青島，2025年1月9日——2024年1-10月，青島規模以上服務業企業營業收入同比增長13.7%，其中以交通運輸、租賃服務等為代表的生產性服務業保持較快增長?！半S著國內消費需求的加速釋放，青島服務經濟展現出穩中向好的發展態勢。辦公樓方面，盡管市場流動性受阻，但優質資產在市場波動中表現出更強的抗周期性和韌性。新質生產力的加速發展將成為推動經濟增長的重要引擎，不僅為產業創新提供了動力，還有望撬動辦公樓市場新一輪增量需求。”仲量聯行華北區董事總經理張冀蘇表示。零售地產方面，浮山灣商圈新地標——集地廣場于第四季度正式營業。

市場呈現流動性制約和需求不均衡的特征。2024年青島辦公樓市場整體凈吸納量約為4.0萬平方米，經濟波動影響下的市場環境出現強烈衰退預期。然而，與整體市場有所不同的是，甲級辦公樓市場的去化表現相對穩定，6.3萬平方米的凈吸納量較過去十五年的歷史均值提升了44%，表明優質資產在市場波動中表現出更強的抗周期性和韌性。

甲級辦公樓市場的需求一方面是來自租金持續下行激活的辦公升級需求，另一方面是來自總部的自用需求。從需求的行業特征來看，全年1,000平方米以上的成交主要來自專業服務業和金融業，包括保險、證券、教育、律師、旅游等在內的細分行業需求均有大面積成交。500平方米以下的中小面積段市場需求則來源于物流、貿易和科技互聯網等行業。

供應增量維持穩定水平，全年共八個新項目交付。2024年，青島辦公樓市場共有約32萬平方米的新增供應，與過去兩年的供應增量保持一致。其中，核心商務區的項目占比約為38%，其余多數項目分布于非核心商務區。全年唯一交付的甲級辦公樓項目來自銀豐財富廣場（約3.5萬平方米），推高全市甲級市場總存量至117.3萬平方米。受到新增供應和退租縮租等疊加因素影響，截至2024年第四季度，全市整體辦公樓市場空置率環比及同比分別上升0.9和3.6個百分點至35.0%。

全年租金同比跌幅擴大。截至四季度，整體市場平均有效租金為68元/平方米/月，同比下降7.5%。甲級市場平均有效租金為100元/平方米/月，同比下降6.6%。整體市場及甲級市場的租金同比降幅較2023年底的預測值均擴大了4-5個百分點，表明市場租金出現超預期下探。業主方正在以顯性降價和隱形優惠等多種方式爭取有限的客戶資源，推動市場進入更深層次的博弈。

低價刺激下的市場流動性預計將溫和回升。經歷了艱難而波動的2024年，預計2025年青島整體市場的成交量將在持續的低價刺激下有所回升，但甲級成交量將回歸均值。“租金的動態調整預計將持續激發市場需求，為辦公樓市場的復蘇提供充足底氣。”仲量聯行青島商業地產部總監曲巖萍表示。

全年市場凈吸納量回落，餐飲品牌頻繁更替，運動品牌求快求新。2024年青島零售地產市場全年凈吸納量僅為5.5萬平方米。零售商業績普遍承壓下，品牌擴張意愿明顯受阻。部分購物中心因品牌關店撤鋪面臨較大的空置壓力，而一些表現尚佳的購物中心則面臨較高的品牌淘換率。

餐飲業態依然在市場需求中占據半壁江山，在全年新開店鋪中的占比約為46.1%，新品牌層出不窮，但存活周期普遍縮短。其中，古茗、爺爺不泡茶、茉莉奶白、Linlee檸檬茶等咖啡茶飲品牌全年開出超百家新店，同時該品類也成為關店率較高的品類之一。雖然戶外運動品牌的開店潮有所回落，但整體運動品牌推新品、搶流量的節奏并沒有放慢。2024年青島優質零售物業的新開服飾店鋪中，22.3%來自運動品牌，較2023年提升了7個百分點。更加注重科技研發和精準定位的運動品牌正在通過快速推出新的品牌副線來搶占市場。

時隔三年，浮山灣商圈迎來新地標。在四季度，2024全年唯一交付的優質零售地產項目——集地廣場（GT Plaza）為市場帶來70,000平方米的新增供應量。該項目是深藍中心綜合體項目中的零售商業部分，其無可挑剔的地理位置、極強的昭示性，以及先期入市的住宅項目帶來的品牌溢價和形象，為該項目打造精致、人文、注重社交屬性和生活方式的高端精品商業奠定了基礎。新項目較高的開業率使青島整體零售地產市場空置率環比保持不變，同比下降0.7個百分點至8.1%。

租金徘徊于下行區間，降幅有所收窄。截至2024年四季度，全市優質零售物業首層平均租金為187元/平方米/月，環比下降0.6%，同比下降3.5%。自2020年以來，租金已連續19個季度緩慢下降，項目間的租金分化趨勢在近幾個季度愈發顯現，客流較為理想的優質項目正通過加速品牌淘換率來維持租金的穩定性，運營不佳的項目雖面臨嚴峻的空置壓力，但并未持續降價，因為單純的降價策略已無法有效刺激此類項目的客流增長并吸引優質品牌入駐，租金降幅有所放緩。

下沉市場將迎來短期供應高峰。2025年，青島零售地產市場預計將有約40萬平方米的新增供應，主要分布在黃島、即墨、膠南、李滄等下沉市場，以點帶面推動區域商業提質擴容。同時，隨著財政補貼、稅收優惠等一系列消費刺激政策的落實，供需兩端雙向發力將為青島零售地產市場的全面復蘇奠定基石。