年1月2日，備受關注的海淀區朱房HD00-0803-0029地塊、0030地塊正式出讓，其中0030地塊經過200多輪競價，最終由建發以90.404億元競得，溢價率25.04%，樓面價約9.5萬/㎡。該地塊未設地價和銷售指導價，這為建發帶來更大的操盤空間。聚焦建發股份進京四年多來的市場表現，可謂每一步都趕上了時點。一方面，布局軌交沿線或重點產業板塊，低成本獲取優質地塊。另一方面，強化新中式標簽，打造契合客戶需求的特色化產品。

總結展望

2024年房地產市場處于深度調整中，自“517新政”開始，一系列松綁政策持續落地。特別是在9月26日中央政治局會議開始強調止跌回穩后，政策端釋放了最強維穩信號，“組合拳”力度加大。北京“930新政后“，市場升溫明顯，第四季度成交量連續上漲，實現翹尾。12月，政治局會議提出“穩住樓市”，中央經濟工作會議強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，兩大重磅會議為房地產市場定調。

2024年，北京的“豪宅”與“豪地”都在加速供應。對于房企而言，不僅要面對市場競爭帶來的銷售壓力，也在產品內卷的道路上前行不止，不斷創新突破。面對2025年房企無疑在產品創新和營銷策略上需要付出更多的努力。由于北京限購仍有調整空間，隨著政策進一步放寬的預期，將有效釋放購房需求，推動市場回暖，2025年北京房地產市場依然充滿挑戰和機遇。（來源：克而瑞）